Захистити від бездомності чужим коштом: чим небезпечна логіка законопроєкту № 15409

28 серпня 2026 р. 17:29

28 серпня 2026 р. 17:29

14 липня у ВР зареєстрували законопроєкт № 15409 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення гарантій захисту житлових прав вразливих повнолітніх осіб, військовослужбовців та членів їхніх сімей». Його мета видається беззаперечно правильною: не допустити, щоб люди похилого віку, особи з інвалідністю, ветерани, військовослужбовці та інші вразливі громадяни через виселення чи звернення стягнення на житло опинилися на вулиці. Проблема в тому, чиїм коштом держава пропонує цієї мети досягати.

Фактично законопроєкт створює конструкцію, за якої держава може перекласти свій соціальний обов’язок на приватного власника житла, орендодавця або кредитора. І це здатне не лише породити серйозний конфлікт між правом на житло та правом власності, а й дати результат, протилежний задекларованому: зробити оренду та іпотеку менш доступними саме для тих людей, яких законодавець хоче захистити.

Порушений баланс

Законопроєкт пропонує досить широкий перелік дій, які можна обмежити, якщо вони загрожують вразливій людині втратою її єдиного житла. Йдеться про виселення, припинення права на користування житлом, звернення стягнення на житлову нерухомість, продаж на електронному аукціоні, державну реєстрацію переходу права власності та інші дії.

Перед їхнім здійсненням має з’явитися висновок органу соціального захисту: чи не залишиться людина без придатного для проживання житла, чи не стане бездомною, чи не погіршаться її житлові умови, чи не виникнуть або не загостряться складні життєві обставини?

На перший погляд, це лише додаткова соціальна гарантія — але саме тут починаються проблеми.

Поняття «захищена особа» сформульоване дуже широко. До відповідної категорії можуть потрапляти не лише власник або іпотечний боржник, а й орендар, колишній член сім’ї власника, особа, чиє право користування вже припинилося, а за певного тлумачення — навіть людина, яка просто фактично проживає у квартирі без належної правової підстави.

Тобто закон потенційно захищатиме не лише право людини на житло, а й її можливість і далі користуватися конкретним чужим приватним майном — а це вже зовсім інше питання.

Водночас стаття 47 Конституції не лише гарантує право на житло, а й визначає логіку його забезпечення. Держава повинна створювати умови, за яких людина може побудувати житло, придбати його у власність або орендувати. А громадянам, які потребують соціального захисту, держава та органи місцевого самоврядування мають надавати житло безоплатно або за доступну плату відповідно до закону — це принципово.

Конституція не покладає обов’язку забезпечувати житлом соціально вразливу людину на випадкового власника квартири, орендодавця чи банк.

Право на житло і право власності взагалі не варто протиставляти одне одному. Завдання сучасної житлової політики — побудувати систему, в якій держава одночасно захищає людину від бездомності й гарантує власникові передбачуваність користування та розпорядження його майном.

Рішення суду перестає бути остаточним

Є ще одна проблема, яка виходить далеко за межі житлової політики. Уявімо звичайну ситуацію: є договір, виникла заборгованість або інше порушення. Власник чи кредитор звернувся до суду. Сторони пройшли судовий процес. Суд дослідив докази, ухвалив рішення, і воно набрало законної сили. Здавалося б, далі має відбутися його виконання.

Але №15409 додає ще одну стадію: якщо виконання може залишити вразливу людину без житла, виконавець має зупинитися. З’являється висновок органу соціального захисту. А далі може знадобитися ще одне звернення до суду — вже щодо порядку виконання першого рішення.

Постає просте запитання: чи залишається остаточне рішення суду остаточним, якщо його фактична реалізація залежить від подальшої адміністративної оцінки?

Стаття 129-1 Конституції встановлює обов’язковість судового рішення.

Європейський суд з прав людини також розглядає виконання остаточного рішення як складник права на суд.

Звісно, виселення людини з житла не може бути механічним. Соціальні обставини потрібно враховувати. Особливо коли йдеться про літню людину, особу з інвалідністю, сім’ю з дітьми або людину, яка реально ризикує стати бездомною.

Але міжнародний стандарт полягає насамперед в індивідуальній оцінці пропорційності та судовому контролі, а не в адміністративному вето без чітко визначеного строку.

Саме суд має залишатися місцем, де збалансовують права мешканця, власника та кредитора. Орган соціального захисту повинен оцінювати потреби людини й пропонувати соціальне рішення. Він не має фактично підміняти суд.

Захищаючи орендаря, можна позбавити його оренди

Особливо небезпечними можуть виявитися непрямі наслідки законопроєкту. Близько 98% житла в Україні перебуває у приватній власності. Водночас значна частина ринку оренди досі залишається неформальною.

Держава роками говорить про необхідність його цивілізувати: стимулювати письмові договори, забезпечити прозоре оподаткування, захистити орендаря від свавільного виселення, а власника — від несплати та неможливості повернути своє майно.

Для формального ринку потрібна одна ключова річ — передбачуваність.

Власник має знати: якщо договір закінчився або його систематично порушують, є зрозуміла процедура повернення житла.

Що станеться, якщо після ухвалення №15409 власник розумітиме, що повернення квартири може залежати від невизначеної в часі соціальної процедури?

Раціональна реакція ринку цілком прогнозована.

Частина власників просто не захоче здавати квартири людям, яких закон відносить до потенційно вразливих категорій. Інші вимагатимуть більший депозит. Хтось підвищить орендну плату, закладаючи додатковий ризик. Іще хтось узагалі відмовиться від офіційного договору.

Як наслідок, закон, створений для захисту вразливої людини, може зробити її менш бажаним орендарем — у цьому й полягає головний парадокс запропонованого регулювання.

Аналогічна логіка працює в кредитуванні — кредитний ризик зросте.

І банк закладе його у більший початковий внесок, відсоткову ставку, додаткове страхування, жорсткіші вимоги до позичальника або скорочення строків кредитування. У найгіршому випадку певні категорії клієнтів просто отримуватимуть відмову.

Але це суперечить логіці нової житлової реформи. Адже замість створення інструменту, який забезпечить людині альтернативне житло, ми ризикуємо просто юридично «закріпити» її в конкретній квартирі, незалежно від того, кому вона належить і на кого ляжуть витрати.

Це не системна житлова політика — це перенесення соціального ризику.

Як це вирішують у Європі

Європейський досвід не означає, що власник завжди сильніший за орендаря. Навпаки, у багатьох країнах захист наймачів значно сильніший, ніж в Україні.

Але принципова різниця полягає в іншому: держава бере участь у фінансуванні цього захисту.

У Німеччині діє Wohngeld — державна житлова допомога домогосподарствам із невисокими доходами. Паралельно фінансують соціальне житло.

У Франції є зимовий мораторій на виселення. Але він має чіткі часові межі, винятки й не означає безстрокової втрати власником можливості повернути майно.

Відень має величезний муніципальний і субсидований житловий сектор. Місто володіє приблизно 220 тисячами муніципальних квартир, а ще близько 200 тисяч належать до кооперативного сектору, створеного з публічною підтримкою.

Моделі різні. Але спільний принцип один: соціальна держава не просто забороняє виселити людину — вона створює для неї житлову альтернативу.

Що варто змінити в №15409

Саму ідею законопроєкту не варто відкидати: Україні справді потрібен сучасний механізм запобігання бездомності. Ба більше, війна робить його створення нагальним. Але конструкцію законопроєкту треба принципово змінити.

Насамперед потрібно чіткіше визначити, хто саме має право на спеціальний захист. Недостатньо абстрактного «ризику складних життєвих обставин». Слід установити конкретний і безпосередній ризик бездомності та відсутність доступного альтернативного житла.

Фактичне проживання саме собою також не повинне автоматично створювати перевагу перед законним власником. Правова підстава користування житлом має значення.

Висновок органу соціального захисту має бути важливим доказом для суду, але не адміністративним вето.

Необхідні й граничні строки відстрочення. А головне — відстрочення виселення має автоматично запускати обов’язок держави діяти. Соціальна служба повинна не просто написати: «Виселяти не можна», а отримати конкретне завдання: оцінити житлову потребу, призначити соціального працівника, перевірити можливість житлової допомоги, реструктуризації боргу, знайти тимчасове, соціальне або підтримане житло та організувати переселення.

Держава може компенсувати орендну плату, погасити критичну частину боргу, запровадити гарантійний фонд або оплатити тимчасове розміщення.

Доцільно було б створити окремий фонд запобігання виселенням, який міг би фінансувати погашення критичної орендної заборгованості, гарантії власникам, тимчасове житло, переселення та муніципальні програми. Тоді це буде не заборона заради заборони, а реальний механізм запобігання бездомності.

Політика