Помилки релокації: як обрати приміщення в чужому місті без рієлторів

02 січня 2026 р. 20:33

02 січня 2026 р. 20:33

За останні три роки бізнес-карта України суттєво змінилася. Якщо у 2022-му всі дороги вели на Захід, то у 2026-му ми спостерігаємо зворотний тренд – “велике повернення” або ж експансію регіональних лідерів у столицю. Івано-Франківськ став потужним хабом, де бізнес зміцнів, наростив м’язи і тепер готовий грати у вищій лізі.

Але тут на амбітних підприємців чекає холодний душ. Київ – це не просто більше місто. Це місто з іншими правилами гри, іншим темпом і, що найголовніше, зовсім іншим ринком нерухомості. Те, що у Франківську вирішується дзвінком до знайомого власника будівлі (“Михайле, притримай мені кабінет на другому поверсі”), у столиці вимагає стосу паперів, жорстких переговорів і юридичної пильності.

Багато хто “обпікається” вже на старті, витрачаючи бюджет на приміщення, яке стає тягарем, а не активом. Щоб ваш похід на Київ був успішним, ми зібрали 5 головних помилок релокації та способи їх уникнути. Без рієлторів, але з розумом.

Помилка №1. Шукати “центр” без розуміння логістики

Це класична історія. Франківський підприємець відкриває карту Києва, бачить Хрещатик або Майдан і думає: “Треба брати тут, це ж престижно!”. Або ж знаходить дешевший варіант десь на Троєщині, міркуючи: “Та це ж всього 10 км по прямій, у нас я за 15 хвилин все місто проїжджаю”.

У Києві відстань вимірюється не кілометрами, а часом. 5 кілометрів через Південний міст у годину пік – це не 10 хвилин. Це півтори години життя, викинуті у вихлопну трубу.

Правило “берегів” Київ чітко розділений Дніпром на два різні світи. Якщо ваші ключові співробітники чи клієнти живуть на Лівому березі (Позняки, Осокорки), а ви зняли офіс на Правому (Поділ, Печерськ), готуйтеся до того, що люди будуть приїжджати на роботу втомленими і злими. Логістика має бути пріоритетом №1. Перш ніж дивитися офіс, запитайте у своєї команди: де вони планують жити? Ідеальний офіс у Києві – це той, до якого можна дістатися метрополітеном за 30-40 хвилин без пересадок на маршрутки.

Парковка як розкіш У центрі Франківська з парковкою складно, але у центрі Києва з нею катастрофічно. Офіс на Печерську без власного паркомісця означає, що ваші клієнти просто не доїдуть до вас. Або доїдуть, отримають штраф за неправильну парковку і більше не повернуться. Тому наявність паркінгу (бажано підземного, який працює як укриття) іноді важливіша за краєвид з вікна.

Помилка №2. Хаотичний пошук в Google замість системного підходу

Як зазвичай шукають приміщення новачки? Відкривають популярні дошки оголошень (OLX, Rieltor тощо) і починають дзвонити по всьому підряд. Через дві години у вас болить голова, телефон розривається від дзвінків агентів, які пропонують “схожі варіанти, бо той вже здали”, а реальної картини ринку ви так і не маєте.

Проблема відкритих майданчиків у тому, що там величезна кількість “сміття”:

• Оголошення-приманки (качки): неіснуючі офіси з гарним ремонтом за низькою ціною, мета яких – отримати ваш номер телефону.
• Застарілі ціни: оголошення висить з 2021 року, а реальна ціна вже вдвічі вища.

Як діяти професійно? Якщо ви плануєте зняти офіс у столиці, краще одразу звертатися до спеціалізованих каталогів та консалтингових компаній. Наприклад, на платформі A-Office всі об’єкти проходять модерацію, а ціни та наявність площ актуалізуються. Це економить найдорожчий ресурс – час. Ви бачите реальну вакантність у бізнес-центрах, технічні характеристики та прямі контакти керуючих компаній, оминаючи ланцюжок посередників, які хочуть 50% комісії.

Системний підхід передбачає створення шорт-листа (короткого списку) з 5-7 об’єктів, які ви поїдете дивитися за один день. Хаотичні поїздки “по одному” розтягнуть процес на місяці.

Помилка №3. Ігнорування прихованих платежів (OPEX)

Це той момент, де “дешевий” київський офіс раптом стає дорогим. У регіонах ми звикли до простої формули: ціна оренди + лічильники (світло, вода). У професійних київських БЦ формула складніша: Base Rent (Оренда) + OPEX (Експлуатація) + ПДВ + Коефіцієнт загальних площ.

Що таке OPEX? Це операційні витрати (Operating Expenses). Зазвичай це $3-6 за квадратний метр зверху оренди. Сюди входить охорона будівлі, прибирання коридорів, вивіз сміття, обслуговування ліфтів та рецепція. Якщо вам кажуть “Оренда $10”, завжди уточнюйте: “Це з OPEX і ПДВ?”. Бо $10 легко перетворюються на $16.

Пастка BOMA (Коефіцієнт загальних площ) Ви дивитеся кабінет. На око – метрів 80. Менеджер каже: “Тут 100 метрів орендованої площі”. Вас не обманюють. Просто в класі “А” та “В” діє коефіцієнт загальних площ (часто 10-15%). Ви платите не тільки за свій кабінет, а й пропорційно за частину холу, туалетів, коридорів і кухні на поверсі. Це нормально для столиці, але це треба враховувати в бюджеті. Ви фізично сидите на 80 метрах, а платите за 100.

Помилка №4. Економія на юридичній перевірці (Договір оренди)

У Франківську багато питань вирішується на довірі. У Києві довіряють тільки підписам і печаткам. Договір оренди комерційної нерухомості у великому БЦ – це талмуд на 30-50 сторінок, який захищає насамперед орендодавця.

Якщо підписати його не читаючи, можна потрапити в халепу. На що дивитися з лупою:

Також не забудьте перевірити право власності. Траплялися випадки (особливо з суборендою), коли гроші брала компанія, яка вже місяць як втратила право розпоряджатися офісом. Виписка з реєстру речових прав – це мастхев перед переказом коштів.

Помилка №5. Недооцінка технічного стану (Енергонезалежність)

2024-2025 роки навчили нас, що офіс без світла – це просто склад меблів. Але поняття “енергонезалежність” у оголошеннях може трактуватися по-різному.

Для одного власника “є генератор” означає маленький бензиновий пристрій на 5 кВт, який тягне одну розетку і кавоварку. Для іншого – це промисловий дизель на 500 кВт, який живить ліфти, вентиляцію, насоси води та всі робочі місця.

Питання, які треба ставити технічному директору БЦ:

• Що саме резервує генератор? (Часто буває: світло є, а інтернет не працює, бо комутатори провайдера знеструмлені).
• Скільки провайдерів заведено в будівлю? (Має бути мінімум два-три незалежних, бажано оптоволокно).
• Чи є Starlink на даху і чи розведена мережа по поверхах?
• Як працює опалення та вода без світла? (У висотних будівлях вода подається насосами. Немає електрики – немає води в туалеті. Це критично).

Не соромтеся просити тест-драйв. Увімкніть чайник, кондиціонер і запустіть спідтест інтернету. Гарний вид на Дніпро не компенсує задухи влітку чи холоду взимку.

Стратегія “Розвідка боєм”: як організувати перегляд

Ви обрали варіанти на сайті A-Office , узгодили час і їдете дивитися. Не перетворюйте це на екскурсію. Це інспекція.

Ваш “набір ревізора”:

• Лазерна рулетка. Переміряйте хоча б кілька стін. Іноді заявлені 20 метрів кабінету директора в реальності виявляються 16-ма.
• Чек-лист вимог. Кількість розеток, наявність “мокрих точок” (якщо треба кухня), відкривання вікон.
• Колега-скептик. Не їдьте самі. Візьміть партнера, який буде шукати недоліки, поки ви надихаєтесь атмосферою.

Головний лайфхак: Після офіційної частини перегляду з менеджером, не тікайте одразу. Зайдіть у курилку на вулиці або в кафе на першому поверсі. Знайдіть людей з бейджиками, які вже тут працюють. Запитайте прямо: “Ну як тут? Взимку тепло? А як охорона, адекватна? А інтернет не падає?”. Ці 5 хвилин розмови з майбутніми сусідами дадуть вам більше правдивої інформації, ніж година презентації відділу продажів. Вони розкажуть, що ліфт ламається щовівторка, а парковка забита вже о 9:00 ранку.

Висновки

Вихід на столичний ринок – це великий стрес, але й великі можливості. Київ любить сміливих, але поважає підготовлених. Не намагайтеся грати за франківськими правилами на київському полі.

І тоді ваш новий офіс стане місцем сили і зростання, а не джерелом постійного головного болю. Успішного переїзду!

Реклама

Ctrl + Enter

Івано-Франківські