Шанс для великого недобуду. Київський комплекс Sky Towers виставили на продаж за 1,1 млрд грн. Чи можуть його добудувати

03 вересня 2024 р. 08:00

03 вересня 2024 р. 08:00

За 107 років існування Forbes логотип змінювався 18 разів, але таким авангардним і вільним світ його бачить вперше. В новому числі журналу Forbes Ukraine: сучасне мистецтво, топ-50 благодійних фондів, альтернативна енергетика, 30 до 30. Замовляйте вже зараз!

Державний Укрексімбанк 28 серпня втретє виставив на продаж боргові зобовʼязання, забезпечені іпотекою недобуду Sky Towers. Відповідне оголошення з’явилось на електронному аукціоні OpenMarket .

Торги заплановані на 27 вересня. Стартова ціна аукціону становить 1,1 млрд грн. «Це – ринкова вартість об’єкта», – повідомила пресслужба банку. Еквівалент стартової ціни у доларах – приблизно $26,8 млн . Ця сума у п’ять разів менша, ніж роком раніше – у 2023-му банк виставляв лот майже за 5,6 млрд грн .

Будівля Sky Towers складається з двох веж (вежа А – 47 поверхів, вежа Б – 34 поверхи), поєднаних стилобатом, та окремої двоповерхової будівлі зі східної сторони комплексу.

Площа земельної ділянки на перетині просп. Берестейський та вул. Борщагівської у Шевченківському районі м. Києва – 0,74 га.

Будівельна готовність обʼєкта – 40%. Загальна площа будівництва – 219 000 кв. м, з яких, зокрема, під офісні приміщення призначено 125 000 кв. м, під торговельні та конференц-зали – 10 152 кв. м. Ще майже 47 450 кв. м відведені під восьмирівневий підземний паркінг на 900 машиномісць.

Чи має Sky Towers шанси на добудову?

Девʼять років самотності

Будівництво багатофункціонального комплексу у 2007 році починала компанія KDD Group (Kyiv Donbas Development Group). Проєкт вели Олександр та Вʼячеслав Костянтинівські, Віктор Тополов та Олександр Левін, писала у 2008 році «Ділова столиця».

Sky Towers з найвищою баштою 214 м мав стати найвищим хмарочосом України. Попри кризу 2008 року будівництво продовжили. Для цього KDD Group залучила в Укрексімбанку кредитну лінію еквівалентну 3 млрд грн . Безпосереднім позичальником виступила компанія «Агенція офісного будівництва».

Але не склалося. З 2011 року в компанії кілька разів змінились акціонери. Зокрема, KDD Group пов’язували з оточенням Олександром Януковичем та Ігорем Коломойським, писала у 2021 році Liga.net. Борг перед банком завис.

Остаточно будівництво зупинилось у 2015 році. Наразі недобуд складається фактично з 27 поверхів, які лише частково мають скління.

На початку 2021 року Укрексімбанк виграв суд по справі кредитного боргу, йдеться в матеріалах Державного судового реєстру. У жовтні 2021 року банк виставив на продаж права вимоги за кредитним договором та дебіторську заборгованість позичальника із забезпеченням у вигляді незавершеного об’єкту будівництва Sky Towers, йшлося в пресрелізі компанії. Тоді торги зі стартовою ціною в 7,1 млрд грн провалились.

Будівництво БФК Sky Towers почалось у 2007 і зупинилось у 2015 році. Фото Shutterstock

Помилки минулого

На момент будівництва, більш ніж 10 років тому, це був флагманський проєкт, подібних масштабів в Україні не було, розповідає директор департаменту ринків капіталу компанії CBRE Ярослав Горбушко.

Але проєкт мав суттєві недоліки, каже керівний директор компанії Colliers в Україні Олександр Носаченко. «Це надмірний обʼєм нерухомості в одному місці, з неправильними конфігураціями, його не можна вводити пофазово», – зазначає Носаченко.

Для потенційних інвесторів важливі два фактори – технічний стан і ціна, каже Горбушко.

Нинішня стартова ціна – приваблива, кажуть співрозмовники Forbes Ukraine. Але за умови, якщо побудована частина добре збереглася, скління у належному стані, підведені та підключені хоча б зовнішні мережі, уточнює власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп» Назар Бенч.

Крім цього, потрібно оцінити вартість завершення в поточному виді або добудови в якомусь іншому вигляді, каже Горбушко.

Завершення Sky Towers за початковим проєктом потребуватиме суттєвих додаткових інвестицій.

У комплексі треба добудувати приблизно 91 680 кв. м, підрахував директор інженерно-будівельної компанії Rauta Андрій Озейчук. При вартості $1000 за кв. м. у добудову потрібно інвестувати приблизно $91,7 млн і ще додатково майже $77 млн – у внутрішнє опорядження. Разом до завершення – $168,7 млн, свідчать дані Rauta.

Без урахування додаткових ризиків на завершення БФК треба приблизно 2,5 роки, за оцінкою Озейчука.

Вже є три потенційні учасники аукціону, свідчать дані сайту OpenMarket. Кого міг зацікавити цей актив? Четверо інвестиційних і консалтингових компаній, до яких звернувся Forbes Ukraine, не прокоментували це запитання.

Раніше купівлею прав вимоги цікавилися девелоперські компанії, забудовники, фінансові компанії, були і довірені особи приватних інвесторів, розповіли в пресслужбі Укрексімбанку. Назв компаній або імен вони не назвали.

«Сьогодні у забудовників немає таких грошей, щоб викласти за купівлю будівлі і ще мінімум $100 млн майбутніх витрат», – каже Носаченко.

Sky Towers треба змінити

Концепцію Sky Towers потрібно змінювати, кажуть співрозмовники Forbes Ukraine.

Як варіант, частково або повністю – під житло. «Якщо добудовувати в поточному проєкті з нинішнім цільовим призначенням, то таку кількість комерційних квадратних метрів важко буде заповнити орендарями навіть після війни», – каже Бенч.

Водночас, за словами Носаченка, варто зменшити обсяги будівництва максимум до 100 000 кв. м загальної площі.

Для добудови переможцю доведеться приймати рішення: завершити будівництво на теперішньому висотному рівні, добудувати лише кілька поверхів або завершити весь початковий проєкт, зазначає Горбушко.

Але за будь-якого зі сценаріїв треба робити mixed-use, вважає Горбушко, тобто мультифункціональний комплекс. Перші поверхи – ритейл, далі – офіси, верхні поверхи – готель чи апарт-готель, вважає він.

Економіка