Українські громади втрачають мільярди, або Що не так із місцевими бюджетами розвитку

26 грудня 2025 р. 08:51

26 грудня 2025 р. 08:51

Українські громади мають унікальний актив, що може фінансувати їхній розвиток десятиліттями. Без міжнародних донорів, без «доброї волі центру», без підвищення податків. Звісно, йдеться про землю під забудову — ресурс, який у країнах Євросоюзу давно перетворено на фундамент місцевого розвитку.

Втім, в Україні цей потенціал досі нереалізований. Ба більше, він системно зменшується через легальну, але економічно абсурдну схему, за якою громади віддають цей актив майже безоплатно в оренду «під будівництво» .

Результат передбачуваний: порожні бюджети розвитку, залежність від субвенцій і неспроможність фінансувати навіть базову інфраструктуру. Але головне запитання не в тому, чому це відбувається, а хто на цьому заробляє, поки громади втрачають.

Що не так із бюджетами розвитку

Громади, відповідно до законодавства, формують так звані бюджети розвитку. Здавалося б, логічна ідея: гроші на інфраструктуру, школи, лікарні мають накопичуватися окремо від поточних витрат. Але джерела наповнення цих бюджетів буквально кричать: систему спроєктовано так, щоб розвиток був неможливим.

Перше джерело — продаж комунального майна. Громада отримує гроші, коли продає будівлю чи земельну ділянку. Але ж це не фінансовий потік — це розпродаж власних активів, які до того ж обмежені й колись скінчаться. Уявіть сім'ю, яка живе на гроші від продажу власних меблів і побутової техніки. Рано чи пізно продавати буде нічого, а купити нове не буде за що.

Друге джерело — орендна плата за комунальне майно. Тут підхід раціональніший, бо генерується щомісячний дохід, не одноразовий. Але у більшості громад оренда дає 1–3% бюджетних доходів, у великих містах — до 6%. Цих грошей вистачає хіба що на латання ям на дорогах. Збудувати нову школу, прокласти каналізацію, реконструювати амбулаторію — вже за межами цих надходжень.

Третє джерело — внески до статутних капіталів комунальних підприємств. Це взагалі не дохід, а видаток. Адже громада вкладає гроші в комунальне підприємство, щоб воно працювало, а не щоб накопичувати капітал на розвиток.

За підсумками 2024 року, громади залучили до своїх бюджетів від продажу землі 3,7 млрд грн, або лише 0,5% від усіх доходів. Доходи від операцій із капіталом принесли ще 4,9 млрд грн, або 1%. І хоча вдвічі більшими, але однаково незначними є надходження від оренди майна — тільки 2% від загальних доходів.

Отже, за наявних джерел формування бюджетів розвитку, власне, на розвиток цих бюджетів ніколи не вистачить. Нинішня система не дає можливості громадам планувати довгострокові проєкти чи брати кредити під майбутні доходи, бо цих доходів просто немає.

Чи є?

Земля під забудову — неактивний актив

Попри те, що джерел фінансування бюджетів розвитку відверто мало, головний парадокс у тому, що основне джерело існує, але свідомо виведене з обігу. Ми про землю під житлову забудову.

У країнах Європейського Союзу земля під забудову — це базовий фінансовий актив громади. Продаж таких ділянок або передача права забудови формує стабільний дохід, який спрямовується на інфраструктуру, житлові програми, комунальні мережі. Це не теорія, це стандартна практика у Варшаві, Берліні, Відні.

В Україні землю перетворено на політичний і корупційний ресурс. Так, окремі свідомі громади вже перейшли до прозорих аукціонів оренди. Втім, далеко не всі, чимало й тих, хто замість відкритого продажу через аукціони, замість капіталізації цього активу й досі застосовує практику «оренди землі під будівництво». Формально все законно. Економічно це фікція. Фактично тіньовий ринок.

Логіка проста: земля під житлову забудову — це одноразовий капітальний ресурс. Її цінність реалізується один раз, коли на ній будується будинок. Після цього вартість землі суттєво зростає, адже вона стає частиною житлового комплексу, але громада продовжує роками, а точніше, десятиліттями отримувати гроші як зі здачі в оренду пустки. Тому економічно правильним було б продати цю землю за ринковою ціною або передати право забудови за адекватну плату й спрямувати кошти до бюджету розвитку. Або ж іще до здачі в оренду підвищити вартість ділянки з урахуванням майбутніх інвестицій, щоб потім мати стабільно високі надходження до бюджету розвитку.

Однак замість цього громада «здає землю в оренду під будівництво». Девелопер отримує ділянку, будує житло, продає квартири, заробляє мільйони. Громада отримує символічну орендну плату, яка у десятки, а то й у сотні разів менша за реальну вартість забудованої землі. Різниця, ймовірно, осідає в чиїхось кишенях, бо надто вже привабливо виглядає ця оборудка.

Досвід Польщі й Німеччини

Коли Польща проводила реформу місцевих фінансів у 1990-х роках, одним із ключових рішень було перетворити землю на фундамент муніципального розвитку. Відтоді земля під забудову продається через відкриті аукціони або передається через конкурсні процедури з чіткими фінансовими умовами. Кошти від продажу автоматично зараховуються до бюджету розвитку громади. Ці гроші використовуються для будівництва доріг, мереж, шкіл, дитячих садків. Вони також стають власним внеском громади у співфінансуванні проєктів за підтримки Євросоюзу та забезпечують муніципальні запозичення.

Німецька модель ще жорсткіша і ще ефективніша. Муніципалітет перед продажем землі змінює її цільове призначення відповідно до затвердженого плану забудови. Потім власним коштом підводить до ділянок комунікації: дороги, воду, каналізацію, електрику. І лише після цього продає ділянки за повною ринковою ціною. Завдяки цьому вартість землі зростає, а інвестиції громади в інфраструктуру дають їй можливість надалі на цій інфраструктурі заробляти.

Альтернативою продажу може бути й довгострокове право забудови — емфітевзис. Але, знову ж таки, виключно за ринковою вартістю, з цілковитою прозорістю процедур і обліком як фінансового активу громади. Будь-які системні практики «оренди під забудову» у ЄС просто відсутні, й не дивно, адже, з економічного погляду, вони просто позбавлені сенсу.

Українське ноу-хау

Поки земля в Україні не продається відкрито, не капіталізується й не наповнює фондів розвитку, громади не матимуть власних ресурсів для інфраструктури. Вони не зможуть створювати муніципальні житлові фонди, не будуть спроможні фінансувати проєкти відновлення тощо. Єдине, що їм залишається, — чекати підтримки чи інвестицій. Що рівнозначно очікуванню дива у наших реаліях.

2024 року порівняно з 2023-м, з урахуванням інфляції, власні доходи місцевих бюджетів суттєво зменшилися в більшості громад, особливо серед малих і середніх за розміром. А порівняно з 2021 роком, з урахуванням інфляції, в абсолютній більшості громад обсяги власних доходів упали у межах від 9 до 20%, а у найменших селищах — аж на 23,7%. Таке глибоке просідання ставить під сумнів їхню здатність виконувати навіть базові повноваження самотужки, що вже казати про розвиток.

Житло, безумовно, і надалі будуватимуть. Девелопери зводитимуть багатоповерхівки, продаватимуть квартири, зароблятимуть мільйони. Але це вже не про розвиток громад. Гроші від землі до місцевих бюджетів не доходять. Вони осідають деінде.

Поки земля роздається через «оренду під будівництво», інших джерел наповнення бюджетів розвитку не переглядають, а нових не шукають, місцеві інвестиційні фонди так і лишатимуться порожніми.

Політика