Підписання договору із забудовником — на які умови звернути увагу

12 червня 2025 р. 04:23

12 червня 2025 р. 04:23

Купівля квартири в новобудові завжди була складною справою, а під час війни — тим паче. Не варто довіряти лише словам менеджера, презентаціям і гучним обіцянкам. Усе має бути закріплено письмово, чітко і юридично грамотно. Саме тому договір із забудовником — це не просто формальність, а інструмент захисту ваших прав.

Перед підписанням варто уважно вивчити кожен пункт і, за потреби, наполягти на змінах, наголосив у коментарі виданню 3m2 адвокат Олександр Босенко. Адже завжди є відмінності між рекламною компанією та реаліями.

"З особистого мого досвіду скажу, завжди є відмінності між рекламною кампанією та реаліями. Наприклад, забудовник рекламує додаткове джерело живлення на будинок під час "блекаутів", обіцяє встановити хороші енергозберігаючі вікна відомого виробника, комфортні ліфти тощо. Але на практиці запропонований до підписання договір таких "обіцянок" не має" , — зазначив експерт.

Новий закон: що змінилося після жовтня 2022 року

З 10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Цей документ суттєво змінив правила укладання договорів на купівлю квартир у новобудовах. Ось ключові моменти:

Ці зміни спрямовані на захист покупців, але забудовники часто пропонують договори, які вигідні насамперед їм.

"Відразу зауважу, що забудовники завжди пропонують такі умови договорів, які явно позбавлені принципу "справедливості" та "рівності" для сторін (звісно, не на користь покупця)" , — підкреслює Босенко.

Ключові умови договору: на що звернути увагу

Щоб договір став вашим захистом, а не джерелом проблем, юрист радить перевірити і, за потреби, змінити такі пункти.

Чітке визначення об’єкта будівництва

Договір має містити повну інформацію про об’єкт: адресу, кадастровий номер земельної ділянки, номер будинку, перелік дозвільних документів. Без цього ви ризикуєте інвестувати в "віртуальну" квартиру.

Законність продажу

Переконайтеся, що забудовник має право продавати квартиру. У договорі має бути зазначено, на підставі якого документа (наприклад, договору із замовником будівництва) він діє.

Технічні характеристики будинку

Часто забудовники обіцяють сучасні ліфти, автономне живлення чи облаштовану прибудинкову територію, але в договорі цього немає. Наполягайте на включенні таких деталей: поверховість, кількість квартир на поверсі, виробник ліфтів, наявність генератора тощо.

Характеристики квартири

Договір має містити номер квартири, її площу, поверх, планування, перелік оздоблення (якщо є), інформацію про лічильники. Обов’язково вимагайте додатки до договору: план квартири та план поверху.

Строки будівництва та введення в експлуатацію

Важливо розрізняти завершення будівництва (фізична готовність будинку) та введення в експлуатацію (офіційне оформлення). У договорі мають бути чіткі дедлайни для обох етапів. Без цього забудовник може затягувати здачу будинку.

Зміна характеристик будинку чи квартири

Деякі забудовники залишають за собою право змінювати технічні характеристики будинку чи навіть планування квартири без вашої згоди. Наполягайте на обмеженні таких прав або вимагайте попереднього погодження з вами.

Відповідальність сторін

Договір має передбачати штрафні санкції для обох сторін. Наприклад, якщо забудовник затримує здачу будинку, він повинен сплатити пеню. Водночас штрафи для покупця (наприклад, за прострочення платежів) мають бути розумними.

Порядок розірвання договору

Чітко пропишіть умови, за яких ви можете розірвати договір, і строки повернення коштів.

"На мою думку, це один із найважливіших пунктів. Бо все зводиться до простого питання: "А що я зможу зробити, якщо забудовник не виконує умови договору?" — наголошує Босенко.

Форс-мажор

В умовах війни цей пункт особливо актуальний. У договорі мають бути чітко визначені форс-мажорні обставини, порядок дій сторін, строки їх продовження та умови припинення договору.

Як змінити умови договору

Забудовники рідко пропонують ідеальний договір, але ви маєте право вносити зміни. Ось як це зробити:

• залучіть юриста. Фахівець допоможе виявити ризики та сформулювати правки;
• наполягайте на конкретиці. Вимагайте деталізації всіх обіцянок: від матеріалів вікон до строків здачі;
• додавайте додатки. Плани квартири, поверху чи специфікація матеріалів мають бути частиною договору;
• фіксуйте переговори. Усі домовленості з менеджером записуйте або підтверджуйте листуванням.

Як повідомлялось, ринок житлової нерухомості в Україні наразі переживає значні труднощі. Попри те, що у 2024 році забудовники здали в експлуатацію на 25% більше квартир порівняно з попереднім роком, кількість нових будівельних проєктів стрімко зменшується. За останні три роки кількість дозволів на будівництво в деяких регіонах скоротилася майже на 90%.

Крім того війна значно трансформувала ринок нерухомості та змінила уявлення про собівартість будівництва. За майже три роки повномасштабної війни, залежно від класу житла, вона зросла на 90-115% і продовжує збільшуватися. Однак, вирішальним фактором є не тільки вартість матеріалів, а й гострий дефіцит кадрів.

Київські