Як нотаріус захищає від шахрайства під час угод з нерухомістю Придбання нерухомості в Україні залишається однією з найризикованіших операцій, особливо на тлі воєнної ситуації та постійних спроб шахраїв скористатися підробками…

22 листопада 2025 р. 09:09

22 листопада 2025 р. 09:09

Придбання нерухомості в Україні залишається однією з найризикованіших операцій, особливо на тлі воєнної ситуації та постійних спроб шахраїв скористатися підробками та прогалинами в реєстрах. Нотаріус виступає не просто посвідчувачем документів, а ключовим фільтром, що має зупинити незаконне відчуження майна. Хто такі «чорні нотаріуси», як перевірити справжність довіреності та хто відшкодує збитки, якщо ваша угода виявиться недійсною? У деталях розбирався « Дніпро Оперативний ».

Чому шахрайство з нерухомістю є поширеною проблемою?

Шахрайство на ринку нерухомості поширене з кількох причин: висока вартість активів (велика сума — більший інтерес шахраїв), наявність старих/паперових документів, тимчасові збої в доступі до реєстрів, використання підроблених довіреностей або фальшивих документів, а також випадки змови між сумнівними «реєстраторами» та нотаріусами. Журналістські розслідування та звернення в Офіс протидії рейдерству фіксують сотні скарг на «чорних нотаріусів» та недобросовісних реєстраторів. Через це державні органи розширюють інструменти контролю і перевірки, а самі учасники ринку мусять бути обережні.

Обов’язкові перевірки, які проводить нотаріус перед угодою

Ключові перевірки, які нотаріус зазвичай проводить або має провести перед оформленням угоди:

• Ідентифікація сторін — перевірка паспорта/ID-картки; у дистанційних випадках — електронна ідентифікація (BankID) та внесення даних у реєстри.
• Перевірка права власності в Єдиному державному реєстрі прав (витяг про власника).
• Перевірка обтяжень: іпотека, арешт, податкова застава, судові обмеження.
• Перевірка дійсності довіреності у відповідному реєстрі довіреностей (витяг з реєстру довіреностей).
• Перевірка спеціальних бланків нотаріальних документів (серія/номер бланка) — щоб упевнитися, що документ не на підробленому бланку.
• Перевірка наявності невнесених раніше нотаріальних дій (наприклад, під час періодів відсутності доступу до реєстрів).

Як нотаріус запобігає шахрайству: ключові механізми захисту

Відповідальність нотаріуса: хто відшкодовує збитки, якщо щось піде не так

Нотаріуси в Україні несуть майнову відповідальність за шкоду, заподіяну внаслідок вчинення ними нотаріальних дій, що суперечать закону.

Джерело відшкодування:

• Приватний нотаріус: відшкодовує шкоду своїм майном, а також за рахунок обов'язкового страхування цивільно-правової відповідальності. Це є ключовим захистом для клієнта.
• Державний нотаріус: шкода відшкодовується державою.

У разі виявлення, що угода була посвідчена з порушеннями (наприклад, через недбалу перевірку реєстрів, або якщо підробку неможливо було виявити звичайними засобами), потерпіла сторона має право звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним та відшкодування збитків з нотаріуса чи страхової компанії.

«Чорні нотаріуси» та підроблені довіреності: як не стати жертвою

Проблема так званих « чорних нотаріусів » (осіб, які вчиняють явно незаконні дії в інтересах шахраїв) та підроблених довіреностей залишається актуальною.

Як убезпечитися:

• Вимагайте копію довіреності заздалегідь.
• Обов'язково перевірте її в Єдиному реєстрі довіреностей самостійно (це можна зробити онлайн).
• Якщо є сумніви, зв'яжіться з нотаріусом, який її посвідчував.

• Перевірте, чи є нотаріус у Єдиному реєстрі нотаріусів України.
• Не погоджуйтесь на нотаріуса, який працює у невідомому місці або надто поспішає.
• Уникайте нотаріусів, які пропонують «закрити очі» на якісь документи чи неточності.

• Отримайте витяг з ДРРП, що підтверджує реєстрацію права власності на ваше ім'я.
• Не передавайте кошти до моменту підписання договору і внесення даних до реєстру (хоча кошти, як правило, кладуться в банківську комірку чи на депозит нотаріуса до моменту реєстрації).

Нотаріальне посвідчення угоди є найнадійнішим способом захисту. Завжди звертайтеся до кваліфікованого юриста чи ріелтора для попередньої консультації та супроводу.

Раніше ми писали, як родинам військових розпізнати фейки , захиститися від шахрайства та зберегти психологічну стійкість, ефективно підтримуючи близьких на фронті.

Також ми розповідали, що таке екосистема "Обрій" , які її ключові функції та хто може скористатися.

Дніпровські