Комунальне майно за ціною, нижчою за ринкову: як Кременчук втрачав мільйони

23 вересня 2026 р. 08:59

23 вересня 2026 р. 08:59

Приклади, наведені у цьому матеріалі, зайвий раз показують: бюджет громади міг би отримати значно більше, якби комунальне майно продавали через відкриті торги, а не за процедурою, яка дозволяла орендарям викуповувати його після так званих «невід’ємних поліпшень».

Власне житло - це мрія кожного громадянина. Однак не всі можуть її реалізувати, тому доводиться орендувати житло. Комусь у цьому питанні пощастило більше - бо квартира у гарному стані і придатна для житла, інші винаймають житло, що потребує ремонту. Щоб така квартира приносила задоволення, орендар мабуть зробив би у ній ремонт (паралельно сплачуючи комуналку та щомісячну орендну плату). Тепер стара квартира виглядає як нова, бо в ній встановлені пластикові вікна, відремонтована сантехніка, вирівняні стелі та підлога.

А тепер уявіть, що орендар приходить до власника квартири й каже: «Я тут ремонт зробив у вашій квартирі, тому давайте тепер ви продасте мені її за ціною, дешевше за ринкову». Уявили? Ми навіть бачили, як господар квартири посміявся у відповідь на цю пропозицію. Проте державі певний час було не до сміху, бо до шостого червня поточного року продаж комунального майна за мінімальною ціною була звичайною практикою. Схема виглядала просто: орендуй, відремонтуй — і отримуй можливість викупити комунальне майно за пільговою ціною. Зауважимо, зробити це могли як фізичні особи-підприємці, так і різні компанії.

У червні цю лазівку прикрили законодавчими змінами, однак старими правилами продажу комунального майна за «ласою» ціною встигли скористатися десятки підприємців. Ми вирішили дослідити, хто став цими «щасливчиками».

Раніше можливість пільгового викупу орендованого комунального майна регулювали два закони України — «Про приватизацію державного і комунального майна» та «Про оренду державного та комунального майна». На місцевому рівні ці процедури доповнював ще й нормативний документ із довжелезною назвою, яку складно навіть прочитати, — «Порядок надання орендарю згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого комунального майна Кременчуцької територіальної громади», затверджений рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 13 грудня 2024 року.

Але, зазначимо, що зміни у державному законодавстві потягнули за собою відповідні зміни і на місцевому рівні.

Об’єкти, що припали на око підприємцям

Старі закони діяли не один рік, тож придбати комунальне майно за пільговою ціною могло чимало охочих. Ми не ставили за мету знайти всі такі випадки, а вирішили дослідити, що відбувалося останнім часом.

Для цього попросили Управління міського майна надати перелік об’єктів, які приватизували після здійснення невід’ємних поліпшень із 1 січня 2025 року по шосте червня 2026 року.

Виявилося, що таких об’єктів — дев’ять. Коротко розповімо про кожен із них.

Найбільше приміщення — площею 974,3 кв. м — на вул. Троїцькій, 2. Тут раніше розміщувалася комунальна стоматполіклініка.

Друге за площею — 579,3 кв. м — на вул. Тараса Шевченка, 38.

Ще одне досить велике приміщення понад 100 квадратів — на вулиці Квітки Цісик, 36.

У цьому ж переліку — 88,3 кв. м - на вул. Лікаря Богаєвського, 9/77 та 61,7 квадрата - на вул. Івана Мазепи, 30В.

Ще два приміщення приватизували на пр. Свободи. Одне, площею 40,4 квадрата, у будинку №18. Друге, майже таке саме — 40,1 кв. м — у будинку №39/43.

Трохи більше 31 квадрата знайшли свого нового власника у центрі міста — на вул. Соборній, 8/18.

І, нарешті, найменше приміщення з цього переліку — майже 14 кв. м — на Молодіжному, у 278-му кварталі, будинок №15.

Як бачимо, 5 – у центральній частині міста. Для аналізу цінової політики ми обрали три з п'яти – з найбільшою площею.

Майже тисяча квадратів – у парку

Один з таких об’єктів – колишнє приміщення комунальної стоматологічної поліклініки на набережній у парку «Придніпровський».

Ця історія - показова. Згадаємо, як у жовтні 2018 року кременчуцькі депутати реформували комунальну стоматологію , а вивільнене приміщенні передали вузькопрофільним лікарям Першою міської лікарні ім. О.Богаєвського. Однак вони там довго не затрималися. І у травні 2025 року ласий шматок комунальної нерухомості на вул. Троїцькій, який перебував на балансі ЖЕП «Автозаводське», виставили на аукціон . Вже через місяць нашій редакції стало відомо, що було укладено договір з новим орендарем - ТОВ «САМЕЙ АКТИВ», учасником і беніфіціаром якого є Гайк Дживанович Мартіросян.

Знаєте, яку суму виставляв балансоутримувач — КЖЕП «Автозаводське»? 9 млн 678 тис. 800 грн. Місячна орендна плата за результатами аукціону становила майже 116 гр/ кв. м.

Тоді міський голова повідомляв, що в цьому приміщенні працюватиме дитячий навчальний заклад . У місті також ширилися чутки, що до нього може мати відношення депутат міської ради Геннадій Іванян. Утім, офіційного підтвердження цієї інформації не було.

Жителі Кременчука та міські журналісти неоднарозово бачили у цьому приміщенні даного депутата. Представники преси навіть намагалися взяти коментар у Іваняна, аби з'ясувати, чи має від відношення до цього приміщення, але від пояснень від відсторонився.

А тепер перенесімося у травень 2025-го. Депутати голосують за включення цього приміщення до переліку об’єктів, які підлягають приватизації. Причина? Звісно ж, «невід’ємні поліпшення».

За цей рік новий орендар, ТОВ «Самей Актив», нібито встиг виконати поліпшення, що й дало можливість викупити приміщення без аукціону .

Того ж дня міський голова Віталій Малецький підписав відповідний наказ. І в результаті ТОВ «Самей Актив» отримало у власність будівлю площею майже тисяча квадратних метрів за 10 млн 663 тис. 707 грн. Тобто — трохи більше 9 тис. грн/кв. м.

Що планує розмістити у цьому приміщенні новий власник та чи має відношення до цього товариства депутат Іванян - ми запитала у директора цієї ТОВки, надіславши відповідний запит. Відповіді поки що не отримали.

Ви запитаєте: «Це дешево?» Ми не займаємося продажем нерухомості, тож полізли дізнаватися ціни на сайті ОЛХ. І знайшли невеличке приміщення у цій самій парковій зоні, тільки з іншого боку. Власник продає 16,6 кв. м за майже 700 тис. грн*. Тобто, за 1 кв. м просить 40 тис. грн.

9 тис. грн та 40 тис. грн за квадратний метр - суттєва різниця. Звісно, можна казати, що великий об'єкт вимагає більше вкладань, але ж не у понад 4 рази!

Знайшли ми й ще одне приміщення — площею всього 37 квадратних метрів, за кількасот метрів від міської мерії. За нього визначили ціну 1 млн 869 тис. 172 грн. Тобто, понад 50 тис. грн/кв. м. І знову — різниця вражає.

Двоповерхівка неподалік Центрального ринку

Другий об’єкт, на який ми звертаємо увагу, - приміщення колишнього комунального підприємства «Квартирне управління» та нотаріальної контори, що розташовано на вул. Тараса Шевченка, буд. №38.

Про те, що цей нежитловий двоповерховий будинок КЖЕП «Автозаводське» здало в оренду, стало відомо у листопаді 2025 року.

«Ви знаєте, що там проводився аукціон, було три учасники. Один запропонував  400 тис. грн рівно, другий  - 140 тис. грн, третій - 120 тис. грн. Перший і другий відмовились, а третій за 120 взяв», - повідомив тоді мер Кременчука Віталій Малецький .

І назвав переможця - ТОВ «Єврокор плюс».

Згідно з відкритими даними Опендатабот , підприємство зареєстроване у Світловодську Кіровоградської області. Його директором і співвласником (50%) є Олександр Максак. Другий співвласник (50%) і кінцевий бенефіціар — Сергій Михайлович Порчирян, інформацію про якого також підтверджує аналітична система YouControl. Порчирян – депутат Кременчуцької міської ради.

Шлях цієї компанії до приватизації був коротким: лише у листопаді минулого року приміщення орендували , першого травня поточного року його включили до переліку об'єктів, які підлягають приватизації (знову ж таки, через «невід'ємні поліпшення»), а 4 травня ТОВ «Єврокор плюс» стало власником цієї двоповерхової будівлі у самісінькому центрі Кременчука. Скільки це коштувало компанії? За даними сайту міськвиконкому, за будівлю площею 579,3 кв. м отримали 8 млн 924 тис. 797 грн. У перерахунку — 12 тис. 838 грн/кв. м.

А тепер подивимось, що нам пропонує ринок. На OLX продають окрему двоповерхову будівлю у «червоній лінії» площею 265 кв. м. Ціна — 9 млн 450 тис. грн. Тобто, 35 тис. 660 грн/кв. м. Різниця — майже у три рази!

І важливий момент: це теж досить приваблива локація. Будівля розташована по інший бік від Центрального ринку, біля бульвару Українського відродження — фактично на перетині потужних пішохідного та автомобільного потоків.

Є й інший приклад.

Вздовж скверу імені Олега Бабаєва, у житловому будинку, продають невелике комерційне приміщення площею 43,2 кв. м. Ціна — 3 млн 337 тис. 707 грн.

Тобто, понад 77 тис. грн./кв. м.

Так, це невелика площа. Але локація — центр міста, вздовж якого щодня проходять сотні, а в окремі дні й тисячі кременчуківців.

І ще одне важливе уточнення: усі об’єкти, які ми беремо для порівняння, розташовані в центральній частині Кременчука — у радіусі кількох кілометрів від комунальних приміщень, приватизованих через «невід’ємні поліпшення».

Тож питання тут не лише в ціні конкретного квадратного метра. Питання в тому, наскільки справедливою була ціна, за якою місто продавало своє майно.

На засіданні виконавчого комітету, що відбулося наприкінці травня, міський голова здивувався ціні , яку бюджет громади отримав від продажу нерухомості. За його словами, йшлося про близько 13 млн грн.

Водночас ми запитали С. Порчиряна, чи не продешевило місто, продавши комунальне приміщення за такою ціною. На це депутат відповів, що, якби він був міським головою, то також був би незадоволений, адже мер відповідає за наповнення міського бюджету. Водночас С. Порчирян послався на експертну оцінку, за якою і визначали вартість об’єкта.

Віддали без резонансу

Третій об’єкт, який привернув нашу увагу, — приміщення колишнього «Ощадбанку», площею 88,3 кв. м на вул. Лікаря Богаєвського, 9/77.

Якщо приватизація попередніх об’єктів супроводжувалася широким резонансом серед містян, то на цей об’єкт майже ніхто не звернув уваги.

За інформацією, яку ми знайшли у відкритих джерелах , 15 травня на сесії міської ради депутати своїм рішенням підтвердили, що орендар — ФОП Олена Чередник — здійснила невід’ємні поліпшення орендованого комунального майна. І того ж дня був виданий наказ про приватизацію приміщення.

За офіційними даними, цю частину площі у дев’ятиповерхівці підприємиця викупила за 1 млн 866 тис. 813 грн.

Тут квадратний метр коштував 17 тис. 618 грн (без ПДВ).

А що нам каже ринок нерухомості?

Знову звертаємося до OLX і знаходимо оголошення про продаж комерційного приміщення на першому поверсі житлового будинку.

Площа — 155,7 кв. м, ціна — 5 млн 740 тис. 856 грн.

У перерахунку — 36 тис. 872 грн/кв. м.

Тобто більш, ніж удвічі дорожче, ніж за квадрат у комунальному приміщенні.

І знову маємо ту саму картину: ринкова ціна — одна, а ціна, за якою місто віддавало свою нерухомість, — зовсім інша.

То чи справді місто отримувало від приватизації максимум можливого?

Приватизації могли не дати хід

«А що тут незаконного?» - запитаєте ви, адже посадовці діяли за нормами законодавства. Так, звісно! Однак депутати разом з міським головою могли б піклуватися наповненням міського бюджету, у якому зараз спостерігається дірка у межах 400 млн грн .

А для цього, могли б прикрити цю «лазівку» для викупу орендованого комунального майна за пільговою ціною. А замість цього виставити зазначені вище приміщення на аукціон. І це б дало змогу отримати додаткові мільйони гривень, яких так не вистачає місту. Дивіться самі.

За даними, які нам надало Управління майна, у травні 2025 року на торги виставлялося невеличке приміщення (порівняно з тими, про які розповідали раніше) у центрі міста - на вул. Старшого лейтенанта Кагала, буд. №46. Об’єкт, площею 7,5 км. м, продали за 955 тис. 556 грн, хоча стартова ціна була понад 431 тис. грн.

Зауважуємо - збільшення у 2 рази!

Просто порівняйте: майже 1 тис. кв. м - за 10 млн грн і 7,5 кв. м - за майже 1 млн грн!

Зазначаємо, що за офіційною інформацією, з 1 січня 2025 року по шосте червня 2026 року Управління майна проводило не один такий аукціон: 2 приміщення продали на Молодіжному, 1 – у Крюкові.

Є й інші приклади. Так, на вул. Небесної сотні, у буд. №22/13, АТ «Райффайзен банк» виставив на продаж приміщення , що займало його відділення. У відкритому доступі ми знайшли інформацію, у якій зазначається, що це приміщення, площею 86 кв. м, у березні поточного року продали на аукціоні за 12 млн 597 тис. 100 грн (з ПДВ).

Вдумайтесь, майже 1 тис. кв. м комунальної площі - за 10 млн грн і 86 кв. м приватної - за понад 12 млн грн!

Приклади колег

Чи могли кременчуцькі депутати не погоджувати приватизацію орендованого комунального майна через «невід’ємні поліпшення»? Так, могли. І приклад цьому — їхні колеги з Полтавської обласної ради.

У квітні 2026 року до порядку денного сесії Полтавської облради винесли проєкти рішень щодо схожої приватизації двох об’єктів у Кременчуці. Йдеться про приміщення колишньої типографії на вул. Перемоги, 34 та приміщення колишньої центральної аптеки на вул. Соборній, 13/39.

Проте на початку засідання голова Полтавської облради Олександр Біленький запропонував виключити ці питання з порядку денного. Депутати його підтримали. Причина — ціна, за якою планували продати комунальне майно. На думку депутатів, об’єкти намагалися продати задешево.

Мільйони, що допомогли б залатати дірки

Приклади, наведені у цьому матеріалі, зайвий раз показують: бюджет Кременчуцької територіальної громади міг би отримати значно більше, якби комунальне майно продавали через відкриті торги, а не за процедурою, яка дозволяла орендарям викуповувати його після так званих «невід’ємних поліпшень».

Ці додаткові мільйони могли б піти на те, що місту справді потрібно. Наприклад, на виплату заробітної плати працівникам комунальної сфери, які часом отримують її із затримкою.

Або на закупівлю та ремонт медичного обладнання, зокрема комп’ютерного томографа . Це дозволило б скоротити черги на обстеження, які зараз розтягуються на кілька місяців.

Не вистачає комунальникам і коштів на заміну водомереж . Хоча деякі трубопроводи у Кременчуці скоро зможуть відзначати своє століття.

От тільки для когось ці проблеми виявилися не такими вже й проблемними: комунальне майно можна було придбати без торгів, скориставшись нехитрою формулою — спочатку «поліпшити», а потім викупити.

*Ціни актуальні на момент підгтовки матеріалу - кінець серпня-початок вересня 2026 року.

Це розслідування проведене в рамках трирічного проєкту «Посилення громадського контролю в Україні» (Boosting Citizens Watchdogs in Ukraine), що виконується IWPR у партнерстві з Інститутом розвитку регіональної преси за підтримки Норвезького агентства з розвитку та співробітництва Norad.

Олег Булашев

Відео Максима Полтавця

Полтавські