Чи реально купити житло в Німеччині українцям: закон, ціни, умови кредитування

20 березня 2026 р. 17:35

20 березня 2026 р. 17:35

Фахівці юридичного відділу Visit Ukraine розповіли УНІАН , чи можна купити квартиру в Німеччині недорого, скільки коштує житло і чи можуть українці купувати квартири або будинки на тих самих умовах, що й місцеві жителі.

Скільки коштує нерухомість у Німеччині

Ринок житлової нерухомості в Німеччині залишається одним із найстабільніших у Європі, хоча ціни значно різняться залежно від міста, - пояснили юристи Visit Ukraine.

Водночас, як зазначають фахівці, ринок житлової нерухомості поступово переходить до помірного зростання , і ця тенденція, імовірно, збережеться і в найближчі роки. За прогнозами, вартість житла може зростати приблизно на 3% щорічно через високий попит та обмежену пропозицію нових об'єктів на ринку.

Фахівці пояснили, скільки коштує купити квартиру в Німеччині - за їхніми словами, станом на 2026 рік середня ціна житлової нерухомості в Німеччині коливається приблизно від 4 100 до 4 700 євро за квадратний метр. Водночас цей показник може суттєво відрізнятися залежно від регіону, міста та типу житла - наприклад, у мегаполісах ціни значно вищі, ніж у невеликих населених пунктах.

Якщо оцінювати ринок загалом, середня вартість житлового об'єкта в країні становить близько 320 тисяч євро. Водночас медіанна ціна - на рівні приблизно 260 тисяч євро (тобто половина угод дешевша), - зазначили юристи.

За оцінками експертів, близько 80% усіх угод купівлі-продажу житла в Німеччині укладаються в межах від 150 тисяч до 550 тисяч євро .

Конкретна ціна залежить від багатьох чинників, зокрема:

• місця розташування об'єкта;
• стану будинку;
• площі;
• інфраструктури району;
• загальної ситуації на локальному ринку нерухомості.

Найвищі ціни на нерухомість у Німеччині традиційно фіксуються в мегаполісах.

Лідером за вартістю житла залишається Мюнхен - у середньому квадратний метр житла тут коштує приблизно 8 700-9 100 євро. При цьому в центральних районах міста ціни можуть перевищувати 11 000 євро за квадратний метр.

У Франкфурті-на-Майні середня ціна житла становить близько 5 600 євро за квадратний метр, у Гамбурзі - приблизно 5 900 євро.

У Берліні ціни дещо нижчі, ніж у деяких інших великих містах, але все одно залишаються високими. Залежно від району вартість квадратного метра тут коливається приблизно від 4 800 до 6 000 євро.

Для порівняння - у містах східної частини Німеччини нерухомість значно доступніша , і можна купити будинок у Німеччині недорого - вторинне житло, наприклад, у Лейпцигу в середньому становить приблизно 2 200 євро за квадратний метр. У Дрездені цей показник трохи вищий - близько 2 600 євро за квадратний метр.

Якщо говорити про загальну вартість квартир у великих містах, то ціни можуть бути досить високими навіть для відносно невеликих приміщень. Наприклад, квартира площею близько 55 квадратних метрів у Мюнхені може коштувати приблизно 460 тисяч євро. Житло площею 75 квадратних метрів обійдеться вже приблизно в 620 тисяч євро, тоді як квартира площею близько 100 квадратних метрів може коштувати близько 850 тисяч євро.

Чи можуть українці купити житло в Німеччині

Також, за словами фахівців, на іноземців у Німеччині не поширюються будь-які загальні законодавчі обмеження на купівлю нерухомості. Тобто житло в Німеччині для українців може стати настільки ж реальним, як і для німців.

Громадяни інших країн, зокрема українці, можуть купувати квартири або будинки на тих самих умовах, що й місцеві жителі . Основні вимоги стосуються фінансової прозорості, походження коштів і стандартної процедури нотаріального оформлення угоди.

Іноземці також можуть оформляти кредити на купівлю житла в німецьких банках, хоча банки зазвичай висувають суворіші вимоги до позичальників-нерезидентів, зокрема щодо рівня доходу та розміру власного вкладу (близько 30-50% і більше). На сьогодні ставки за такими кредитами становлять у середньому близько 4% річних, залежно від банку, терміну кредитування та фінансового профілю позичальника, - пояснили експерти.

Окремо варто враховувати додаткові витрати під час купівлі нерухомості. До них належать:

• податок на придбання нерухомості (залежно від федеральної землі він становить приблизно 3,5-6,5% від вартості об'єкта);
• послуги нотаріуса та реєстрації в земельному реєстрі (приблизно 1,5-2%);
• комісія ріелтора або посередника, яка може становити 3-6%.

У підсумку супутні витрати можуть становити до 10% і більше від вартості угоди, підкреслили юристи.

Як оформити іпотеку на житло в Німеччині - умови

Щоб стати власником квартири або будинку в обраній країні, варто знати не тільки скільки коштує житло в Німеччині, а й на яких умовах можна оформити іпотеку.

Станом на 2025-2026 роки середні ставки за іпотекою в Німеччині становлять приблизно від 3,5% до 4,5% річних. Конкретний відсоток залежить від терміну кредиту, умов банку, а також фінансового профілю позичальника, - зазначили юристи.

Банки зазвичай висувають низку стандартних вимог до позичальників. Зокрема, початковий внесок зазвичай становить від 20% до 40% вартості житла. Однак, як підкреслюють експерти, для іноземців або нерезидентів ці вимоги можуть бути більш жорсткими - у деяких випадках банки просять внести від 30% до 50% від вартості нерухомості.

Термін іпотечного кредитування найчастіше становить від 20 до 35 років. При цьому перед ухваленням рішення про видачу кредиту банки ретельно перевіряють фінансовий стан клієнта . Зокрема, оцінюють стабільність доходів, кредитну історію, податкове резидентство, а також законність джерела коштів, що використовуються для купівлі нерухомості.

Що стосується вимог до заробітної плати, німецькі банки орієнтуються на співвідношення кредиту і загального доходу. Іншими словами: яку частку сімейного бюджету доведеться витрачати на виплати.

Фахівці кажуть, що кредит не повинен перевищувати приблизно 30-35% доходу, але в деяких випадках ця межа може становити до 40%.

Світ