Оренда та купівля житла у Дніпрі: хто має платити комісію рієлтору та чи можна обійтися без нього Послуги рієлтора можуть полегшити пошук житла, однак іноді супроводжуються суперечками щодо оплати та ризиком втратити гроші. В Україні досі немає…

16 жовтня 2026 р. 12:47

16 жовтня 2026 р. 12:47

Послуги рієлтора можуть полегшити пошук житла, однак іноді супроводжуються суперечками щодо оплати та ризиком втратити гроші. В Україні досі немає окремого закону, який спеціально регулював би цю діяльність, тому в клієнтів виникає чимало запитань щодо своїх прав. Навіщо потрібен рієлтор, хто має платити комісію та чи може посередник вимагати гроші без договору? У цьому матеріалі « Дніпро Оперативний » відповість на всі важливі питання.

Для чого потрібен рієлтор і що входить у його роботу

Основне завдання агента з нерухомості — допомогти клієнту знайти відповідний об’єкт, організувати перегляди та провести переговори з іншою стороною. Він також може орієнтуватися в особливостях районів, місцевому ринку та характеристиках будинків.

«Агент з нерухомості веде переговори, шукає інформацію, аналізує якісь варіанти, дає якісь пропозиції людям», — пояснює агент з нерухомості Сергій Логутенко.

За його словами, рієлтор допомагає шукати квартири для купівлі чи оренди, а також клієнтів, які хочуть продати або здати своє житло. Водночас оцінювання нерухомості, оформлення угоди та підготовка технічної документації належать до роботи відповідних фахівців.

Отже, рієлтор може заощадити клієнту час, допомогти зорієнтуватися в пропозиціях і домовитися про умови угоди. Але його участь сама по собі не гарантує, що документи на квартиру не мають юридичних проблем або що нерухомість відповідає всім очікуванням покупця.

Чи законно працювати рієлтором без ліцензії

В Україні немає окремого закону, який комплексно регулював би рієлторську діяльність. За словами адвоката Віталія Гурського, для роботи в цій сфері не встановлено спеціальних вимог щодо освіти, ліцензії чи сертифіката.

«На сьогоднішній день дійсно немає якогось спеціального закону чи якихось спеціальних вимог до рієлторів і до цієї діяльності. І вона регулюється загальними нормами чинного законодавства», — пояснив адвокат.

Водночас відсутність спеціального закону не означає, що діяльність рієлтора є незаконною. Людина може працювати в цій сфері в межах загального законодавства, зокрема зареєструвавши підприємницьку діяльність.

Агент з нерухомості Сергій Логутенко зазначає, що для роботи агенцій нерухомості передбачений КВЕД 68.31.

«Це просто реєстрація підприємницької діяльності. І можна займатися діяльністю агенції нерухомості», — розповів він.

На сьогоднішній день окремого закону про рієлторську діяльність немає. Водночас 13 жовтня у Верховній Раді зареєстрували законопроєкт № 16145, який передбачає нові правила роботи рієлторів. Зокрема, фахівці, які надають посередницькі послуги, повинні будуть пройти професійну підготовку, скласти іспит та отримати кваліфікаційне свідоцтво, а агенти з нерухомості — пройти акредитацію. Також пропонується створити єдиний реєстр фахівців, зобов’язати сторони укладати письмові або електронні договори та проводити оплату виключно безготівково. Комісію сплачуватиме замовник послуг, а отримувати винагороду від кількох сторін рієлтор зможе лише за їхньою письмовою згодою. За професійні порушення будуть передбачені санкції, аж до втрати права працювати у цій сфері. Зараз законопроєкт перебуває на опрацюванні в парламентських комітетах.

Хто повинен платити комісію рієлтору

Одне з найпоширеніших питань під час купівлі або оренди житла — хто має оплачувати послуги посередника: продавець чи покупець, орендодавець чи орендар.

Адвокат Віталій Гурський наголошує, що вимагати гроші без попередньої домовленості рієлтор не має права. Тому перед початком співпраці варто з'ясувати, хто замовляє послуги, що саме входить у роботу посередника та хто і в якому розмірі має платити комісію. Ці умови бажано зафіксувати письмово.

Якщо рієлтор уклав договір із продавцем, але вимагає оплату також від покупця, потрібно з'ясувати, чи домовлявся покупець про відповідні послуги та на яких умовах. Сам факт участі посередника в угоді не замінює домовленості про оплату.

«Завжди краще працювати з договором, тоді будуть якісь гарантії», — радить Гурський.

Письмова домовленість допомагає сторонам зрозуміти свої обов'язки та може стати важливим доказом, якщо виникне суперечка щодо оплати.

Скільки коштують послуги рієлтора в Дніпрі

Вартість послуг рієлтора в Дніпрі залежить від типу угоди та обсягу роботи. За даними платформи Kabanchik , під час купівлі або продажу нерухомості комісія може становити від 2% до 5% вартості об’єкта, а під час оренди — від 50% до 100% місячної плати за житло. На платформі також зазначені пропозиції окремих послуг за фіксованою ціною від 350 гривень.

Як пояснює Finance.ua , на розмір винагороди впливають вартість і тип нерухомості, попит, складність оформлення та обсяг роботи фахівця. Тому перед співпрацею варто уточнити, що саме входить у послугу, скільки вона коштує та хто має сплачувати комісію. Єдиного обов’язкового тарифу для всіх рієлторів немає.

Що робити, якщо рієлтор узяв гроші та зник

Окремий ризик для клієнтів — передоплата за послуги, які зрештою не надають. За словами адвоката, траплялися випадки, коли людям пропонували заплатити за контакти власників квартир, які нібито здавалися в оренду. Після оплати з'ясовувалося, що житло вже здали або зв'язатися з власниками неможливо.

Гурський закликає не поспішати з передаванням грошей і спочатку перевіряти репутацію посередника.

«І, на мій погляд, тут, зі своєї практики, я скажу, ніколи не давати передплату, оскільки було багато шахрайських схем», — наголосив адвокат.

Якщо рієлтор отримав гроші, але не виконав обіцянку та зник, обставини можуть свідчити про шахрайство. Проте остаточна правова оцінка залежить від конкретних дій людини та зібраних доказів.

За словами Гурського, залежно від обставин може йтися про цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність. Якщо клієнт зазнав збитків через дії посередника, можна розглядати питання про їх відшкодування.

Адвокат також радить перевіряти інформацію про рієлтора у відкритих джерелах, зокрема пошукати відомості про судові провадження на сайті «Судова влада України», а також оцінити репутацію компанії, з якою співпрацює посередник.

Чи можна самостійно перевірити документи на квартиру

Знайти оголошення, зв’язатися з власником і домовитися про перегляд можна без рієлтора. Покупець також може самостійно отримати частину відомостей про нерухомість із державних реєстрів.

Зокрема, через сервіс « Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно » на порталі «Дія» можна замовити інформацію про зареєстровані права на об’єкт та обтяження. Для отримання послуги онлайн потрібна електронна ідентифікація, зокрема за допомогою КЕП. Коштуватиме це в середньому 40 грн. Вартість може змінюватися від обсягу інформації. Таку інформацію також можна отримати в паперовій формі через ЦНАП. Там це коштуватиме 60 грн.

Під час перевірки варто з’ясувати, на кого зареєстроване право власності, чи є відомості про іпотеку, арешт або інші обтяження, а також зіставити інформацію з документами, які надає продавець. Додатково можна пошукати судові справи, пов’язані з власником або нерухомістю, у Єдиному державному реєстрі судових рішень .

Проте самостійно отримати інформацію з реєстрів і повноцінно перевірити юридичну історію квартири — не одне й те саме. Як пояснює адвокат Віталій Гурський, під час підготовки до купівлі важливо з'ясувати не лише те, кому зараз належить нерухомість, а й те, на яких підставах людина отримала право власності, які операції відбувалися з об'єктом раніше та чи немає обставин, через які право власності можуть оскаржити.

Що саме перевіряє адвокат перед купівлею нерухомості:

• Історію права власності.
• Документи продавця.
• Судові спори й оскарження.
• Кредитні зобов'язання та іпотеку.
• Обставини попередніх продажів.

«Недостатньо взяти, проаналізувати договір, подивитись на витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, і видавати це за перевірку. Повинен відбуватись більш глибокий аналіз», — наголошує Гурський.

Він також звертає увагу на те, що обов'язку проводити таку поглиблену юридичну перевірку в рієлтора немає. Агент може допомогти знайти житло та організувати угоду, але це не означає, що він перевірив усю історію нерухомості й виявив можливі судові ризики.

Тому перед купівлею квартири варто самостійно отримати інформацію з реєстрів, перевірити документи продавця, а за наявності складної історії власності, спадкових питань, іпотеки чи судових спорів звернутися до адвоката, який спеціалізується на нерухомості. Особливо уважно слід ставитися до пропозицій із ціною, суттєво нижчою за ринкову: це не обов'язково свідчить про порушення, але є приводом з'ясувати причину.

Чи можна обійтися без рієлтора

Так. Звернення до агента з нерухомості не є обов’язковою умовою купівлі чи оренди житла. Людина може самостійно шукати оголошення, домовлятися з власниками, порівнювати ціни та залучати юриста для перевірки документів.

Сергій Логутенко підтверджує, що клієнти можуть обирати, чи користуватися послугами посередника.

«Можна купляти з агентом нерухомості, шукати квартиру з агентами-рієлторами, а можна і ні. Інформації багато, можна і без агентів», — зазначає він.

Чи потрібен Україні окремий закон про рієлторів

Віталій Гурський вважає, що ринок нерухомості потребує додаткового регулювання. На його думку, клієнти не завжди можуть самостійно оцінити ризики, пов'язані з документами на житло та історією права власності.

«Будь-яка діяльність, яка має широке коло споживачів, вона повинна бути врегульована, вона повинна контролюватися», — пояснив Гурський свою позицію.

Сергій Логутенко, навпаки, вважає, що запроваджувати окремий закон не потрібно. На його думку, підприємницька діяльність уже регулюється, а головна проблема полягає у тіньовій економіці та недостатньому контролі за дотриманням чинних правил.

«Я вважаю, що він не потрібний, в нас і так все вже врегульовано, підприємницька діяльність врегульована, КВЕДи визначені, і тому додатково щось не треба», — заявив агент з нерухомості.

Отже, фахівці по-різному оцінюють потребу в окремому законі, але питання відповідальності посередників і захисту клієнтів залишається актуальним. Перед співпрацею з рієлтором варто заздалегідь погодити оплату, зафіксувати умови в договорі та не передавати гроші за неперевірені послуги.

Ну і відповідь на наболіле питання «Чи маю я платити рієлтору комісію, якщо я його не наймав?» - ні. Платити повинен замовник послуг.

Нагадаємо, раніше ми розповідали, скільки коштує зняти квартиру у Дніпрі та де шукати дешевше.

Дніпровські