Під Києвом активно скуповують землю під забудову: ціни повернулись на довоєнний рівень

30 травня 2025 р. 10:47

30 травня 2025 р. 10:47

У 2025 році ринок земельних ділянок поступово виходить із затяжної паузи.

У 2022–2023 роках попит був низьким і нестабільним, зараз ситуація змінилася: інтерес до купівлі землі повертається, хоча покупець став значно вибагливішим. З початком весни київський земельний ринок активізувався: піднявся попит на усіх напрямках від столиці.

Найактивніше купують ділянки під забудову, переважно це попит "для себе", при цьому ціна повернулася на довоєнний рівень - при чому в доларах, зазначив в коментарі Delo.ua директор агенства нерухомості "Старгород" Олександр Крикніцький.

"Торік ціни були нижчі, ніж до війни. Цього року виставили довоєнні ціни. Таке відчуття, що у людей в думках, що ми вже на порозі миру. Українці купують землю і активно будуються. Або купили ділянку, провели комунікації і продали набагато дорожче", - зазначив рієлтор.

Попит і пропозиція: які земельні ділянки обирають під час війни

Покупці під час війни шукають землю, щоб звести будинок з урахуванням автономності: має бути світло, свердловина, генератор, сонячні панелі.

"Особливість 2025 року - активність у у сегменті земель сільськогосподарського призначення . З 1 січня землі ОСГ можуть купувати юрособи, тож фермерські господарства активно поповнюють земельні банки. Проте ціни на сільськогосподарські ділянки та під забудову відрізняються в 10-20 разів. У першому випадку продаємо по $30-40 за сотку, під забудову в цьому ж селі - $1000 за сотку. Є й дорожчі ціни - у рекреаційних зонах поблизу Києва - $10-15 тисяч за сотку", - наголосив Крикніцький.

Також купують ділянки під невеликі котеджні проєкти (малі забудовники формату 2–5 будинків знову активізувалися) та під інвестицію — обирають локації з потенціалом зростання ціни (наприклад, Бучанський напрямок, Бровари).

Як зазначила в коментарі Delo.ua експертка з нерухомості Ірина Луханіна , основний попит зосереджений на ділянках площею 8–12 соток, з призначенням під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ). Ділянки без під’їзду, без світла або з непрозорими документами майже не розглядають.

"На вибір ділянки впливає чимало факторів. Сьогодні покупці стали дуже прискіпливими: обо'язковим є наявність асфальтованого під’їзду, електрики (не «на словах», а реально), сусідів, документів на право власності. Важливим критерієм також стала екологія, наявність поблизу лісу або води, а також безпека району", - наголошує Луханіна.

За словами рієлторки, найбільш популярні бюджетні напрямки у 2025 році:  Макарівський, Обухівський (не Конча-Заспа), Баришівський, Миронівський райони. Варіанти економ-класу  - це Віта-Поштова, Чабани, Гатне, Калинівка, Гнідин, Бровари (5–10 км від міста). Локації класу преміум - це Лісники, Конча-Заспа, Козин, Романків, Гора, частково Підгірці.

У  2025 році покупці схильні частіше купувати ділянки під забудову і садівництво, наголошує Олександр Крикніцький.

"Між такими ділянками немає принципової різниці. Тут однакові вимоги для дозволу під будівництво, єдина відмінність - потрібна реєстрація по місцю проживання. Проте  землі під садівництво коштують дорожче, ніж просто під забудову, тому що вони зазвичай розташовані в рекреаційних зонах - неподалік річок, лісосмуги - і вони цікавіші для проживання, ніж просто в селі", - пояснив директор АН.

Набагато складніше обирати землю під інвестицію. Тут не обійтись без фахівців або продуманого плану. Проте варіантів заробити на ділянці 30-100% чимало.

"Є можливість купити ділянку, знаючи, що тут земля незабаром здорожчає. Найбільший приріст варто очікувати при реалізації змін. Наприклад, якщо провести комунікації на ділянці і продати дорожче. Або ж купити землю в ОСГ і змінити цільове призначення під  забудову - при цьому ціна зростає в 2-3 рази. Ще один сценарій:  купуєте велику ділянку і ділите на маленькі, за рахунок цього отримуєте більший сукупний дохід", - пояснює Крикніцький.

Купівля землі під час війни: ризики та обмеження

Щоб уникнути ризиків при купівлі-продажі ділянки , окрім перевірки документів на землю і продавця, варто замовити геологічну розвідку, щоб уникнути "сюрпризів" з будівництвом і зрозуміти цінність землі.

Варто також враховувати і те, що після повномасштабного вторгнення росії на територію України Верховна Рада ухвалила низку обмежень щодо земельних операцій.

З одного боку, у Законі №2247-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» визначено, що його метою є оперативне надання земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених із зони бойових дій, без проведення земельних торгів з обмеженнями умов оренди, а також надання земельних ділянок для розміщення об’єктів для тимчасового перебування ВПО, сталого функціонування мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, об’єктів магістральних газопроводів.

Окрім цього, закон вніс суттєві зміни в порядок приватизації земельних ділянок.

Зокрема, під час воєнного стану в Україні діє заборона на безоплатну передачу земель державної та комунальної власності в особисту власність, а також заборона на отримання дозволів на розроблення документації землеустрою з метою такої передачі (підп. 5 п. 27 розд. Х Земельного кодексу України ).

У довоєнний час громадяни України мали право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. Сьогодні формування земельних ділянок у межах безоплатної приватизації (визначення їх площі, меж та реєстрація в державному земельному кадастрі) заборонено. Це означає, що, враховуючи ці обмеження, пропозиція на ринку землі до завершення війни залишається у довоєнних  об'ємах, наголошує Крикніцький.

Безоплатну передачу землі громадянам буде відновлено після припинення дії воєнного стану в Україні. Отже, вже зараз громадяни можуть обрати собі ділянку для приватизації, а саму процедуру розпочати вже після війни.

Зіншого боку під час воєнного стану в Україні пішли на послаблення – дозволили населенню будувати житло на землях для індивідуального садівництва. Законодавці пішли назустріч населенню, зважаючи на тисячі переселенців, які втратили житло. Тепер можна побудувати будинок, якщо нема де жити.

Ціни на земельні ділянки у травні 2025 року

Ціни на ділянки в Київській області залежать від відстані до столиці, рекреаційної цінності локації, а також зручностей та комунікацій. За словами Олександра Крикніцького, іноді в одному селі ділянки продаються з різницею у десять разів.

"Наприклад, у селі Нові Петрівці (8 км до КП) є масив, де сотка коштує $15 000 і через трасу польовий масив з цінами $1,5-2 тиc. за сотку", - пояснюєдиректор АН.

У середньому ціни, за словами Ірини Луханіної, розділяють за сегментами:

• бюджетний сегмент (до $2 тис. за сотку) : популярні напрямки — Макарів, Бородянка, Баришівка, Фастів. Тут можна знайти ділянки за $800–1 500/сотка.
• середній сегмент ($2–4 тис. за сотку) : Києво-Святошинський, частково Броварський та Васильківський райони. Найактивніше продаються ділянки по $2 500–3 500 за сотку у селах з хорошою інфраструктурою.
• преміум-сегмент (від $5 тис. за сотку) : Конча-Заспа, Лісники, Козин, Романків.  Особливо в лісових масивах, біля річки чи в закритих котеджних містечках тут ціни сягають $10–15 тис. за сотку.

Експерти прогнозують, що ціни на землю можуть вирости до кінця 2025 року на 5–7%, особливо в середньому та бюджетному сегментах. "Преміум-сегмент зростає повільніше, бо орієнтований на дуже вузький прошарок покупців. Найбільший потенціал для зростання — у напрямках з хорошою логістикою та розвиненою інфраструктурою",- наголошує Ірина Луханіна.

Економіка