У Києві дорожчає оренда холодних складів через хронічний дефіцит приміщень

13 травня 2025 р. 13:21

13 травня 2025 р. 13:21

Під час війни особливо постраждала холодна логістика в Україні, сьогодні на приміщення з температурним режимом особливо великий попит.

Холодні склади залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Дефіцит не покриє навіть рекордний запуск нових логістичних проєктів, запланований на найближчі роки, повідомляє CBRE.

За даними аналітиків, недостача складів відчувалась гостро ще до війни, коли їхня частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні. Проте з початком повномасштабного вторгнення ситуація докорінно змінилась: близько 21% приміщень було зруйновано, де частка саме холодних складів становила 17%. Станом на початок 2025-го частка скоротилась до 13%, поглибивши й без того хронічний дефіцит.

"Холодне зберігання — це не просто логістика, а фундаментальна інфраструктура, яка забезпечує безперебійні поставки продуктів харчування від виробника до полиць супермаркету. Велику частину таких складів обслуговують 3PL-оператори, що дозволяє бізнесу оптимізувати витрати завдяки централізованому управлінню великими обсягами продукції", - пояснює директорка департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко.

­За її словами, активний запуск нових складських проєктів у 2023–2025 роках все ще не встигає задовольняти попит на об’єкти з температурним контролем.

Холодні склади під час війни: які можливості шукає ринок

Водночас активізація попиту з боку бізнесу, зокрема фармацевтичних компаній, FMCG-виробників та логістичних операторів, чітко сигналізує про потребу в сучасних, технологічно оснащених холодних складах.

Девелопери реагують: поряд із запуском нових проєктів, на ринку з’являються проекти з відбудови зруйнованих складів. Один із ключових для спекулятивного ринку — відновлення зруйнованого складу RLC (55 000 кв.м), яке заплановано поетапно протягом 2025–2026 років. Також мережа дискаунтерів «Аврора» інвестувала у відбудову для власних потреб частково зруйнованого складу West Gate Logistic (90 000 кв.м), яка планується поетапно протягом 2025-2027 років.

На переконання Наталія Сокирко, холодна логістика перестала бути “нішевим” сегментом — тепер це інфраструктурна основа стійкості постачань у воєнний та поствоєнний періоди.

"З огляду на зростаючий попит та обмежену пропозицію, власникам великих холодильних складів варто розглядати капітальні інвестиції у модернізацію: саме ці об’єкти мають найкращі шанси бути адаптованими до сучасних стандартів та автоматизації, щоб знизити енерговитрати та відповідати сучасним стандартам зберігання продукції", - пояснює експертка.

Водночас, за її словами, для девелоперів перспективним напрямом є проєкти build-to-suit  (“під власні потреби орендаря”) — склади, збудовані під конкретного орендаря, що дозволяє зменшити ризики та врахувати індивідуальні вимоги до температурного контролю, енергоефективності та логістики.

"У нинішніх умовах приватний капітал інвесторів та міжнародних компаній стає дедалі активнішим інструментом реалізації таких проєктів, особливо в сегменті великих інфраструктурних об’єктів", - додала Сокирко.

Орендні ставки на холодні склади

Орендні ставки на холодні склади в Києві суттєво перевищують середньоринкові: запитувані ставки коливаються в межах 415-500 грн/кв.м/місяць ($10-12), а ефективна орендна ставка для холодних складів зросла на 15%, досягнувши $9,2/кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX).

Ціни продовжують зростати не лише через обмежену пропозицію, а й через високу вартість будівництва та експлуатації таких об’єктів — від енергоспоживання до технічного обслуговування.

Ситуація з холодними складами у світі

Велика Британія є найбільшим ринком холодного зберігання в Європі - за оцінками британського CBRE, загальний обсяг холодильних складів, якими оперують 3PL-оператори, становить близько 3,4 мільйона палетомісць. Однак навіть попри такий масштаб, попит стабільно перевищує пропозицію — особливо після пандемії COVID-19.

Основною проблемою Британії є застарілість фонду: орієнтовно 40% 3PL-холодильних складів мають вік від 20 до 30 років, а ще 30% — понад 30 років.

Причини такого стану — нові вимоги до холодоагентів, застарілі технології та високі витрати на модернізацію, що особливо викликають труднощі в менших операторів. У той час як великі компанії активно інвестують у оновлення, менші гравці часто не мають змоги відповідати новим стандартам.

Старші склади зазвичай мають до 20 000 палетомісць, тоді як нові — від 50 000, що дозволяє впроваджувати мультиклієнтські моделі й масштабувати операції.

На цьому тлі автоматизація стає головним трендом: у Великобританії лише 5% об’єктів 3PL-операторів є автоматизованими — через застарілість наявного фонду та високі витрати на впровадження технологій. Водночас 91% потужностей, що наразі перебувають на стадії девелопменту, будуть автоматизованими, що дозволить операторам масштабувати діяльність, наголошуть аналітики.

Проте автоматизація — не панацея для всіх: через високу вартість (у 2,5–3 рази дорожче за стандартний об’єкт), вона економічно виправдана лише на площах , які можуть вміщувати близько 50 000 палетомісць або бути площею від 16 000 – 20 000 кв.м і більше. Саме тому склади старшого покоління залишаються найбільш вразливими до витіснення з ринку.

Економіка