Житлове будівництво в Україні працює як піраміда. Нарешті є шанс це змінити

07 серпня 2026 р. 17:39

07 серпня 2026 р. 17:39

Група Європейського інвестиційного банку (ЄІБ) надала Україні позику у 50 млн євро, доповнену грантом ЄС у розмірі 50 млн євро, на будівництво соціального житла . Ці 100 млн євро від Європейського інвестиційного банку та Європейської комісії — не просто чергова міжнародна допомога. Це шанс для України докорінно змінити правила фінансування житлового будівництва. От тільки чи використає цей шанс українська влада?

Насправді ЄІБ та Єврокомісія пропонують Україні не лише гроші. Вони пропонують нову модель фінансування — нові правила гри.

І саме тут криється головний ризик.

Ми можемо взяти ці правила і... непомітно перетворити їх на стару систему.

У нас не криза грошей — у нас криза фінансової архітектури

Десятиліттями Україна сперечається, хто винен у кризі житлового будівництва: забудовники, банки, місцева влада, суди, політики.

Насправді проблема не в тому, що в Україні бракує грошей. Проблема в тому, як вони рухаються, потрапляючи у систему фінансування житлобудівництва, де покупець — не покупець, а інвестор, інвестує він не у квадратні метри, а у права вимоги.

Ми побудували систему, в якій навіть добросовісний забудовник змушений використовувати механізми, які зовні нагадують фінансову піраміду. Не тому, що він шахрай. А тому, що система не залишила йому іншого джерела ліквідності.

У більшості європейських країн кожен будинок, який зводиться, живе власним фінансовим життям. Його гроші не можуть піти на інший об'єкт, і його борги не можуть покриватися продажами в іншому проєкті. Саме тому банк фінансує не будівельну компанію, а конкретний будівельний проєкт.

В Україні все навпаки: один житловий комплекс часто фінансує інший. І поки продажі тривають — система працює. Щойно продажі сповільнюються — валиться не один будинок, а за принципом доміно валиться увесь ланцюг.

Саме цю хворобу роками намагаються лікувати пільговою іпотекою, компенсацією відсоткової ставки чи черговою «унікальною» державною програмою. Але жодна з них не лікувала причину — усі паліативно лікували симптоми.

Проєктне фінансування — це не про гроші

Це про довіру до грошового потоку конкретного проєкту, який юридично і фінансово відокремлений від усього іншого бізнесу забудовника. Саме такого розділення в Україні практично немає. Тому банк або кредитує компанію під заставу й особисті гарантії власника, або не кредитує взагалі. А забудовник змушений перекривати касові розриви коштами покупців інших об'єктів. І робить він це не тому, що хоче, а тому, що іншого джерела ліквідності система йому не дала. Саме тому будь-який зовнішній шок — війна, повітряні тривоги, падіння попиту чи навіть звичайний сезонний спад продажів — миттєво передається всім проєктам.

Це не випадковість — це конструкція системи. Бо довіра — це найцінніший ресурс, який втрачається за один цикл банкрутств і відновлюється роками.

У чому шанс?

Пілотна програма ЄІБ та ЄС із будівництва соціального житла вперше пропонує Україні не чергову компенсацію відсоткової ставки. Вона пропонує проєктне фінансування: відокремлені рахунки, окремий моніторинг, окрему відповідальність за кожний конкретний об'єкт.

Для ЄІБ це лише пілотний проєкт соціального житла. А для України це перевірка на значно важливіші речі: чи здатні наші інституції працювати за правилами проєктного фінансування?

Якщо ні, проблема буде не в соціальному житлі. Вона проявиться в кожному майбутньому проєкті — житловому, муніципальному чи інфраструктурному.

Найбільший ризик

Найбільший ризик цієї програми полягає зовсім не в тому, що вона не отримає фінансування.

Найбільший ризик — що її буде реалізовано за старими українськими правилами.

Тоді проєктне фінансування непомітно перетвориться на звичайне бюджетне фінансування будівництва, а міжнародні партнери зроблять висновок, що модель не працює.

Хоча насправді не спрацює не модель, а інституції, які мали б забезпечити її виконання.

Саме тут прихована головна тема цієї історії.

ЄІБ інвестує не лише у соціальне житло. Він інвестує у здатність українських інституцій виконувати правила. Саме це і є найціннішим активом будь-якого ринку капіталу. Гроші можна виділити один раз, а інституції і довіра будуються десятиліттями.

Тому питання сьогодні звучить набагато ширше, ніж може здатися: чи готова українська нормативна та інституційна система прийняти проєктне фінансування? Чи вона неминуче «перекодує» його у сумнозвісну модель фінансування забудовника?

Ці питання нікого не звинувачують, але саме від відповіді на них залежить, чи стане цей проєкт початком нової архітектури українського ринку житла або ж залишиться ще одним успішно освоєним донорським міжнародним проєктом.

Можливо, через кілька років ці 100 млн євро згадуватимуть не тому, що за них побудували кілька сотень квартир. Їх згадуватимуть тому, що саме тоді Україна або перейшла до справжнього проєктного фінансування, або остаточно втратила цей шанс.

Тоді питання полягатиме вже не в тому, скільки грошей готові надати міжнародні партнери.

Питання буде іншим: чи здатна Україна працювати за правилами, без яких великі інвестиції просто не приходять.

100 млн євро — це не ліки. Це тест на те, чи готовий хворий організм України прийняти нову модель фінансування. Бо навіть найсильніший антибіотик не допоможе, якщо його приймають за старою схемою.

Політика