Вартість оренди ділянки під час торгів зростає в середньому в вісім разів — Ярослав Ярославський, “Земельний банк”

16 квітня 2025 р. 08:04

16 квітня 2025 р. 08:04

Іще десять років тому в Україні в держвласності знаходилось понад 10 млн га, або чверть від усіх сільгоспземель країни. В ході реформи децентралізації її частина перейшла в комунальне управління, і зараз у власності держави налічується всього 800 тис. га сільгоспземель, частина з яких окупована росіянами.

Кілька років тому влада задумалась, як забезпечити прибуток з залишків земель у власності. Більшу частину угідь за час незалежності неофіційно обробляли приватні сільгоспвиробники, за домовленістю з керівництвом держпідприємств. Тому виникла ідея створити “ Земельний банк ” — спеціалізованого державного оператора, який надаватиме державні сільгоспземлі в оренду через онлайн-аукціони. Керівник проєкту Ярослав Ярославський в інтерв’ю Delo.ua розповів, чому за державний гектар готові платити більше, про “спам” пропозиціями на аукціонах, та 600 млн доходів, які вже надійшли в держбюджет.

За півроку майже 40 тисяч гектарів отримали орендарів

Які головні результати “Земельного банку” за перші півроку роботи?

— Лише півроку тому пройшли перші торги в “Прозорро.Продажі”. Скажу відверто: коли на початку жовтня я побачив результат перших кількох аукціонів, я подумав, що щось пішло не так, що показники зависокі, і що хтось зриває торги. Це була Вінницька область, там за оренду гектара запропонували 35 тис. грн. Середня вартість по країні — 8,6 тис. грн/га, а ми очікували отримати 10 тис. грн/га. Дуже хвилювались тоді, бо зірвані торги знищують довіру до нас як до нового проєкту Фонду державного майна України (ФДМУ).

Але по цим ділянкам на Вінничині переможці підписали договори. Тоді ми думали, що кінцева ціна вища, бо там ділянки консолідовані на великих площах, зручних для обробітку. Але потім пройшли торги в прифронтових областях: Миколаївській, Запорізькій, Харківській, Сумській. Думали, в цих регіонах буде 8-10 тис. грн/га, максимум — 14 тис. грн/га. Але перші показники склали 30-35 тис. грн/га, що нас відверто вразило.

На сьогодні “Земельний банк” здає аграріям в суборенду перший пул державних земель — 1905 земельних ділянок загальною площею 90 тис. га. Вже оголошено 1048 торгів в 18 областях на загальній площі 43,34 тис. га. Проведено 585 аукціонів за ділянки загальною площею 38,05 тис. га, причому за 284 лоти (21,79 тис. га) вже сплачується оренда. Сумарно переможці аукціонів вже сплатили 598,9 млн грн.

Середня кількість учасників аукціону — 7 претендентів за лот. За час проведення торгів загалом отримано 3463 цінові пропозиції. Зростання вартості порівняно зі стартовою ціною до результуючої склало 8 разів. Як результат — дохід в майже 600 млн грн. Це сума, яку щорічно будуть сплачувати орендарі за користування землею.

Першочергово ви очікували отримувати 8 млрд грн щорічно, а зараз є близько 0,6 млрд грн. Чому так?

— Дійсно, так і є. Адже мова йде про здачу в оренду всіх 800 тис. га, які є у власності держави.

Сьогодні Держзембанк налічує 90,9 тис. га, які ми передаємо в користування як державний оператор. З розрахунку, умовно, 10 тис. грн/га — саме такий розрахунок був на старті проєкту. Тому ми й очікували економічний ефект від передачі всього державного активу на рівні 8 млрд грн.

Так, частина цих земель в окупації. Також серед державних земель є і земельні ділянки, які потрібні для освіти та розвитку науки. Враховуючи, що середній показник орендної плати земель становить 28,5 тис. грн на місяць — можемо сміливо сказати, що держава отримає 8 млрд грн щорічно , якщо ефективно використовуватиме державні землі.

Чому покупці готові сплачувати більше?

— Насамперед, перевага в великих площах. Приватні особи зазвичай пропонують паї по 2-3-5 га. Наші ділянки мають площу 1-4000 га, але в середньому — 70-150 га.

Кожен аграрій прагне консолідувати угіддя для зручності обробки. Але це складно. Щоб зібрати поле на 100 га, потрібно провести зустрічі із великою кількістю осіб, обмінятись ділянками, доплатити пайовикам купу грошей. Ми ж пропонуємо готовий лот на 100 га. Достатньо запропонувати найвищу ціну на аукціоні — і можна заходити з технікою, щоб обробляти.

Не забувайте, що коли аграрій бажає взяти в оренду земельну ділянку, йому потрібно поїхати в іншу районну чи сільську раду і дізнатись про вільні землі для оренди. Більшість ділянок орендують місцеві, всі орендарі один одного знають, всі звикли працювати один з одним. Тому для аграріїв, хто бажає розвиватися в іншому регіоні, практично немає можливості орендувати хорошу ділянку напряму — її віддадуть “своїм”.

Доступність інформації — це дуже важливо. “Земельний банк” має інтерактивну мапу з усіма доступними для оренди ділянками і синхронізацією з “Прозорро.Продажі”. Можна вибрати ділянку, побачити її площу, стартову вартість, показник оренди за рік. Відкрита інформація дає аграріям побачити, скільки в одній локації є землі.

І навпаки: як аграрію дізнатися, де в громаді є пайовики з вільною землею? Хіба що самостійно спілкуватись з людьми або місцевими чиновниками, у публічному доступі такої інформації немає. Тому аграрію швидше та простіше заплатити більше за державну землю на аукціоні, але орендувати ділянку, яка дійсно потрібна.

Нашою перевагою є тривалі договори оренди: 14 років для однорічних насаджень і 25 років для багаторічних, тоді як в громадах паї орендують на 7-10 років. Очевидно, чим довший строк, тим більше можливостей прогнозувати сівозміну, вкладатись в грунт, працювати на майбутнє.

Не менш важливі гарантії. Переможець торгів після підписання договору і сплати коштів отримує на руки зареєстрований документ, після чого може братися до використання землі. Держава йому гарантує, що 14 років він буде використовувати цю ділянку, ніхто її не забере. Я думаю, ці переваги якраз і пояснюють, чому “Земельний банк” показує  зростання орендної плати в таку кількість разів від стартової вартості.

Як виглядає ваш типовий орендар?

— Як показують наші дані, 72,8% переможців онлайн-аукціонів "Земельного банку" — це малі та середні агропідприємства зі штатом до 50 людей.

Тож типового суборендаря державної землі я б описав як невеликі чи середні фермерські господарства, які працюють на землі вже не перший рік, можуть розвивати свій бізнес разом із родиною і мати у штаті невелику кількість працівників. Здебільшого — це самостійні сільськогосподарські товаровиробники.

Для наших орендарів дуже важливо, щоб ділянка була поруч — недалеко від основного господарства. Це економить час і ресурси, спрощує логістику й допомагає краще планувати роботу. І найголовніше — вони дійсно зацікавлені дбайливо обробляти ці землі.

Хто зриває земельні аукціони

Що робите з ділянками, на які не знайшлось орендаря? Чи можливо знижувати стартову ціну на них, як це робить ФДМУ з державними активами?

— Ми виставляємо ці землі на повторні аукціони, повідомляємо про лоти у фейсбуці та телеграм-каналі, в розсилках для громад. Але стартову ціну ми зменшувати не можемо. Вона зафіксована на рівні 12% показника її нормативної грошової оцінки, і не може бути меншою за вартість, зазначену в договорі з Держгеокадастром.

З 506 проведених торгів не відбулося 156. Примітно, що у 107 випадках з 156 учасники самі підняли вартість. Наприклад, у Львівській області за одну з ділянок запропонували 741 тис. грн/га. Ми ж розуміємо, що ніхто не збирається підписувати протокол такого аукціону. Відповідно учасники зірваних аукціонів втрачають сплачений гарантійний внесок.

Для чого це робиться?

— Щоб продовжувати незаконно використовувати державну землю, яку вони зараз обробляють за неофіційною домовленістю з представниками держпідприємств. Ми оголошуємо торги, їх зривають, це відбувається знову і знову. Офіційний користувач не може зайти на земельну ділянку, а тіньовим ділкам вигідніше втрачати гарантійні внески, ніж землю в обробці.

Проте в нас є вже відділ моніторингу, який виїжджає на такі земельні ділянки. Встановлює, що земельна ділянка обробляється, після чого ми звертаємося до правоохоронців. Земля арештовується. Я не знаю, на що сподіваються ті хто зривають торги, але цю землю вони незаконно обробляти не будуть.

Аграрії скаржаться, що аукціони скасовують через неповний пакет документів

— Така проблема існує. Після визначення переможця ми також перевіряємо пакет документів, який він подав. Походження коштів, санкції, чи не пов’язаний він з країною-агресором тощо. До завершення торгів ми не знаємо, хто бере участь в них і не бачимо їх документи, це інструмент запобігання корупції. На цьому етапі їх перевіряє торгівельний майданчик, через який авторизувався учасник.

Ми бачимо документи вже після завершення аукціону. Буває, що не подають навіть паспорт одного із засновників сільгоспвиробника-юрособи. Регламент не дозволяє “доносити” документи, а без них ми не можемо встановити структуру власності або походження коштів. В таких випадках, а їх вже було 49, ми вимушені відмовляти переможцю в підписанні протоколу. Далі це право переходить до учасника №2. Якщо він відмовиться — аукціон скасовується і оголошується новий.

Скільки часу займає оформлення оренди і які додаткові витрати несе орендар?

— По закону максимальний термін підписання договору — 20 робочих днів з моменту проведення торгів. За три дні після аукціону переможець має підписати протокол, що він згоден з результатом. Далі протягом трьох днів ми перевіряємо його документи, і в разі успіху переможцю надсилається договір в електронному вигляді. Він має його підписати і протягом п’яти робочих днів сплатити за оренду ділянки на рік вперед.

Тобто якщо тягнути до останнього дня, оформлення займе 20 робочих днів. Якщо суборендар налаштований відразу підписувати — можна вкластись і в три дні. Наприклад, орендарі хочуть встигнути на посівну, тому намагаються якнайшвидше оформити документи.

З витрат переможець аукціону платить лише адміністративний збір за реєстрацію договору оренди.

Які землі в цілому найпопулярніші: дешеві, родючі, великі ділянки? Які тренди вже фіксуєте?

—  Найбільша конкуренція у нас в центральному регіоні. У Вінницькій області за одну ділянку змагається в середньому 22 учасники, в Черкаській і Полтавській — по 14, в Кіровоградській — 11. В центрі великих і рівних земельних ділянок, з родючими ґрунтами з високим вмістом гумусу. Тому тут завжди є попит від орендарів.

Проте попит на ділянки не завжди корелює з обсягами передачі землі в оренду. Наприклад, найбільше ділянок вже використовується в Житомирській області — 48, Кіровоградській — 42, Запорізькій — 27, Закарпатській — 25, Вінницькій — 23.

Чи є сенс шукати ділянку в держвласності через припущення, що вона не настільки інтенсивно експлуатувалася, як це часто буває в приватних угіддях?

— Навпаки. 90% земель, які отримав “Земельний банк”, використовувались в різних “сірих” схемах терміном на рік. Тобто хтось заходив в поле, рік виснажував його, потім хтось інший заходив і знову виснажував. Не було розуміння, на який час буде доступ до цієї землі. Тепер, якщо аграрій бере землю в оренду на 14 років, він має з неї отримувати прибуток не лише рік, а і 5, 7, 10 років. Тому він зацікавлений вкладатись в цю землю, щоб покращити грунт і в майбутньому отримати кращий результат. Фактично, наш проєкт змінює підхід до землекористування.

“Земельний Банк” встановлює додатковий контроль для орендаря по сівозміні, обробці грунтів тощо?

— Ні. У нас основною ідеєю є не створювати для орендаря додаткових перешкод чи умов, за яких хтось з чиновників зможе отримувати власну вигоду. Наприклад, неправомірно розірвати договір оренди, як колись робилось в Держгеокадастрі, або створювати інші штучні перешкоди.

Основою нашого договору оренди є типовий договір, затверджений постановою Кабміну. В ньому зазначена необхідність виготовлення агрохімічного паспорту, тому що недопущення деградації ґрунту є умовою користування державною землею. Перш ніж передати ділянку в оренду, треба зафіксувати поточний стан ґрунту. Тому протягом двох місяців з моменту нашого звернення до суборендаря він має виготовити агрохімічний паспорт ділянки. Документ можна оформити в державних або приватних структурах, він коштує 3-5 тис. грн за всю ділянку. Це невеликі затрати порівняно з мільйонами гривень на рік за оренду ділянок в сотні гектарів.

Що стримує процес надання нових ділянок в оренду? Скільки часу потрібно для повного “оцифрування” і підготовки всіх земель в держвласності до аукціонів?

— Останні інвентаризації свідчать, що у держвласності знаходиться 806 тис. га. Це землі, які входять у сферу держуправління, які є в постійному користуванні державних підприємства, перебувають в управлінні ФДМУ, Національної академії аграрних наук (НААН), Міністерства освіти та Міністерства юстиції. ФДМУ вже підготував другий пул ділянок загальною площею понад 206 тис. га, куди входять землі держпідприємств ФДМУ та НААН. Проєкт розпорядження вже надісланий в центральні органи влади, які мають відношення до його погодження. Далі він буде переданий до Кабміну, який прийме рішення в тому чи іншому варіанті. Теоретично таке погодження може тривати один-два місяці. Думаю, не довше двох.

Що заважає вводити в обіг нові ділянки? Очевидно, це війна. Третина земель ФДМУ і НААН знаходяться в російській окупації. В нас немає точних даних по підконтрольних площах, але за інформацією інших відомств — близько третини всіх державних сільгоспземель знаходиться в окупації. Звичайно, це впливає на площі, які можуть бути передані в оренду.

Дохід від оренди держземель направлять на розвиток тваринництва

Чи готовий зараз бізнес взяти в оренду максимум доступних площ? Уявімо, що “Земельний Банк” завтра виставить на аукціон всі 600 тис. га на підконтрольних територіях. Чи готові були б аграрії винайняти їх усі?

— Ми не передаємо в користування одразу всі наявні площі, а застосовуємо кластерний підхід. В межах 30-кілометрового кластеру ми не проводимо більш як п'ять торгів на добу. Припустимо, що ми хочемо надати в оренду 30 або 50 ділянок в одному кластері за день. Перший аукціон розпочнеться об 11:00, наступні — о 11:15, 11:30, 11:45 і так далі. Через ажіотаж хтось з учасників буде вимушений брати участь в кількох аукціонах за день, хтось — не зможе вирішити, яка для нього цінніша ділянка, хтось — не встигне підготувати документи для участі в кількох торгах. Надмірна кількість щоденних торгів в одному кластері призводить до росту частоти відмов переможців, непорозумінь і нарікань на роботу системи.

Міністр агрополітики Віталій Коваль повідомив, що дохід від оренди буде направлений на розвиток агропереробки та тваринництва . Як визначатимуться отримувачі, і чи матиме “Земельний банк” доступ до розподілу доходів?

— Дійсно, кошти від оренди йдуть на спецрахунок, і будуть використані для розвитку тваринництва, їх розподілятиме Мінагрополітики. Я не можу сказати, як буде відбуватися відбір і які будуть критерії, бо “Земельний банк” не бере участь в розподілі. Наше завдання — стати спонсором програми розвитку і накопичити якнайбільше коштів для її реалізації.

Проєкт розроблявся та реалізовувався за участю USAID. Наскільки критичною є його зупинка?

— USAID надавав нам методичну підтримку, допомагав от на старті, коли в нас працювало кілька людей. В нас і зараз всього 29 працівників, тому їх допомога аналітикою та інформацією була дуже важливою.

Не скажу, що ми без них не можемо функціонувати. Але в перспективі ми планували з ними маркетингові речі, щоб залучити більше учасників торгів, і більше аграріїв знали про “Земельний банк”.

Ваше власне бачення: чи є сенс в майбутньому приватизувати і ці 806 тис. га у держвласності? Або державі потрібен актив, який приноситиме  стабільний дохід для програм підтримки?

— Мені взагалі поняття приватизації не дуже подобається, тому що завдяки їй в держвласності залишилось менше мільйона гектарів з більш ніж десяти мільйонів. Чи дало це як результат процвітання сільського господарства? Ні. Якщо приватизувати те, що залишилось — держава просто залишиться і без цього ресурсу.

Дійсно, кожен громадянин має право отримати певну кількість земель за одним з шести видів цільового призначення. Найбільш відомий — це два гектари під ведення особистого селянського господарства: городництво, овочівництво тощо. Але будемо чесними — більшість з тих, хто отримав ці два гектари, одразу їх передали сільгоспкомпаніям для товарного рослинництва.

Тому вважаю, що такі земельні ділянки варто залишати в державі, використовувати для стимулювання доданої вартості в агро, але не роздавати просто так.

Економіка