Готельна нерухомість-2025: де найвища дохідність і потенціал

20 квітня 2025 р. 10:19

20 квітня 2025 р. 10:19

Торік у рекреаційних регіонах відбувалося як збільшення туристичних потоків: як з метою відпочинку, так і для проведених ділових заходів, конференцій. Delo.ua з'ясувало, як це позначилось на готельному ринку України.

• Топ-3 регіони за заповнюваністю готелів у 2024 і 2025 році
• Туристична галузь у 2024 р.: які міста дають найбільше доходів
• Втрати готельної нерухомості під час війни
• Не одним Буковелем. Які готелі готуються до здачі в 2025 році
• Де найбільше будуватимуть готелі: прогноз на 2025-2030 роки

Третій рік війни на ринку готельної нерухомості України в 2024 році завершився позитивною динамікою.

Майже в усіх провідних туристичних містах - у Києві, Одесі, Львові та на Буковелі  операційні показники в готелях мали тенденцію до поступового зростання. Проте більшість готелів на ринку все ще не досягли своїх довоєнних показників.

Вийнятком  стали хіба що об'єкти, розташовані в районі Буковелю : тут дохідність досягла та навіть значно перевищила свої максимальні значення за останні чотири роки.

Серед основних трендів минулих декількох років – будівництво дохідної нерухомості.

Зважаючи на це, в останні роки спостерігається суттєве зростання активності девелоперів в курортних регіонах Карпат. Найбільша частина нових проектів - це  дохідна нерухомість (готелі, апарт-готелі, котеджні містечка під продаж).

Окрім того, знаковою подією на ринку протягом 2024 року був початок реалізації нового масштабного проєкту будівництва гірськолижного курорту GORO Mountain Resort, на 800 га території якого заплановане розміщення різного виду готелів, рекреаційної та комерційної інфраструктури.

Протягом 2024 року динаміка попиту на засоби розміщення в Україні значно відрізнялася в залежності від конкретного регіону і віддаленості від активних воєнних дій.

Найбільше зростання туристичних зборів (в доларовому еквіваленті) за 2024 рік було зафіксовано в м. Києві (+47% р/р), Одеській (+53% р/р), Івано-Франківський (+48% р/р), Київській (+33% р/р), Вінницькій (+27% р/р) та Хмельницькій (+25% р/р) областях, свідчать дані Державного агентства з розвитку туризму.

Топ-3 регіони за заповнюваністю готелів у 2024 і 2025 році

Серед обласних центрів протягом 2024 року, за даними компанії EY, найбільше зростання попиту на ринку спостерігалося в Києві та Одесі.

Пожвавлення бізнес активності, конференцій та інших заходів сприяли підвищенню туристичних потоків та завантаженості готелів у Києв і. За підсумками року середня завантаженість готелів Києва зросла з 27% до 42%. Рівень заповнюваності п’ятизіркових готелів столиці навіть майже досяг рівня 2021 року та становив 38%.

Активізацію готельного бізнесу в Одесі пов'язують із відкриттям пляжів для відвідування. Завдяки чому реалізувався відкладений попит на відпочинок біля моря, накопичений в період заборони відвідування пляжів у 2022-2023 роках, зазначив  у коментарі Delo.ua керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Ростислав Хома.

"Це позитивно вплинуло на операційні показники готелів у місті. У літній період 2024-го завантаженість готелів Одеси досягла 58%, що на 29 відсоткових пунктів вище показників 2023 року", - наголосив Ростислав Хома.

Щоправда середньорічні показники заповнюваності готелів в Одесі нижча: якщо у 2022-2023 році вона становила всього 26-28%, то у 2024 році вона зросла до 34%.

На Буковелі середня завантаженість готелів за підсумками 2024 року лишилася на рівні 2023-го - 56%. Водночас попит значно відрізнявся. Сприятливі погодні умови для гірськолижного відпочинку в січні-березні 2024 року призвели до зростання завантаженості готелів в холодний сезон із 45% в 2023 році до 59% в 2024 році.

У Львові в 2024 році спостерігалося падіння попиту на готелі. Область стала однією з небагатьох регіонів, де обсяги туристичних надходжень мали негативну динаміку (-7% р/р) протягом 2024 року. Середньорічна завантаженість готелів знизилася з 54% в 2023 році до 49% в 2024 році.

"Основне просідання попиту на ринку Львова було зафіксовано в першій половині року. У період січня-червня завантаженість засобів розміщення у Львові становила всього 44% проти 52% зафіксованих в той же період 2023 року, тоді як в другій половині 2024 року залишалася на минулорічному рівні та становила 55%", - пояснила Delo.ua менеджер напрямку нерухомості EY Анастасія Федірко.

Загалом левова частка готельної активності припадає саме на перший квартал 2024-го, це дозволило компенсувати відчутне падіння попиту на засоби розміщення в теплий період року після посилення мобілізаційних заходів та часткової переорієнтації попиту на інші регіони - Одесу та Київ. За підсумками червня-вересня 2024 року завантаженість готелів Буковелю становила 62% проти 77% зафіксованих у той же період 2023 року.

У першому кварталі  2025-го ситуація з заповнюваністю готелів суттєво змінилась. За даними аналізу HotelMatrix, протягом перших трьох місяців львівські готелі реабілітувались: у січні показник Occupancy зріс на 12% (47% проти 35 порівняно з  показником 2024 р), у лютому ще на 7%, у березні приріст дав ще  +4%.

Буковель відзначився яскравим піком і глибоким спадом: у січні заповнюваність зросла на 8%, у березні впала на 13% (з 50% до 37%).

«Регіон демонструє виражену сезонність: січневий пік та різке березневе падіння. Це вимагає чіткого планування міжсезонних пропозицій (спеціальні пакети, акції для будніх днів та додаткові магніти у міжсезоння)», — коментують у HotelMatrix.

Київ показав стабільне зростання готельного попиту: у січні на +6% ( 35% (2025-й) проти 29% (2024-й), у лютому +4% (42% проти 38%), у березні на +3%. «Попри скасування програм USAID, попит у столиці продовжує зростати. Це свідчить про відновлення бізнестуризму та конференційного сегмента», — зазначили в HotelMatrix.

Одеса показала обережний приріст і стабільність: +6% у січні та 0% у лютому та березні.

«Січень 2025 року виявився успішним у всіх регіонах — усі показники occupancy виросли. Лютий і березень показали регіональні відмінності: Київ і Львів продовжили ріст, Буковель потребує міжсезонних адаптацій, Одеса — імпульсу в зимово-весняний період", - наголосили в HotelMatrix.

Туристична галузь у 2024 р.: які міста дають найбільше доходів

Найбільший приріст в дохідності готельних номерів протягом 2024 року було зафіксовано в Києві.

За рік середня дохідність номера (RevPar) в столиці зросла майже вдвічі  - з $15 до $27. Таке зростання відбулося за рахунок збільшення як середньої вартості номерів (ADR) в готелях на 15% р/р, так і зростання завантаженості на 54% р/р.

За рахунок зростання попиту на відпочинок біля моря, суттєве зростання дохідності також показали готелі Одеси . При незмінному значенні середньої вартості номерів в готелях ($54), збільшення заповнюваності об’єктів на 30% р/р призвело до зростання дохідності номерів в місті на близько 31% р/р (з $14 до $19).

Рекордних за останні чотири роки показників дохідності досягли також готелі Буковелю. За підсумками 2024 року, середня дохідність номерів в регіоні досягла $72 (+18% р/р), що перевищує навіть довоєнні показники в столиці.

"У 2021 році дохідність номерів п’ятизіркових готелів Києва сягала $70. Таке збільшення було досягнуто за рахунок зростання вартості номерів на 13% р/р, при тому що завантаженість готелів в середньому по року залишилася на минулорічному рівні", - наголосив Ростислав Хома.

У Львові - єдиному з чотирьох міст - і середня вартість номера знизилася на 4% р/р, і  завантаженість готелів скоротилася на 8% р/р. За рахунок просідання цих показників дохідність готелів в місті впала  на 13% - до $34.

Втрати готельної нерухомості під час війни

Втрати готельного ринку за  понад три роки війни вже пішли на десятки об'єктів. За даними EY, торік Україна у результаті обстрілів втратила чотири готелі у Києві, Харкові, Миколаєві та Кривому Розі. Ще 17 об'єктів постраждали головним чином на сході України у 2022- 2023 роках.

Втім, точної інформації про загальну кількість зруйнованих чи пошкоджених готелів в Україні наразі немає.

Не одним Буковелем. Які готелі готуються до здачі в 2025 році

Найбільші готелі, заявлені до введення в експлуатацію протягом 2025 року, розташовані у більш безпечних регіонах на заході України. В Івано-Франківській області номерний фонд збільшиться найбільше - на близько 600 номерів, в Одесі - на 300 номерів.

Де найбільше будуватимуть готелі: прогноз на 2025-2030 роки

У найближчі роки, на переконання експертів, продовжуватиметься експансія девелоперів в Карпатський регіон. Відомо, зокрема, що у 2024 році було розпочато реалізацію нового гірськолижного курорту GORO Mountain Resort поряд із селами Волосянка та Верхня Рожанка у Львівській області.

Окрім гірськолижної та рекреаційної інфраструктури, в новому проєкті обіцяють звести 25 готелів на 5 150 номерів впродовж наступних 15 років.

Серед основних трендів минулих декількох років – будівництво дохідної нерухомості (готелів, апарт-готелів, котеджних містечок під продаж) в курортних регіонах Карпат.

"Популярність таких проектів серед девелоперів викликана через декілька факторів. По-перше, зростання операційних показників готелів в Карпатах в 2021-2024 роках та порівняно менші ризики втрати майна внаслідок військових дій. По-друге, продаж номерів дозволяє девелоперам швидко повернути вкладені інвестиції та досягнути набагато більших показників рентабельності в порівняні зі звичайними готелями", - наголосив Ростислав Хома.

Водночас за три роки війни посилився також і первинний ринок на  Буковелі. Починаючи з 2022 року, на території курорту у 10 разів збільшилась кількість , розповів в коментарі Delo.ua СЕО консалтингової компанії Ritm group Олександр Лахтіонов.

За його словами, розвиток рекреаційно-інвестиційної нерухомості в Карпатах сьогодні лише на стадії зародку.

"Карпати почалися з одного бугільного підйомника. Це була історія про два готелі  і ресторанчик із хорошою заповнюваністю, але на два місяці зими, поки лежав сніг. Бо не було ні комфорту, ні водойми, ні "пушок", ні SPA. Сьогодні це десятки інвестиційних проєктів, і саме під час війни сформувався запит на рекреаційно-інвестиційну нерухомість ", - пояснює експерт.

Порівняно з довоєнним періодом, коли інвестиційні проєкти можна було порахувати на пальцях однієї руки, сьогодні бізнес будує близько 60 проєктів апарт-готелів та котеджних містечок - це проєкти в активній фазі будівництва. Це зростанняу 10 разів - лише за час війни, наголосив Лахтіонов.

При цьому Лахтіонов вважає, що розвиток будівництва в Карпатах має великий потенціал не тільки на Буковелі. Про це свідчить медіанна завантаженість готелів, яка сьогодні складає 60%, а в найкращих об'єктах це 80-85%.

Високий потенціал мають усі гірськолижні майданчики: окрім Буковелю, це також Верховина, Славське, Драгобрат, Східниця.

Економіка