Повернення з фронту – без даху над головою: як Україна ризикує увійти в післявоєнну житлову кризу

20 січня 2026 р. 12:38

20 січня 2026 р. 12:38

Після завершення війни український ринок житла неминуче прокинеться – різко й болісно. Те, що роками відкладалося через обстріли, втрату доходів, міграцію та страх за завтрашній день, повернеться у вигляді потужного попиту. Але ключове питання – не чи люди захочуть купувати житло, а чи буде що купувати . Про це повідомив СЕО інвестиційної групи «Молодість» Антон Мирончук.

Сьогодні все вказує на те, що країна стоїть за крок від житлового дефіциту. Будівництво відновлюється повільно, запуск нових проєктів обмежений ризиками, а житловий фонд у великих містах і без того працює на межі можливостей.

Відкладений попит, який не зник – він накопичився

У 2025 році попит на первинному ринку залишався на 50-60% нижчим за потенційний. І це – не тому, що українцям не потрібно житло. Причина банальна і жорстка: війна, інфляція, падіння реальних доходів, невпевненість у майбутньому. Люди просто відклали рішення.

Парадокс у тому, що навіть зростання обсягів будівництва приблизно на 30% порівняно з 2024 роком не вирішує проблему. Бо цей попит – не втрачений. Він чекає. І щойно безпекова ситуація стабілізується, а частина людей повернеться з-за кордону, він одномоментно вийде на ринок.

Але нові житлові проєкти не з’являються за помахом руки. Навіть у найкращому сценарії від старту до здачі проходить 2-3 роки. Цей часовий розрив і створює головну загрозу: попит вибухає, а пропозиція фізично не встигає.

Київ: коли 20 квадратів – це вже розкіш

Столиця – найяскравіший і найтривожніший приклад. У середньому на одного мешканця Києва припадає близько 20,3 м² житлової площі . Це майже вдвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США. Для мегаполіса, який десятиліттями був магнітом для внутрішньої міграції, – це критично мало.

Близько двох третин родин мають власне житло. Решта – оренда або життя «разом»: з батьками, родичами, у тісних квартирах. Перенаселеність давно перестала бути лише питанням комфорту – вона б’є по якості життя, можливості працювати з дому, психологічному стану та соціальній стабільності.

Ціни лише поглиблюють проблему. У 2025 році вартість квадратного метра на первинному ринку Києва перетнула позначку $2 000 . Доступні квартири економкласу – це вузький сегмент, який швидко зникає. Для молоді та сімей без значних заощаджень вибір дедалі примітивніший: або чекати роками, або жити в орендованому житлі без перспективи власного.

Гроші є – інструментів немає

Навіть ті, хто готовий купувати, часто впираються не у відсутність бажання, а в відсутність механізмів. Іпотека залишається важкодоступною: щомісячні платежі нерідко «з’їдають» понад 50% доходу родини. Державні програми існують, але вони поки що не масштабні й не перекривають потреби ринку.

У результаті виникає системний розрив: бажання і потреба в житлі є, але шлях до нього – занадто дорогий і ризикований для більшості.

Регіональна нерівність: будують не там, де найбільше потрібно

Статистика лише підтверджує тривожний тренд. У першому півріччі 2025 року в Україні ввели в експлуатацію 51 557 квартир – на 6,7% менше, ніж торік. Загальна площа нового житла скоротилася на 6,4%. Особливо насторожує падіння частки багатоквартирних будинків – саме вони формують масовий сегмент.

Є регіони з позитивною динамікою: Одещина, Черкащина, Миколаївщина, Чернігівщина, Тернопільщина, Львівщина. Але водночас прифронтові області демонструють різке падіння – подекуди на 30-40%.

Київ і область: епіцентр майбутнього дефіциту

Саме столичний регіон концентрує найбільші ризики. У Києві за рік обсяги введення нового житла впали на 22% . Київська область, хоч і залишається лідером за абсолютними показниками, також просіла майже на 8%.

Разом Київ і область формують понад чверть усіх житлових комплексів з відкритими продажами в країні. І якщо ситуація з безпекою покращиться, саме тут першим виникне структурний дефіцит: повернення людей + відкладений попит + довгий цикл будівництва = криза, яку вже неможливо буде «погасити» швидкими рішеннями.

Квадратні метри як тест на зрілість держави

Післявоєнна житлова криза – це не лише про кількість квартир. Це про якість життя, соціальну напругу, довіру до держави і відчуття стабільності.

Україна ще має шанс не повторити помилки інших країн, але для цього потрібна стратегія, а не реакція постфактум:

• зрозумілі та прогнозовані правила гри для девелоперів;
• масові й доступні іпотечні програми;
• розвиток оренди з правом викупу;
• стимулювання житлового будівництва не лише у «точках росту», а по всій країні.

Інакше після війни ми ризикуємо побачити парадоксальну реальність: країна, що відстояла свою свободу, але не змогла забезпечити громадянам базове – власний простір для життя. Житло перестане бути просто квадратними метрами. Воно стане лакмусовим папірцем того, чи здатна держава планувати майбутнє, а не лише виживати в теперішньому.

«Київщина 24/7» також повідомляла, що в Україні запускають найбільшу за десятиліття житлову реформу . Верховна Рада ухвалила рамковий закон «Про основні засади житлової політики», який має остаточно поховати паперові черги, ручне розподілення квартир і радянські норми, що десятиліттями гальмували розвиток житлової сфери.

Фото: колаж «Київщина 24/7» .

Київські