Мінус офіси: як війна «з’їдає» квадратні метри

02 жовтня 2025 р. 18:31

02 жовтня 2025 р. 18:31

Київ зіткнувся з «негативною пропозицією»: замість нових бізнес-центрів місто втрачає офісні площі через руйнування. Попит формують вимушені релокації та малі компанії, а серед орендарів з’явився новий гравець — військово-промисловий комплекс.

«Київщина 24/7» дослідила останні тенденції на ринку столичної офісної нерухомості.

За даними компанії CBRE Ukraine, лише у першому півріччі 2025 року було знищено або серйозно пошкоджено 45 тис. кв. м офісних площ. Це призвело до зменшення ринку на 3% лише за шість місяців. Загалом із 2022 року столиця втратила вже понад 6% фонду, і цей показник продовжує зростати.

Такий сценарій безпрецедентний: у світі ринки зазвичай просідають через кризу попиту, але в Києві причиною стала війна. Тобто ми маємо справу не з економічною, а з фізичною втратою квадратних метрів.

Хто зараз орендує офіси

Якщо раніше основними клієнтами бізнес-центрів були міжнародні корпорації, банки та великі українські компанії, то тепер картина інша.

• ІТ та телекомунікації залишаються ключовим драйвером попиту (25%). Вони швидко адаптуються до нових реалій, створюють хаби для командної роботи та активно переїжджають у безпечніші будівлі.
• Публічний сектор і НГО формують 14% усіх угод. Для них важливими є стабільність, готовий ремонт і доступність укриттів.
• Промислово-енергетичні компанії займають близько 10%. Їхній попит зростає, адже виробництва потребують офісної координації навіть у складних умовах.
• Новий гравець — ВПК. Компанії військово-промислового комплексу шукають приміщення із суворими вимогами до безпеки та конфіденційності. Їхня поява стала однією з головних тенденцій 2025 року.

Водночас великі міжнародні компанії скорочують офісну присутність. Для них нині логічніше інвестувати у віддалену роботу та невеликі представництва.

Формат роботи: від open space до «гаря ч их столів»

Гібридна робота стала стандартом. За підрахунками, відвідуваність офісів у Києві становить лише 30–40%. Це означає, що класичний open space із сотнями робочих місць втратив сенс.

Компанії переформатовують простори:

• замість рядів столів створюють зони для брейнштормів, переговорів і неформальних зустрічей;
• все більше офісів облаштовують «гарячими столами», які співробітники бронюють лише у дні, коли приходять;
• зростає попит на переговорні кімнати, лаунж-зони, коворкінгові формати.

Таким чином, сучасний офіс — це вже не «місце для роботи», а простір для комунікації та співпраці.

Безпека стала новим «люксом»

2025-й остаточно перевернув ієрархію критеріїв. Якщо колись компанії обирали між локацією та ціною, то сьогодні перше місце займає безпека.

Серед головних вимог:

• наявність укриття або підземного паркінгу, який можна швидко адаптувати;
• автономне електроживлення і генератори;
• резервні системи водопостачання та інтернету;
• віддаленість від стратегічних об’єктів.

Це змінює карту попиту: райони, які колись вважалися «другорядними», тепер виграють, якщо там є безпечніші умови.

Як змінилася вартість

Прайм-ставка у Києві коливається від $19 до $25/кв. м на місяць. Верхня межа характерна для приміщень із готовим ремонтом і підвищеним рівнем безпеки.

З 2022 року ставки просіли на 30–40%, але з 2023-го почалася стабілізація. Сьогодні ринок поступово повертається до довоєнних рівнів, особливо у густонаселених районах, де попит тримається стабільно.

Водночас менш привабливі об’єкти залишаються під ціновим тиском. Якщо бізнес-центр не може запропонувати ані укриття, ані автономність, орендарі уникають його навіть за нижчими цінами.

Як реагують девелопери

Будівельні компанії також змінили стратегію. Серед популярних опцій тепер:

• оренда з правом викупу — зручна модель для бізнесів, які планують довгостроково залишатися у приміщенні;
• гнучкі графіки оплати та «орендні канікули» на перші місяці роботи;
• перепланування великих блоків на менші офіси, які легше здати.

Часто девелопери залишають собі 20–30% комерційних площ, аби гарантувати мешканцям житлових комплексів потрібні сервіси. Одночасно вони жорсткіше контролюють формат бізнесів, які заходять у їхні будівлі: заборонені нічні клуби, ломбарди чи підприємства з шкідливими викидами.

Які бізнес-центри втратила столиця

Втрати 2025 року стали відчутними:

• «Торонто-Київ» і «Гранд» — пошкоджені у грудні 2024 року. Постраждали офіси MacPaw, Sense Bank, SD Capital, Novus.
• БЦ «Лувр» на Лук’янівці — вибито вікна, є структурні пошкодження.
• Бізнес-центр на Оболоні — зруйнований частково у квітні 2025 року. Тут працювали телеканали FreeДОМ та UATV.
• «Форум Вікторія Парк» і БЦ у Солом’янському районі — серйозні пошкодження фасаду та внутрішніх приміщень.
• «101 Tower» — ще у 2022 році зазнав удару, де розташовувалися офіси DTEK, Microsoft Ukraine, Samsung Ukraine.

Кожен із цих об’єктів був важливою частиною ділової інфраструктури столиці, а їхня втрата змінила баланс попиту та пропозиції.Попри це, попит не зник – він змінився. Близько 30% усіх угод у 2025-му пов’язані з вимушеними переїздами компаній, що втратили офіси через ракетні обстріли.

Довгострокові перспективи

Попри руйнування та економічну нестабільність, ринок демонструє обережний оптимізм.

Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, зазначає:

«Ми бачимо, що великі орендарі адаптувались до військової реальності. Все більше компаній підписують довгострокові угоди на 3–5 років, тоді як у перші роки війни переважали контракти на 1–2 роки».

У другій половині 2025 року було заплановано введення 73 тис. кв. м у п’яти бізнес-центрах. Але строки реалізації залишаються під питанням через безпекові ризики та складності з фінансуванням.

Висновки

Офісний ринок Києва 2025 року — це поєднання втрат і нових можливостей. З одного боку — руйнування бізнес-центрів і вимушені релокації, з іншого — поява гнучких форматів, нових гравців і повернення довгострокових угод.

Найголовніше — компанії не відмовляються від офісів. Вони трансформують простори, перебудовують процеси й адаптуються до воєнної реальності. І саме це дає підстави говорити: попри кризу, столична офісна нерухомість зберігає майбутнє.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Автор: Ексклюзив

Київські