Нерухомість: мертвий сезон — покупців нема, але є багато охочих купити задешево

07 липня 2026 р. 13:06

07 липня 2026 р. 13:06

На початку повномасштабного вторгнення, після того, як ЗСУ відігнали ворога від Києва , а угоди з нерухомістю дозволили реєструвати, відбулося суттєве переформатування ринків нерухомості зі зміною пріоритетів покупців, попиту на ті чи інші об’єкти нерухомості. Ринок нерухомості стає дедалі активнішим, тому основні тренди на ньому проявляються значно більше.

Тренди посилюються

При цьому волатильність ринку нерухомості в Україні під час війни можна порівняти з ринками акцій: ціни коливаються весь час. Особливо це помітно після масованих обстрілів агресором, коли ринок завмирає, але досить швидко пожвавлюється. І це все поєднується з сезонними коливаннями цін і гойдалками між попитом на новозбудовану нерухомість і нерухомість радянських часів.

Однак головні тренди, які стартували на початку вторгнення, дедалі більше закріплюються й поглиблюються . Пріоритетними для покупців стали безпекові вимоги (наявність сховища, конструктивні характеристики будівлі, відсутність поруч об’єктів критичної інфраструктури) і вимоги до забезпечення безперервного (за можливості) постачання комунальних послуг.

Відбувається подальша релокація підприємств у західну частину України, яка призвела до вирівнювання цін на новобудови між Львовом і Києвом і навіть сплеску цін на нерухомість в Ужгороді та їхньої стагнації в східних регіонах і тепер ще й на півночі біля кордону з агресором. При цьому середня вартість оренди в Ужгороді 2-кімнатної квартири досягла 21 300 грн, тоді як у Львові було 17 600 грн, а у Києві — лише 17 000 грн/місяць.

Причому цей процес лише посилюється, бо дедалі більше компаній переміщуються в порівняно безпечні регіони Західної України, а за ними переїжджають співробітники й їхні сім’ї, що приводить до стабільного попиту на нерухомість у західних областях.

Тобто сьогодні тенденції на ринках є локальними, бо деякі регіони перебувають під тиском завищених цін, оскільки об’єктів підвищеної якості там не вистачає, а деякі прифронтові регіони живуть в умовах оренди «на рівні комуналки».

Між цими двома крайнощами є центральна частина, Київ і Одеса, де на попит впливає присутність внутрішньо переміщених осіб . А Дніпро став одним із найбільших хабів для переселенців, і це також позначається на ринку нерухомості в цьому місті, бо підвищує попит на найнижчу оренду і продаж найдешевшої нерухомості. Вартість оренди в Дніпрі становить 10 000–11 000 грн/місяць у відділених від центру районах, але цей економ-сегмент ніколи не буває порожнім.

А от кімнату тут можна орендувати в середньому за 3500 грн/місяць, але це не найдешевша оренда. В Херсонській області можна орендувати кімнату за 1500 грн, хоча роком раніше вона обійшлася б у 2000 грн/місяць.

Суттєво зріс попит на приватні будинки , які легше забезпечити безперервно електроенергією і де немає потреби підніматися пішки на високі поверхи. Медіанна вартість оренди приватних будинків у Києві у травні 2026-го досягла 110 000 грн/місяць.

Опалення в приватних будинках забезпечується, як правило, за рахунок газопостачання, та й місце для генераторів знайти набагато легше. Ціна на дорогі будинки недалеко від Києва (не більше години їзди) площею 350–400 кв. м тепер сягає від 500 тис. дол. США до 1 млн дол. і більше. Недорогі будинки на Осокорках без води й опалення тепер можна купити за 50–60 тис. дол. Відповідно, зріс попит на земельні ділянки, де не тільки переселенці мають можливість побудувати нове житло, а й жителі великих міст шукають спокою від нічних бомбардувань.

Попит на панорамні вікна майже зник, а покупці шукають квартири на поверхах не вище шостого, хоча в разі гарної ціни на високих поверхах нерухомість усе ж купують, бо розраховують на безперервне постачання електроенергії для ліфтового обладнання спеціальними акумуляторами: багато ОСББ придбали таке обладнання для мешканців.

Звичайно, що покупці шукають нерухомість, в якій забезпечується безперервне надання комунальних послуг: електро-, водо- і теплопостачання . Відповідно, квартири в таких будинках значно подорожчали, і на сьогодні їхня ціна на 15–20% вища, ніж у будинках, де немає можливості забезпечити безперервність.

Сьогодні два схожі будинки, розташовані поруч, можуть мати різні ціни купівлі/продажу: багато чого залежить від безпекових характеристик (наявності сховища).

Утім, велике значення мають пріоритети покупця: комусь важливіше мати газ у квартирі, а комусь важко підніматися на 25-й поверх . Ось чому в деяких випадках погляди покупців почали зупинятися на «хрущовках» і «брєжнєвках» (є газ і не дуже високо).

До вторгнення агресора покупці віддавали перевагу квартирам без ремонту, бо вважали, що краще зробити його самостійно «під себе», врахувати всі свої запити. Тепер покупці бажають купити квартиру з ремонтом , і краще, якщо він дизайнерський. І це не забаганки, а сувора правда життя: ціни на будівельні матеріали полетіли в космос, а ті, хто робить ремонти, стали настільки рідкісними птахами, що покупці тепер погоджуються на «чужі» ремонти, аби не мати тієї мороки.

Наприклад, щойно було придбано квартиру з дизайнерським ремонтом площею 68 кв. м на четвертому поверсі «брєжнєвської» дев’ятиповерхівки. Ціна у 1700 дол. за квадратний метр — майже довоєнна.

Багато чи мало квартир на ринку?

Водночас багато квартир, особливо великої площі, знімають з продажу, тому що вони дуже довго чекали на своїх покупців. Продавці вирішують зробити перерву на якийсь час. І таких дуже багато. Забудовники ж увесь час намагаються переконати людей, що квартир не вистачає, хоча насправді не вистачає тільки покупців. Адже мільйони громадян України виїхали за кордон.

До речі, багато з цих громадян не хочуть продавати своє житло, розраховуючи на нього як на запасний варіант, — якщо не складеться життя за кордоном, то буде куди повернутися. Втім, є й такі, хто вже відчуває впевненість у своєму майбутньому за межами України, і вони пробують продати своє житло. Саме тому на продаж виставлено квартир більше, ніж було до вторгнення: на ринок «тиснуть» квартири тих, хто за кордоном.

Ціни наблизилися до довоєнних, але покупців нема. Разом з тим є багато охочих купити житло буквально за копійки. Хоча за копійки квартир не виставляють на ринок, а реалізують серед «своїх». Інформація про такі угоди майже не потрапляє в публічний простір, тому існує ілюзія високих цін.

А що з орендою

На початку літа вартість оренди також почала гальмувати , і хоча медіана пропозицій становить 18 000 грн/місяць, медіана фактичних угод — 16 900 грн, бо хто знизив, той отримав орендаря. (До слова, так само і з продажем будинків у Львові — медіана продажів знизилася з 1380 дол. за квадратний метр до 1310 дол.)

Утім, найшвидше, це сезонне гальмування, й у серпні спостерігатиметься тренд в інший бік: вартість оренди почне зростати . Хоча, коли ми аналізуємо оренду, то також маємо враховувати квартири, які належать тим, хто виїхав за кордон, а також те, що вони використовують здачу своїх квартир в оренду як засіб підтримати закордонні витрати.

Слід враховувати, що в кожний конкретний момент на ціну впливає безліч факторів. Відомий, наприклад, випадок, коли покупець хотів придбати квартиру й звернувся до банку за оцінкою застави, а банк запропонував йому купити квартиру поруч, дуже схожу (бо ідентичного в нерухомості не буває), але за ціною на 20% нижче. І покупець погодився.

Звідси висновок: коли продаєте свою квартиру, то поцікавтеся, за скільки виставлені на ринок схожі квартири. В наведеному прикладі банк просто порадив те, що було виставлене на ринок, а не те, що йому належало.

***

Через війну активність ринку нерухомості продовжує зміщуватися від лінії фронту на захід країни. Віра громадян у те, що Україна вистояла і навіть перемагає, з кожним роком міцнішає, що дуже впливає на стан ринку нерухомості: з’являються нові житлові комплекси в середній і західній частинах країни, ринок живе і продовжує свій розвиток. Деяке затишшя, що завжди спостерігається у червні-липні, не має вводити в оману ні продавців, ні покупців, це просто сезон відпусток і відпочинку — мертвий сезон.

Політика