Ринок нерухомості завмер — чому українці перестали купувати житло

18 червня 2025 р. 15:14

18 червня 2025 р. 15:14

В Україні ринок нерухомості переживає складні часи. Кількість угод щодо купівлі житла значно скоротилася, а попит залишається низьким, попри зростання доходів громадян і відносно доступні ціни. Основна причина — війна, яка створює невизначеність і змушує українців відкладати великі покупки.

Після початку повномасштабного вторгнення український ринок нерухомості пройшов декілька хвиль змін. Спочатку різке зниження активності, потім коротке пожвавлення, і, зрештою, знову сповільнення. Про це повідомила директорка Департаменту фінансової стабільності Національного банку України Первін Дадашова на презентації " Звіту про фінансову стабільність ".

Зараз головними стримувальними чинниками є невизначене безпекове майбутнє, загрози будівельній галузі та низька частка іпотечного фінансування. Українці відкладають купівлю житла, адже інвестування у нерухомість за умов ризику — крок вкрай обережний.

"На жаль, ситуація дещо погіршилася останнім часом. Не так жваво зростає кількість укладених угод, як це було раніше. Поволі вичерпуються фактори відновлення, які мали місце на перший рік після повномасштабного вторгнення" , — зазначила Дадашова.

Чому попит на житло падає

Воєнні ризики та невизначеність

Головним стримувальним фактором для ринку нерухомості залишаються воєнні ризики. Постійна загроза обстрілів, економічна нестабільність і невизначеність щодо майбутнього змушують українців уникати великих фінансових рішень, таких як купівля житла. Навіть у відносно безпечних регіонах люди воліють орендувати, а не інвестувати в нерухомість.

"Ціна оренди та доходи досить помірні за українськими мірками, але це не спонукає до активнішого придбання житла. Адже ринок стримується воєнними ризиками і невизначеністю" , — пояснила Дадашова.

За даними НБУ, зростання кількості угод у IV кварталі 2024 — I кварталі 2025 року становило лише 8% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Це значно нижче, ніж у перші місяці після початку повномасштабної війни, коли ринок пожвавлювався завдяки активній внутрішній міграції.

Слабкий вплив іпотеки

Програма "єОселя", яка мала б стимулювати ринок через доступні іпотечні кредити, не змогла суттєво пожвавити попит. Лише невелика частка угод фінансується коштом іпотеки, що пояснюється як низькою довірою до банківських продуктів, так і складнощами з фінансуванням будівельної галузі.

"Незважаючи на те, що показники доступності житла залишаються на історично низьких рівнях, це не спонукає до активнішого придбання житла, адже ринок дуже стримується воєнними ризиками" , — підкреслила Дадашова.

Міграція та зміна пріоритетів

Значна частина угод на ринку — це продаж житла, яке не оподатковується (перший продаж за рік, якщо нерухомість була у власності понад три роки).

Такі угоди часто пов’язані з міграцією, особливо в регіонах, близьких до зони бойових дій. Люди продають житло, щоб переїхати в безпечніші регіони або за кордон, але нові покупки здійснюють неохоче.

Вторинний ринок лідирує, новобудови втрачають

Попри загальну нестабільність, частина українців продовжує купувати житло. Перевагу віддають "вторинці": 75% угод — це квартири, збудовані понад 15 років тому. Середня площа залишається сталою — близько 48 кв. м для квартир і 70 кв. м для приватних будинків.

Новобудови поступово втрачають привабливість, навіть у великих містах. Це пов'язано з недовірою до забудовників, ризиками недобудов та відсутністю зрозумілих механізмів страхування.

Ціни ростуть, оренда дорожчає

Станом на травень 2025 року середня оренда однокімнатної квартири в Україні становила 7 504 гривні. Це на 3,9% більше, ніж на початку року, підкреслили в НБУ.

Купівельні ціни теж зросли — у I кварталі 2025 року на первинному ринку двокімнатні квартири подорожчали на 14,8%, а на вторинному — на 9,3%.

У лідерах зростання — двокімнатні квартири в новобудовах. Проте навіть з урахуванням цього зростання покупці залишаються обережними.

Чому ринок не відновлюється

Ослаблення ефекту міграції

На початку повномасштабної війни ринок нерухомості частково підтримувався внутрішньою міграцією. Люди активно переселялися в безпечніші регіони, що стимулювало угоди. Проте цей ефект поступово вичерпується, і без нових стимулів попит залишається слабким.

"Ефект ситуативного підживлення ринку внаслідок активної внутрішньої міграції послаблюється. Без поліпшення безпекових очікувань або доступних механізмів страхування від воєнних ризиків для договорів іпотеки попит навряд чи помітно зростатиме" , — йдеться у звіті НБУ.

Ризики будівельної галузі

Будівельна галузь в Україні також стикається з проблемами. Нестача фінансування, зростання вартості матеріалів і логістичні труднощі ускладнюють завершення проєктів. Це знижує довіру до первинного ринку, адже покупці бояться вкладати кошти в недобудовані об’єкти.

Відсутність механізмів страхування

Ще одним стримувальним фактором є відсутність ефективних механізмів страхування воєнних ризиків для іпотечних договорів. Без таких інструментів банки неохоче видають кредити, а покупці уникають довгострокових фінансових зобов’язань.

Що буде далі

НБУ прогнозує, що без значного поліпшення безпекової ситуації ринок нерухомості залишатиметься млявим. Проте є певні кроки, які можуть допомогти стабілізувати ситуацію. Дадашова зазначила, що НБУ працює над удосконаленням умов державної підтримки, зокрема через програму "єОселя", а також над впровадженням норм ЄС для регулювання іпотечного ринку.

"Ми в нашій стратегії з розвитку іпотеки передбачили кроки, щоб реагувати на усі ключові виклики, які пов’язані з ризиками, які пов’язані з неможливістю активного розвитку іпотеки" , — розповіла вона.

Серед запропонованих заходів — калібрування державної підтримки, підвищення ліквідності банків і покращення регулювання ринку. Впровадження європейських норм має спростити відносини між кредиторами та позичальниками, що може частково пожвавити іпотеку.

Як повідомлялось, тепер, на відміну від ситуації чотирирічної давності, процес ухвалення рішення про купівлю житла розтягується майже до двох з половиною місяців. Середній термін від вибору до угоди зріс з 21 до 67 днів, що свідчить про глибокі трансформації у споживчій поведінці покупців.

Також ми писали, що у 2025 році українці активно вкладають кошти в закордонну нерухомість . Це пов'язано з прагненням до стабільності, безпеки капіталу та пошуку нових можливостей для життя чи заробітку. Тенденція до придбання власного житла за кордоном посилилася після 2022 року, коли мільйони українців виїхали з країни. Закордонна нерухомість розглядається не тільки як місце для проживання, але і як вигідна інвестиція та можливість отримати посвідку на проживання.

Київські