20 метрів на людину: як Київ опинився у пастці житлового дефіциту

15 січня 2026 р. 13:04

15 січня 2026 р. 13:04

У с толиці нестача житлового простору вже давно переста ла бути абстрактною статистикою — це реальність, яку відчувають тисячі киян. На одного мешканця Києва в середньому припадає  лише 20,3 м² житлової площі — удвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США. Та навіть такі цифри ховають за собою більші проблеми: перенаселені квартири, невисока доступність власного житла та серйозні фінансові бар’єри на шляху до покращення умов життя.

П онад 60% киян живуть у перенаселеному житлі

Брак простору відчувається не лише в площах квартир, а й у повсякденному житті. За даними дослідження Gradus Research на замовлення Української асоціації девелоперів, більшість киян мешкають у квартирах площею 40–60 м² сім’ями з двох-чотирьох людей. У столиці лише 8% киян живуть самі, тоді як понад 80% — у родинах середніх розмірів. Водночас 29% молоді (18–34 роки) проживають у квартирах до 40 м², що значно більше, ніж серед старших поколінь (17−18%). Це підсилює відчуття дефіциту особистого простору та робить питання житла критично важливим для молоді, яка тільки будує своє життя.

Загалом же понад 60% киян проводять велику частину свого життя у перенаселених квартирах.

Тиск на власність: оренда, брак власників, високі ціни

Хоча дві третини столичних родин володіють своїм житлом, решта вимушені його орендувати або ділити з родичами, що посилює навантаження на ринок оренди. Це особливо відчутно серед молоді та тих, хто не має накопичень на перший внесок під покупку.

Ситуацію погіршує і ринок новобудов: дефіцит якісних і доступних квартир призводить до підвищення цін. За даними останніх аналітичних звітів, середня ціна квадратного метра на первинному ринку Києва до кінця 2025 року зросла до понад $2 000, і навіть попри певну стабілізацію після спаду попиту, пропозиція залишається обмеженою.

Це робить купівлю житла недоступною для великої частини населення, яке вимушене або відкладати своє квартирне питання, або погоджуватися на невелику площу в орендованих апартаментах.

Головний бар’єр — гроші й інструменти

Прагнення покращити житлові умови мають 85% киян, але реальні можливості придбати квартиру в найближчі роки є лише у невеликої частини населення. За оцінками дослідження Gradus Research, тільки 12% можуть дозволити собі купівлю житла, якщо щомісячний платіж за іпотеку не перевищує 50% сімейного доходу.

Фактично, більшість містян розраховують на довгу перспективу: лише 10% планують придбати житло протягом цього року, тоді як 33% бачать можливість зробити це впродовж п’яти років. Такий відкладений попит (у межах 2-5 років) свідчить не стільки про слабкий інтерес до власної нерухомості, скільки про відсутність доступних фінансових інструментів для швидкого вирішення питання.

Це ще раз підкреслює потребу посиленої державної підтримки, доступних іпотечних програм, систем оренди з правом викупу та інших механізмів стимулювання купівлі доступного житла.

Спад будівництва та  дефіцит пропозиції

Одна з ключових причин дефіциту — відставання темпів будівництва житла від потреб ринку. Хоча за останні роки в Україні з’явилося кілька сотень нових житлових комплексів, кількість таких проєктів залишається на рівні значно нижчому довоєнного періоду, і більшість доступної пропозиції — це добудова старих об’єктів, а не запуск нових. Це створює структурний дефіцит якісного житла, особливо у великих містах на кшталт Києва.

У столиці й області пропозиція нових ЖК становить близько 27% загальноукраїнського ринку, що разом із високим попитом лише підсилює дисбаланс між пропозицією та потребою.

Це означає, що навіть за стабілізації економічної ситуації проблеми доступності та дефіциту площі не зникнуть самі собою — потрібні системні зміни, які враховують демографічні, соціальні та економічні фактори.

Що далі? Сценарії для Києва

Житлова криза у столиці — це не лише про квадратні метри. Це — про якість життя, соціальну стабільність і майбутнє поколінь, для яких власне житло ще довгий час може залишатися недосяжною мрією. Ринок нерухомості поволі адаптується до нових реалій, але без політичних рішень, фінансових інструментів і підтримки держави значних зрушень не буде.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Автор: Ексклюзив

Київські