Держава втрачає мільярди на «інвестиційній» і «туалетній» схемах. Чи можуть нові законопроєкти їх побороти

02 березня 2026 р. 08:56

02 березня 2026 р. 08:56

Корупційні механізми, застосовувані, щоб отримати державну або комунальну землю під житлову забудову, — це окремий вид мистецтва. Переважно вони використовують лазівки у законах, щоб приватизувати землю без конкуренції та платити за неї значно менше від ринкової вартості.

Приблизно на мільярд гривень квадратних метрів житла могла недоотримати держава, якби Національне антикорупційне бюро та Спеціалізована антикорупційна прокуратура не виявили схеми незаконної передачі землі в Києві під житлову забудову . Її ще називають справою корупції в Мінрегіоні, адже, за версією слідства, у неї був залучений, зокрема, колишній міністр Олексій Чернишов . Це яскравий приклад «інвестиційної» схеми , за якою інвестор, обраний часто без конкурсу, отримує землю від держави чи громади під будівництво поза аукціоном за якусь частку житла в майбутній забудові.

Друга популярна схема — «туалетна» . Полягає вона у тому, що на земельній ділянці під майбутню забудову зводять якусь невелику споруду, часто нелегально. Чинне законодавство передбачає, що власники споруд можуть без торгів купувати або орендувати землю під ними. А через відсутність обов’язкової перевірки легальності таких споруд і обмеження розміру ділянок для такої схеми держава і громади знову ж таки недоотримують кошти до бюджету. Свіжий приклад — столична схема , яку НАБУ і САП викрили в межах операції «Чисте місто» . За версією слідства, за нею вкрали землі в Києві на понад 19,5 млн грн. І ще на майже 84 млн грн могли б украсти, якби схеми не викрили.

Попри те, що ці механізми відомі роками, законодавчі ініціативи, покликані їх побороти, застрягали у парламенті, бо не знаходили необхідної підтримки. У вересні минулого року депутати зареєстрували два нові законопроєкти, покликані ліквідувати «інвестиційну» та «туалетну» схеми. Спробуємо розібратися, чи здатні вони досягнути своєї мети, якщо їх таки проголосують.

Публічно-приватне партнерство проти схем з інвестиційними договорами

Щоб отримати право щось звести на державній чи комунальній землі, забудовник спершу має отримати цю землю у власність чи користування. Зробити це можна лише через конкурентні торги на Prozorro.Продажі.

Однак із будівництвом житла існує альтернативний варіант — через інвестиційний договір . Земельне законодавство дозволяє державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям зводити житло на землях, які перебувають у їхньому постійному користуванні, залучаючи до цього приватних інвесторів. До того ж за умовами таких договорів інвестор не платить за цю землю, а просто зобов’язується віддати якусь частку житла, зведеного на ній, державі або громаді.

У схеми є ціла низка корупційних ризиків:

• інвестора необов’язково обирати через конкурс;
• навіть у разі проведення такого конкурсу жодних документів і навіть договору публікувати не треба;
• такий договір можна не погоджувати з вищим уповноваженим органом;
• найцікавіше — закон не визначає, яку частку у збудованому житлі має отримати держава чи громада, і не встановлює чіткого механізму, як цю частку рахувати;
• можливість вносити зміни, зокрема перерозподіляти частки, на етапі реалізації проєкту.

Зокрема, цією лазівкою скористалися в межах «квартирної справи» , в якій фігурує екснардеп Максим Микитась. Ідеться про інвестиційний договір, за яким Нацгвардія мала отримати квартири у будівлі, яку звели на її землі в Києві на Печерську. Однак до нього уклали додаткові угоди, за якими замість цієї нерухомості НГУ мала б отримати квартири на околиці міста. За версією слідства, вартість цього житла була на 81 млн грн меншою за початкову пропозицію.

Цю схему покликаний побороти законопроєкт №14038 . Він пропонує прирівняти та реалізувати інвестиційні проєкти як публічно-приватне партнерство (ППП) .

Це може усунути більшість ризиків, пов’язаних з інвестиційними договорами. Як мінімум, за правилами ППП, інвесторів обиратимуть через конкурси. Загалом процедура підготовки таких проєктів буде більш прозорою та контрольованою, адже проходитиме більше ітерацій підготовки і погодження.

Поточна версія законопроєкту поки не вирішує двох давніх проблем: зберігає можливість вносити зміни у договори за старими правилами і не регулює частки житла, яка має перейти у власність держави або громади (того, хто володіє землею). Але ці моменти можна доопрацювати між першим і другим читаннями.

Методика, перевірки і конкуренція проти «туалетної» схеми

Суть «туалетної» схеми полягає у використанні лазівки в законі, яка дозволяє власнику нерухомості, розташованої на державній або комунальній землі, викуповувати або орендувати таку землю без конкурентних торгів . Чинне законодавство не містить обмежень, яку площу можна отримати у власність або користування у такий спосіб. Тобто власник невеликої споруди, наприклад громадської вбиральні, може претендувати на шмат землі, який у десятки, а то і в сотні разів перевищує площу споруди. Водночас підстав набуття права власності на цю споруду здебільшого ретельно не перевіряють . Це створює сприятливий ґрунт для зловживань — від самочинного будівництва до фіктивної реєстрації нерухомості з єдиною метою: прив’язати до неї землю.

Спосіб подолання цієї схеми пропонує законопроєкт №14039 :

Знову ж таки, ухвалення цього законопроєкту було б великим поступом у боротьбі з «туалетною» схемою. В ідеалі між першим і другим читаннями законопроєкт слід доопрацювати, щоб усунути низку неузгодженостей і забезпечити прозорість етапу перевірки права власності на споруду. До того ж добре було б, щоб його перевіряли і перед тендером. Бо не слід надавати право переважного викупу тим, хто побудував щось незаконно.

Зміни важливо проголосувати якнайшвидше

Наразі ми маємо дві хороші законодавчі ініціативи, що можуть закрити лазівки, через які держава і громади втрачають мільярди гривень на земельних схемах. Обидві вони неідеальні. Однак доопрацювати їх можна між голосуваннями у першому і другому читаннях. Водночас вони доповнюють одна одну, тож для найкращого результату добре було б ухвалили обидва законопроєкти. І що швидше їх проголосують, то швидше ми перестанемо втрачати гроші і державну та комунальну землю за цими схемами.

Цю публікацію підготовлено за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її вміст є виключною відповідальністю Transparency International Ukraine і не обов’язково відображає погляди Європейського Союзу.

Політика