Навіть нотаріус не врятує — коли покупці ризикують квартирою

09 березня 2026 р. 02:25

09 березня 2026 р. 02:25

Багато покупців переконані, що основну перевірку під час купівлі квартири виконує нотаріус. Але на практиці це не завжди гарантує безпеку угоди. Іноді навіть офіційно посвідчений договір не означає, що покупець справді отримає право власності.

Як повідомляє Новини.LIVE , адвокатка Наталія Чацкіс розповіла про справу, яка вже кілька років розглядається в судах. Покупець заплатив за квартиру 200 тисяч доларів, але власником так і не став.

За словами юристки, ситуація виглядала звичайною: до нотаріуса прийшли продавець, ріелтор і покупець. Договір купівлі-продажу підписали, гроші передали, а продавець залишив офіс.

"Оформлений на папері договір — це ще не все. Він має пройти державну реєстрацію", — пояснює Чацкіс.

Саме під час цієї процедури і з’ясувалося, що на квартиру накладено заборону на відчуження.

Перевірка квартири перед купівлею

Проблема полягала в тому, що заборона існувала в реєстрі ще за тиждень до підписання договору. Фактично продати таку квартиру було неможливо.

"У покупців навіть не було адвоката, який би пояснив ризики. Вони довірилися ріелтору, який сказав, що все перевірив нотаріус", — зазначила юристка.

Ситуація ускладнилася ще більше, коли нотаріус з’ясував, що людина, яка отримала гроші, взагалі не була власником квартири. Паспорт, який він показав під час угоди, виявився підробленим.

Реальному власнику подзвонили лише наступного дня. Він підтвердив, що не продавав житло і на угоді не був.

Як не втратити право власності на квартиру

Юристка радить дотримуватися кількох правил безпеки під час угод із нерухомістю.

Передусім покупці повинні самі обирати нотаріуса. Це зменшує ризик неформальних домовленостей між продавцем і посередниками.

"Це не вимога закону, а вимога здорового глузду", — наголосила Чацкіс.

Ще одне важливе правило — не передавати гроші, поки право власності не зареєстровано в державному реєстрі.

Іноді процедура реєстрації може тривати довше через технічні збої. Але всі сторони угоди мають залишатися у нотаріуса до завершення процесу.

Які перевірки потрібно зробити перед купівлею

Чацкіс радить не покладатися лише на нотаріуса і самостійно контролювати перевірки.

Перед підписанням договору варто отримати і переглянути:

• витяг з реєстру прав на нерухомість;
• інформацію про обтяження та заборони;
• історію власників квартири;
• дані про судові спори.

"Всі витяги з реєстрів треба вимагати показати ще до того, як ви підписуєте договір і передаєте гроші", — підкреслила адвокатка.

Вона наголосила, що угоди з нерухомістю — це операції на сотні тисяч доларів, тому економія на перевірках або юридичному супроводі може обернутися роками судів і втраченими коштами.

Фіктивне дарування квартири замість продажу

Спроби видати реальний продаж нерухомості за подарунок часто стають джерелом великих проблем для обох сторін. Нотаріус Галина Ненченко у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн попередила, що така практика має на меті лише приховування справжньої суті операції, проте закон легко викриває подібні маніпуляції.

"Якщо суд встановить, що дарування було укладене з метою приховати продаж, угода може бути визнана недійсною", — зазначає експертка, додаючи, що в такому разі майно просто повернеться до попереднього власника.

Крім анулювання договору, учасники схеми ризикують отримати чималі штрафи та донарахування податків, які вони намагалися обійти.

Юридичні наслідки можуть бути ще жорсткішими, адже за словами фахівця, "у випадках навмисного введення в оману державних органів може бути застосована цивільна або кримінальна відповідальність".

Фактично, позірна економія на зборах перетворюється на судові тяганини та втрату репутації. Тому оформлення документів має чітко відповідати реальним намірам сторін, щоб уникнути звинувачень у шахрайстві.

Як повідомлялось, переоформлення квартири в Україні вимагає не просто підписів, а й заздалегідь підготовленого бюджету на обов'язкові платежі. Деякі з цих витрат фіксовані законом, тоді як інші визначаються суто індивідуальними домовленостями між покупцем і продавцем.

Також ми розповідали, що законодавство дозволяє дітям володіти нерухомістю нарівні з дорослими, що значно ускладнює процедуру викупу часток у такому майні . Особливо відчутними ці юридичні нюанси стають під час розподілу житла між колишнім подружжям, перетворюючи звичайну угоду на тривалий і кропіткий процес.

Харківські