Старий житловий фонд чи новобудова – які квартири кращі?

16 травня 2025 р. 19:23

16 травня 2025 р. 19:23

Ця стаття присвячена вибору квартири для купівлі. Ми розповімо точку зору професіоналів з оцінки житла «Оцінка.Україна» щодо квартир у старих будинках, у так званому старому фонді та нових будинках, побудованих протягом останніх 30 років.

Ця тема дуже велика і короткою статтею тут не обійтися.

Ми хочемо розповісти про старий фонд, який було побудовано в дореволюційний період або одразу після, тобто це будинки, зведені до 1890-1930 року, так само можна в деяких випадках віднести до старого фонду і будинки періоду побудови до 1955 року. До нових будинків належать усі споруди пострадянського періоду.

Класифікація житлових будинків за типами насправді більш значна. У 20 столітті були побудовані «сталінки», «хрущовки», «брежнєвки», різноманітні типові серії, цегляні, панельні тощо.

Тут не можна однозначно сказати, що купувати краще. Адже існує дуже багато чинників, особистих уподобань і це завжди, звісно, певний фактор удачі під час купівлі.

Старий фонд

Під час вибору квартири всі керуються дуже різними міркуваннями, побажаннями і міфами. Можна розглянути це з ріелторського погляду, а можна з архітектурного.

Найчастіше старий фонд обирають люди, які вже жили в центрі (і вже стикалися з тими чи іншими труднощами) або давно мріяли там жити.

Це часто не просте рішення, тому що в такий простір потрібно багато вкладень, як фінансових, так і моральних.

З основних плюсів старого фонду, з точки зору простору, є такі моменти:

• високі стелі (не завжди, але здебільшого вищі, ніж 3 метри, залежно від поверху);
• великі високі вікна;
• звукоізоляція перекриттів часто краща, ніж у нових будинках;
• більше можливостей організації простору через нестандартні планування і розташування несучих стін. Багато квартир в старому фонді мають не типове планування;
• за високих стель є можливість організовувати 2й ярус (за висоти від 3,8 м)
• цегляні стіни, зазвичай, досить масивні, тому в них можна організовувати невеликі ніші, за необхідності заховати якісь технічні нюанси, або очистити стару цегляну стіну для атмосферності.
• у цеглі простіше організовувати нові прорізи з посиленням, ніж у панельних або монолітних будинках.
• часто в старому фонді можливе влаштування каміна, бо майже скрізь приховані старовинні димоходи. Так, їх потрібно прочищати і реставрувати в більшості випадків, але це того варте! Спасибі, що сажотруси ще існують 🙂
• і дуже важливий момент, як нам здається, у старого фонду є своя історія, свій дух і «обличчя». Усі квартири абсолютно різні, індивідуальні, складні, але завжди дуже атмосферні.

Якщо говорити про мінуси строго житлового фону, особливо під час ремонту:

• перше, що потрібно розуміти, з імовірністю 99% доведеться демонтувати абсолютно все! Аж до балок перекриття, посилювати підлогу і міняти всі комунікації опалення та водопостачання, міняти всі вікна. Щоправда, зробивши все це з грамотним фахівцем, ви отримаєте квартиру, яка буде вас радувати ще точно років 50;
• у старому фонді завжди є труднощі під час проведення гучних робіт. Сусіди не звикли до частих і постійних ремонтів, як це відбувається в нових будинках, куди перші 5 років люди приїжджають і починають будувати. Керуючі компанії або ОСББ у старому фонді завжди дуже насторожені та прийдуть за першим дзвінком і скаргою сусідів про шум або немиті сходи;
• якщо квартира розташована на останньому поверсі під горищем, це теж часто приносить безліч проблем, оскільки, на жаль, роботи з ремонту дахів роблять не якісно. Як наслідок, навесні можна очікувати протікання через горище, і про це необхідно думати заздалегідь, перед тим як почати оздоблювальні роботи у квартирі. Можемо сказати, що часто ці витрати випадають на долю власника квартири на останньому поверсі;
• одна з дуже поширених проблем у старому фонді – це миші та таргани, на жаль, вони живуть у таких будинках через старі комунікації, щілини в підлогах, димоходах тощо. Але майже у 100% випадків, після капітальної реконструкції квартири ця проблема зникає назавжди.

Це, мабуть, основні, і найважливіші моменти, які можна відзначити, говорячи про старий фонд.

Важливо також пам’ятати, що незважаючи на всі описані плюси і мінуси, кожен будинок унікальний, і важливо приймати рішення, виходячи з власних потреб, бажань і можливостей. Рекомендується звернути увагу на стан конкретного об’єкта, якість будівництва, інфраструктуру і навколишнє середовище.

Нові будинки

Що ж стосується нових будинків, тут можна сказати досить багато.

З плюсів:

• мінімальні вкладення на демонтаж і заміну комунікацій. Усе вже нове і практично не потребує глобальних змін, а часто квартири взагалі продають із вільним плануванням без перегородок усередині;
• нові вікна і наявність великих засклених балконів;
• краще планування порівняно з будинками, побудованими за радянських часів (хрущовки, брежнєвки та панельки);
• чисті нові під’їзди та нові сусіди. Добре упорядкована територія дворів і організація паркінгів (у разі якщо ми говоримо про сегмент нової забудови Комфорт і Бізнес класу);
• у нових будинках часто бувають приголомшливі краєвиди через панорамне скління, адже нові будинки часто великої висотності.

Мінуси новобудов:

• насамперед варто звертати увагу на конструктивну схему будинку, адже може вийти так, що між кімнатами будуть монолітні несучі стіни, а не прості перегородки, і в такому разі буде вкрай складно спроєктувати функціональний і зручний простір;
• висота стель теж важливий момент, якщо в документах написано 2,7 м, то ви маєте розуміти, що після ремонту від цієї висоти відійде ще приблизно 10-15 см, на підлогу і стелі. Жити зі стелями 2,55 м не дуже комфортно. Зокрема не просто підібрати естетичні світильники, оскільки їх неможливо сильно опустити;
• хороша чутність. По монолітним і збірним бетонним конструкціям легко розходиться ударний шум і визначити його джерело дуже складно. Але ж у новому будинку перші 5 років усі робитимуть ремонти, і це може стати нестерпно;
• нове будівництво здебільшого «безлике», там немає ані історії, ані особливостей, ані якихось «особистих якостей». У такому просторі досить важко приживаються незвичні стилі інтер’єру. Дуже чужорідним може виглядати штучна цегляна кладка з клінкеру, або складна ліпнина на стелі. Для нових будинків пасують прямі й рівні лінії, сучасні та мінімалістичні інтер’єри.

Наші роздуми з цього приводу

Заходячи у квартиру в старому фонді, ви одразу відчуваєте простір, бачите можливості, і сам цей простір часто є основою для дизайну. Після демонтажу стін стає все ще зрозуміліше, і дизайнери часто можуть запропонувати щось змінити в плануванні.

У старому фонді можна грати з абсолютно будь-якою стилістикою, від складних історичних інтер’єрів і еклектики, аж до мінімалізму, Однак, на наш погляд, ніколи не варто забувати про історію цього будинку, і постаратися відновити або зберегти історичні елементи. Наприклад: паркет або двері, постаратися знайти документи і відновити історичні родзинки. Зберегти і за можливості знову зробити діючими старовинні кахельні печі та каміни. Відмити гіпсову ліпнину, заховану під десятками шарів радянської побілки та олійної фарби, і відкрити цей чарівний світ.

Життя в нових будинках може бути комфортним і зручним, особливо для тих, хто віддає перевагу мінімалізму і сучасним технологіям. Нові вікна та сучасні інженерні системи, які встановлюються в цих будинках, забезпечують більш високий рівень енергоефективності та комфортне проживання. Також у нових будинках часто передбачають модні громадські зони, дитячі майданчики та паркування, що робить навколишнє середовище сприятливішим для сімей з дітьми.

Але нові будинки, що будуються сьогодні, передбачають більш стандартизований підхід до дизайну, що може бути недоліком для тих, хто шукає винятковість та індивідуальність у своєму житлі.

Підіб’ємо підсумок

Вибір між старим фондом і новими будинками – це завжди компроміс між унікальністю, історичною цінністю і сучасним комфортом. Деякі люди вважають за краще купувати старі квартири і робити ремонт, щоб оживити їхню колишню красу, а інші – віддають перевагу сучасним будинкам, щоб насолоджуватися новими технологіями і зручностями.

Незалежно від вибору між старим фондом і новими будинками, важливо завжди звертатися за допомогою до професіоналів, таких як ріелтори, оцінювачі, архітектори або дизайнери інтер’єру, щоб отримати кваліфіковані поради та рекомендації. Лише ґрунтовне вивчення всіх чинників допоможе зробити правильний вибір і знайти ідеальне житло, яке буде радувати вас і вашу сім’ю протягом багатьох років.

Пропонуємо вам додатково дізнатись про 30 найважливіших моментів при виборі та купівлі квартир за цим посиланням: https://realexpert.ua/30-najvazhlyvishyh-momentiv-pry-vybori-ta-kupivli-kvartyr/ на сайті оцінювачів житла «Реал Експерт».

Реклама

Ctrl + Enter

Івано-Франківські