Як оформити самовільне будівництво в Україні: правила та штрафи за незаконне будівництво В Україні самовільне будівництво залишається поширеною проблемою, що тягне за собою юридичні та фінансові ризики для власників. Законодавство пропонує різні…

23 жовтня 2025 р. 21:12

23 жовтня 2025 р. 21:12

В Україні самовільне будівництво залишається поширеною проблемою, що тягне за собою юридичні та фінансові ризики для власників. Законодавство пропонує різні шляхи легалізації самобуду, включаючи спрощені процедури, але водночас передбачає значні штрафи за недотримання встановлених правил. У цьому матеріалі « Дніпро Оперативний » розповість про актуальні норми, необхідні документи та допоможе визначити, коли узаконення неможливе.

Що таке самобуд і коли будівництво вважається незаконним

Самочинне (самовільне) будівництво — це будівництво або реконструкція об’єкта нерухомості без дотримання законодавства, без дозволів або з істотними порушеннями норм. Згідно зі ст. 376 Цивільного кодексу України :

• Об’єкт вважається самочинним, якщо «збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети», або «без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту», або «з істотними порушеннями будівельних норм і правил».
• Особа, що здійснила такий самобуд, не набуває права власності на цей об’єкт за законом.
• Право власності на самочинно збудований об’єкт може бути визнане через суд лише за умови, що земельна ділянка буде надана забудовнику відповідно до встановлених правил, і якщо це не порушує прав інших осіб.
• Якщо земельний власник (користувач) заперечує проти визнання права власності на об’єкт самозабудови, або це порушує права інших осіб, суд може постановити знесення об’єкта за рахунок особи, що будувала.

Таким чином, незаконне будівництво — це не лише відсутність дозволу, але й порушення цільового призначення землі чи ігнорування норм (наприклад, суттєві відхилення від проекту, порушення ДБН тощо).

Які наслідки має незаконне будівництво

Коли будівля зведена самовільно, це може спричинити кілька негативних наслідків:

Отже, незаконне будівництво — це юридично небезпечна і фактично нестабільна ситуація.

Як узаконити самобуд: покрокова інструкція

Легалізація самочинної споруди — комплексний процес, який залежить від дати будівництва, типу об’єкта і порушень. Нижче наведена узагальнена інструкція.

• Технічний паспорт або технічний звіт.
• Проєктна документація (за потреби).
• Документи на землю (право власності чи користування, цільове призначення, кадастр тощо).
• Кадастровий номер ділянки.
• Схеми, плани, зйомки тощо.

• «Будівельна амністія» (спрощена процедура для певних об’єктів) — якщо будівництво виконано в період з 5 серпня 1992 по 9 квітня 2015 року, для житлових, садових будинків, господарських споруд (зазвичай з обмеженнями за площею).
• Спрощена процедура для об’єктів до 1992 року — об’єкти, зведені до 1992 року, інколи можуть узаконюватися за спрощеною процедурою без повного проекту.
• Загальна процедура — для об’єктів, що не підпадають під амністію або якщо є суттєві порушення. Потрібно пройти всі етапи, як для нового будівництва (отримання дозволів, експертизи тощо).

Це загальний алгоритм — у кожному конкретному випадку можуть бути різні нюанси (наприклад, складність об’єкта, клас наслідків, місце розташування, статус землі тощо).

Необхідні документи для легалізації самовільного будівництва

Набір документів може варіюватися залежно від об’єкта та шляху легалізації, але зазвичай потрібні:

• Документи, що засвідчують право власності або користування земельною ділянкою (виписка з реєстру, договір, державний акт тощо)
• Кадастровий номер земельної ділянки
• Технічний паспорт на об’єкт
• Технічний звіт (для об’єктів, що перевищують певні площі чи складність)
• Проєкт або схемні рішення (за потребою)
• Зйомки території, топографічна зйомка
• Висновки, акти технічного обстеження
• Декларація про готовність об’єкта до експлуатації або документ, що підтверджує, що об’єкт відповідає вимогам
• Інші довідки/висновки — залежно від вимог місцевого архітектурно-будівельного контролю

"Будівельна амністія": спрощений порядок узаконення для певних об'єктів

«Будівельна амністія» — це спрощений механізм легалізації самочинно збудованих об’єктів (за окремих умов). Вона застосовується у разі, коли об’єкт відповідає певним критеріям (тип об’єкта, період будівництва, площа тощо).

Основні моменти:

• Амністія зазвичай поширюється на житлові, дачні, садові будинки, господарські споруди, прибудови (у межах певної площі).
• Амністичний період: зазвичай це об’єкти, зведені з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 року.
• При дотриманні умов (наявність документів на землю, технічне обстеження, відсутність істотних порушень, відповідність цільового призначення землі тощо) можна подати відповідну декларацію і уникнути штрафів за несвоєчасне оформлення.
• Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» містить положення, що вони не застосовуватимуть штрафи до тих, хто добровільно подасть документи на введення в експлуатацію об’єктів, побудованих без дозволу.

Проте амністію не можна застосувати у всіх випадках — якщо порушення грубі, або об’єкт будується після 2015 року, або якщо цільове призначення землі не відповідає нормам, або земля не належить забудовнику — ці випадки потребують загальної процедури чи судового шляху.

Які штрафи передбачені за самовільне будівництво

Штрафи залежать від характеру порушення, класу об’єкта (СС1, СС2, СС3) та від того, чи застосовується амністія тощо. Ось кілька орієнтирів (їх слід сприймати як приклади; точні суми можуть змінюватися, варто перевіряти актуальне законодавство):

• За порушення ДБН для об’єктів класу СС1 — до 1 700 грн для громадян, до 5 100 грн для посадових осіб.
• За виконання робіт без повідомлення або без дозволу — до 10 200 грн (для деяких класів об’єктів).
• Для об’єктів класів СС2 та СС3, будівництво без дозвільних документів може тягнути штраф до 51 000 грн.
• За кримінальне самовільне будівництво (ст. 197-1 ККУ): штраф від 1 000 до 4 000 НМДГ (що еквівалентно приблизно 17 000 – 68 000 грн) або інші санкції (арешт, обмеження волі).
• У випадку самовільного зайняття земельної ділянки, якщо завдано значної шкоди — штраф від 200 до 300 НМДГ (приблизно 3 400–5 100 грн) або арешт до 6 місяців (за  ч.1).
• Верхній рівень штрафів за порушення норм містобудування може сягати значно більших сум — за деякими оцінками — до 2 725 200 грн (у межах санкцій, передбачених законом про відповідальність у сфері містобудівної діяльності).

Зверніть увагу: якщо ви добровільно подасте документи на введення об’єкта в експлуатацію в рамках амністії — штрафи за виконання робіт без дозволів чи за несвоєчасне оформлення можуть не застосовуватись.

Коли самобуд не можна узаконити

Не завжди легалізація можлива. Ось випадки, коли узаконення не допускається або дуже обмежене:

• Якщо цільове призначення земельної ділянки не допускає будівництво потрібного типу об’єкта, і землевласник чи користувач це заперечує.
• Якщо об’єкт порушує права третьої особи (наприклад, уповноті чи інші сусідні права).
• Якщо будівництво містить грубі порушення (наприклад, небезпечні конструкції, загроза життю чи довкіллю), і введення в експлуатацію неможливе без капітального втручання.
• Якщо об’єкт збудований після 2015 року, але не підпадає під інші спрощені процедури — доведеться пройти повну процедуру, амністія вже не застосовується.
• Якщо земельна ділянка не знаходиться у вашій власності чи користуванні і не може бути передана вам юридично.
• Якщо об’єкт не може бути приведений до відповідності нормам ДБН чи конструктивно недопустимо його виправити.

Раніше ми писали, де краще ховатися під час повітряної тривоги.

Також ми розповідали, які види покарань чекають на тих, хто намагається нажитися на війні , та куди можуть звернутися викривачі корупції сьогодні.

Дніпровські