Вартість житла в Одесі — як змінилися ціни та який попит

07 серпня 2025 р. 18:44

07 серпня 2025 р. 18:44

Ринок нерухомості в Одесі зазнав глибоких змін із початком повномасштабної війни. Те, що ще донедавна здавалося стабільною інвестицією — житло в центрі або приватний будинок під містом — у 2022-му втратило ліквідність. Проте за три роки люди адаптувалися до нових реалій: з’явилися запити, зросла вимогливість покупців, а фактори безпеки та автономності стали вирішальними.

Про те, що сьогодні відбувається з цінами, попитом і пріоритетами, журналісти Новини.LIVE поговорили з одеською рієлторкою Наталією Стояновою.

Ринок житла в Одесі

Перші місяці після початку повномасштабного вторгнення стали для ринку нерухомості Одеси справжнім обвалом. Продавці втрачали будь-які надії реалізувати житло за адекватною ціною, покупців майже не було, а страх і невизначеність змусили ринок "заморозитися". Найбільш відчутним ударом стала втрата ліквідності навіть у центральних районах.

"Буквально з лютого 2022 року ціни просіли на 20–30%, а деякі квартири продавали навіть на 50% дешевше. Проте тоді не працювали реєстри, і реально продати щось було майже неможливо" , — пояснює рієлторка Наталія Стоянова.

Ситуація змінилася з середини 2022 року, коли знову відкрилися державні реєстри і стало можливим юридично оформити угоди, але справжнє пожвавлення почалося вже у 2024 році. З’явився попит, почали продаватися ті об’єкти, які роками стояли в оголошеннях. Зокрема — новобудови з ремонтом у зручних районах. Ринок чітко розділився на сегменти. Найбільше покупців цікавлять квартири, які не потребують жодних додаткових вкладень, — з готовим ремонтом, меблями та технікою. Пріоритет — сучасні будинки у зручних районах.

"Квартир із ремонтом катастрофічно мало: нема кому робити, та й сам ремонт здорожчав. Тому все що є готове, в гарній локації — купують дуже швидко" , — каже рієлторка.

Особливо популярними стали одно- та двокімнатні квартири в районах із розвиненою інфраструктурою — Аркадії, Приморському, Таїрове. Для багатьох покупців важливо не лише житло, а і його оточення: школи, магазини, парки, транспорт. Ці квартири найчастіше купують як для проживання, так і для бізнес-оренди.

Квартири з виглядом на море

Уже не перший рік Аркадія залишається одним з найпривабливіших районів для купівлі житла. Море, престиж, безліч закладів і сучасна забудова — все це приваблює і молодь, й інвесторів. Попри воєнний стан і наближеність до потенційно небезпечних районів, ціни тут не лише збереглися, а й зросли.

"Аркадія — це бренд. Там і оренда подобова дорога — дві, три, а то й чотири тисячі гривень за добу. Тому й інвестори, і сім’ї купують саме там. Вона як до війни, так і зараз має великий попит серед покупців" , — додає експертка.

Поки окрему нішу займають квартири з видом на море — навіть старі панельні будинки з ремонтом швидко знаходять свого покупця. За словами рієлторки, переселенці часто обирають саме такі варіанти, адже важливо мати готове, комфортне й облаштоване житло. Попит на це — стабільний, і саме він тримає ціну.

Квартири замість будинків

Поки вторинні квартири з ремонтом та у новобудовах розлітаються, приватні будинки, особливо в дорогому сегменті, — практично не продаються. Раніше їх активно купували або під дачу, або як місце для постійного проживання. Тепер же ці об'єкти зависають на роки.

"Будинки до 120 тисяч доларів, 150 тисяч доларів, як на кшталт альтернативи трикімнатної квартири в місті. Тут у вас будинки типу таунхаусу, тоді також дуже має попит серед покупців. Той же Червоний хутір, Авангард і все, що там передмістя, це все є популярним. А саме будинки, де вже за 250, за 300 тисяч доларів, практично нереально продати сьогодні" , — коментує рієлторка Наталія Стоянова.

Головна причина — зміна пріоритетів. Люди стали обирати безпечніші, компактніші житлові варіанти з розвиненою інфраструктурою. Тому передмістя що підлаштоване безпосередньо під комфортне життя, з тишею та трохи далі від міського шуму, має попит.

Світло у пріоритеті

Безперебійне електропостачання стало не розкішшю, а умовою нормального життя. Саме тому генератор у будинку тепер — не бонус, а необхідність. Те саме стосується підземних паркінгів, які у багатьох новобудовах використовуються як укриття під час тривог.

"Особливо, коли взимку вимикалося світло, то перше питання — чи є генератор у будинку. Хоча б, щоб каналізація працювала, водичка була у квартирах, опалення — щоб коли немає світла, воно все працювало. Це ж базові потреби для людей ", — пояснює експертка.

Покупці стали уважнішими. Якщо раніше звертали увагу на вигляд з вікна чи площу кухні, то зараз — на технічну спроможність будинку функціонувати під час надзвичайних ситуацій. Розвинена інженерія, надійний забудовник, наявність сховища чи укриття — усе це тепер серйозно впливає на ціну.

Вартість квартири в Одесі

Попит формує ціну, і в Приморському районі вона починається з 65 тисяч доларів за однокімнатну квартиру. Престижні локації — Французький бульвар, проспект Шевченка, Парк Перемоги, Сьома Фонтана — традиційно найдорожчі. Там можна знайти невелику, але якісну квартиру в новобудові або вторинному фонді.

"Якщо ми кажемо про Середньофонтанську, Транспортну, Краснова, то там — 55 тисяч доларів, у Чудо городі — до 60 тисяч доларів можна дуже гарну собі квартиру вибрати" , — пояснює рієлторка Наталія Стоянова.

Аналогічні квартири у "спальних" районах, як-от: Черемушки чи Таїрове — обійдуться дешевше на 10–15 тисяч доларів. Водночас якщо йдеться про "вторинку" — чешки, хрущовки — ціни майже наблизилися до довоєнного рівня, а подекуди й перевищили його.

"В Приморському районі однокімнатну квартиру з ремонтом можна купити за 55–70 тисяч доларів. У Черемушках чи на Таїрове — за ті ж 50–55 тисяч. Це практично ціни, як до воєнних, навіть трошки вище" , — додає експертка.

Попри обстріли, тривоги та загрози, ринок нерухомості в Одесі живе. Ба більше — він адаптується. Попит поступово повертається, а разом із ним і ціни. Водночас реальні настрої на ринку дуже залежать від безпекової ситуації, а саме: від воєнних дій та загального політичного фону. Прогнози сьогодні — справа ризикована, однак фахівці бачать передумови для обережного зростання.

"Ризики є, але люди купляють. Ну, все це, звісно, залежить, від нашого воєнного фронту. Це напряму залежить від усіх політичних новин так само. Але, об'єктивно, причини для того, щоб нерухомість підіймалась в ціні, вони є" , — пояснює рієлторка.

Попри війну ринок нерухомості в Одесі поступово адаптується до нових умов. З’являються нові запити, змінюється поведінка покупців, а фактори безпеки та автономності стають не менш важливими, ніж площа чи район.

Раніше ми писали, про ціни оренди житла в Одесі під час курортного сезону. А також, про те як не потрапити на гачок шахраїв та винайняти квартиру в Одесі.

Одеські