Людям потрібне житло, містам не потрібні недобудови. Чому ж держава ігнорує очевидне рішення?

09 вересня 2025 р. 13:21

09 вересня 2025 р. 13:21

«Ми вже два роки живемо в гуртожитку. У кімнаті шестеро: я, чоловік, двоє дітей і мої батьки. Спочатку думали, що це ненадовго. Але час іде, і ми починаємо втрачати надію», — розповідає Олена, переселенка з Бахмута.

В Україні таких історій мільйони. За даними уряду, в Україні майже 4,9 мільйона внутрішньо переміщених осіб , з них близько 2,5 мільйона осіб не можуть повернутися у свої домівки через пошкодження житла або тому, що це житло розташоване на тимчасово окупованих територіях чи на територіях бойових дій. І коли держава говорить про «програму відбудови», для багатьох це звучить занадто абстрактно. Людям потрібен дах над головою вже зараз.

Утім, наразі відсутня актуальна офіційна статистика Держстату щодо кількості заморожених житлових недобудов. Немає досі й результатів інвентаризації недобудів на сайті профільного міністерства. Хоча будь-який житель великого міста назве щонайменше з десяток недобудів, які залишилися після банкрутств забудовників. За деякими експертними даними, в Україні станом на 2023 рік налічувалося більш як 2500 житлових будівель, які було законсервовано або просто покинуто . З них сотні об’єктів належать до багатоквартирної забудови.

Це не лише руїни на вулицях наших міст. Це десятки тисяч квартир, які могли б стати домівкою для тих, хто її втратив. Потрібен тільки працюючий механізм, який дав би можливість використати недобуди для забезпечення житлом тих, хто його першочергово потребує. На жаль, саме тоді, коли голос уряду дійсно необхідний, урядовці мовчать.

Головна проблема в тому, що більшість із цих будівель юридично перебувають у підвішеному стані : забудовники або повтікали за кордон, або втратили дозвільні документи. На додачу частина цих об’єктів, ніде правди діти, від початку зводилися із порушеннями або взагалі без дозволів. Кожен випадок, звісно, індивідуальний, що лише ускладнює глобальну проблему їхнього правового статусу. Зрештою, саме тому ті приватні інвестори, які вклали гроші у ці будівництва, залишилися без правового захисту, і випадки, коли силами співвласників будинок таки доводять до введення в експлуатацію, — нечасті винятки. Власне, через це, на жаль, недобудови стали в Україні масовим явищем, хоча в Європі вони є великою рідкістю завдяки суворому контролю банків і системі ескроу-рахунків.

Сьогодні «Укрфінжитло» — це державна компанія , яка витрачає мільярди гривень на пільгові іпотеки. Проте скористатися ними можуть здебільшого ті, хто й так не бідує : чиновники, прокурори, судді та працівники силових структур.

Нова модель, яку пропонує «Укрфінжитло» для ВПО, також виглядає дискусійною. Йдеться про часткове бюджетне дотування першого внеску за іпотекою. Формально це механізм підтримки, але по суті це кредитний продукт із тривалими зобов’язаннями. Для переселенців, які часто втратили майно, роботу й стабільні доходи, іпотека стає обтяженням, а не рішенням.

У світовій практиці забезпечення житлом таких категорій населення відбувається здебільшого через соціальне житло, субсидовану оренду, житлові ваучери чи державні програми викупу та добудови об’єктів. В Україні ж акцент робиться на кредитуванні, що фактично перекладає ризики на людей, які й без того перебувають у найвразливішій ситуації.

Значно більш ефективним рішенням було б спрямувати ресурси «Укрфінжитла» на створення фонду добудови незавершених об’єктів і розвиток системи соціального й орендного житла для тих, хто його першочергово потребує. Це, з одного боку, дало б змогу оперативно вводити у житловий фонд тисячі квартир, пропонуючи переселенцям варіанти проживання без негайного боргового навантаження, а з іншого — дало б економіці стимул до відновлення будівельної галузі, принагідно позбавивши міста непривабливих недобудів.

Насправді для цього потрібно не так і багато. Насамперед перепрофілювати «Укрфінжитло» у фінансову компанію з добудови житла , завданнями якої стануть:

• формування пулу із недобудованих житлових об’єктів і проведення (замовлення) технічної оцінки та підготовка оновлених проєктно-кошторисних документів;
• створення спеціальних компаній на кшталт «дирекцій з капітального будівництва», кожна з яких братиме недобудови на баланс і добудовуватиме їх, залучаючи до роботи українських і закордонних підрядників, зокрема тих, хто представляє країни-донорів;
• забезпечення (разом з органами місцевого самоврядування) справедливого розподілу житла серед ВПО з вразливих категорій: пенсіонерів, сімей із дітьми, людей з інвалідністю, а також критично важливих спеціалістів.

Тим приватним інвесторам, які свого часу вклали гроші у довгобуд, даватимуть вибір: або викуп їхніх прав за справедливою оціночною вартістю, або зарахування їхнього внеску як першого платежу за пільговою іпотекою . Це допоможе зняти соціальну напругу й водночас не кидати напризволяще як тих, хто постраждав від війни, так і тих, кому клопоту завдали несумлінні забудовники.

На жаль, самі забудовники — це окреме джерело проблем, навіть якщо вони давно у банкрутстві, а їхні власники за кордоном. Адже саме на забудовника зареєстровано документи на землю, дозвільні акти та боргові зобов’язання. Ігнорувати його не можна, але й дозволяти безконтрольно впливати теж ризиковано. Власне, у цій частині потрібен передусім якісний юридичний аудит кожного об’єкта: хто власник землі під ним, які дозволи ще чинні, яких немає, які видані із порушеннями, чи наявне банкрутство, чи існує кримінальне провадження. Хоч би як ми прагнули простих рішень, без індивідуального підходу не обійтись. Але, маючи деталізовану інформацію щодо кожного недобуду, держава отримає чіткий перелік об’єктів, — з якими можна почати працювати за мінімальних зусиль, а які потребуватимуть більше уваги та клопоту.

Якщо забудовник ще «живий», його можна інтегрувати у фінкомпанію як міноритарного учасника: він передає документи та отримує певну частку без права блокувати подальший розвиток проєкту. Якщо ж співпраця з тих чи інших причин неможлива, діє сценарій банкрутства та викупу, де контроль отримує фінкомпанія чи держава. Це довший шлях, але і він здатен зняти всі юридичні питання.

Саме така системна модель могла б стати проривом для «Укрфінжитла», наділивши компанію новою місією: не просто працювати з іпотекою, а реально розв’язувати одну з найболючіших проблем України — житлову. Добудовані квартири могли б стати новим житлом для тисяч родин, а бетонні руїни нарешті зникли б із наших міст.

Якщо цю ідею реалізувати, уряд отримає не лише десятки тисяч квартир для переселенців, а й нові робочі місця у будівництві, прозорий і зрозумілий механізм використання донорських коштів і, зрештою, якісне вирішення проблеми недобудів.

А головне, держава показала б, що готова допомогти там, де це дійсно треба , а не лише там, де простіше це зробити.

Політика