«Добре відчуває ринок». Офер Керзнер купує частину бізнес-центру «Леонардо» та універмаг «Україна» в Києві. Чи вдасться йому вдихнути в них друге життя

05 червня 2025 р. 08:09

05 червня 2025 р. 08:09

Частина «Леонардо» та «Універмаг «Україна» невдовзі отримають нового власника , розповіли Forbes Ukraine п’ятеро топменеджерів з ринку комерційної нерухомості та інвесткомпаній. Вони попросили не називати їхні імена, оскільки не мають повноважень офіційно коментувати тему.

CEO обох об’єктів Ростислав Левінзон відмовився від коментарів. Втім де-юре Левінзон вже колишній керівник.

У пресслужбі City Capital Group інформацію підтвердили, але без деталей.

З квітня 2025-го директором компанії «Квінн Пропертіз Юкрейн» – власниці першої черги «Леонардо» – став Григорій Куджоян, свідчать дані YouControl. Він також очолює два бізнес-центри компанії City Capital Group. У квітні 2025-го у структурі власників «Квінн Пропертіз Юкрейн» з’явилася частка 0,4%, яку отримала кіпрська «Амбітленд Трейдінг ЛТД», її бенефіціар – Офер Керзнер, свідчать дані YouControl.

В ПрАТ «Універмаг «Україна» теж зміни – у квітні новою директоркою стала Світлана Костюк. Левінзон керував БЦ з 2011-го, ТРЦ – з 2016-го .

Чому Керзнер вирішив збільшити свій портфель київської нерухомості?

Третій шанс

«Люблю Україну, вірю в країну та її потенціал. Ми інвестуємо в Україну вже багато років і хотіли б продовжувати тут бізнес, – йдеться в письмовому коментарі власника City Capital Group Офера Керзнера. – Роблячи ці інвестиції, ми йдемо на воєнний ризик, але це наш спосіб допомогти та підтримати економіку України, і я сподіваюся, що багато інших іноземців підуть за нами та інвестуватимуть сюди».

БЦ «Леонардо» складається з двох черг загальною площею 60 000 кв. м. Керзнер купує першу – її відкрили у 2005-му в будівлі колишнього готелю. Реконструкцією займалася компанія «Ярославів Вал» Леоніда Юрушева . Площа об’єкту – 23 155 кв. м. Серед орендарів – відділення банків Sense Bank та Universal Bank, магазин техніки Miele, ресторан Ink.

Другу чергу завершили у 2008-му. Це спільний проєкт Юрушева та «ЕСТА Холдинг» Ріната Ахметова . З 2011-го вона у власності лише «ЕСТА Холдингу».

«Коли цей обʼєкт (першу чергу «Леонардо» – Forbes Ukraine) придбав у 2006-му попередній власник, він був найпрестижнішим бізнес-центром у Києві, адже Gulliver, «Паруса» чи інших великих проєктів не існувало», – каже директор інвестиційної компанії Soul Partners Павло Луців.

З часом ситуація змінилася. Через банкрутство у 2011-му ірландського власника Шона Квіна, обʼєкт завис у підвішеному стані – туди довго не інвестували, а конкуренція зросла, пояснює Луців.

У випадку з «Україною» – аналогічна історія. ТРЦ відкрили півстоліття тому і потім у 2004-му реконструювали. Вік будівлі помітний і зовні, і зсередини, каже фахівець з торговельної нерухомості Ігор Заболоцький. За його словами, нові ТРЦ пропонують те, чого тоді просто не існувало.

Площа «Універмагу «Україна» – 45 330 кв. м, у ньому представлені «Велмарт», Brocard, Intertop, Pandora, Jysk, Reserved, Sinsay . Хоча частина операторів є відомими мережами, склад орендарів неоднорідний, адже інші – ноу нейми, вважає Заболоцький.

У об’єктів є хороший потенціал завдяки розміщенню, впевнені Заблоцький і Луців. «Берестейський проспект – фактично ворота до Києва, поруч залізничний і автобусний вокзали та великі потоки людей», – говорить Луців. Поблизу «Леонардо» – метро «Золоті ворота» і Національний театр опери та балету.

У 2024 році виторг «Універмаг Україна» зріс майже на 13% до 113 млн грн, за перший квартал 2025-го – майже на 25% до 33 млн грн. Зобовʼязання на початок 2025 року становили 3,9 млрд грн і на перший квартал майже не змінились. Виторг «Квінн Пропертіз Юкрейн» минулоріч зріс на 18,5% до 126 млн грн, за перший квартал 2025-го – на 20,6% до 36,5 млн грн, за даними YouControl. На початку 2025-го компанія мала зобов’язань на 1,4 млрд грн, у березні – 1,2 млрд грн.

Як київські «Леонардо» і «Україна» стали ірландськими

Обидва активи у 2006-му купила Quinn Group Шона Квіна – власниця мережі готелів, заводів будматеріалів та комерційної нерухомості. Першу чергу БЦ «Леонардо» компанія придбала у Юрушева за $95 млн, «Універмаг «Україна» – у американського New Century Holdings за $59 млн, писало Delo.ua у 2008-му.

Через банкрутство Квіна у 2011 році його Quinn Group перейшла до кредитора – ірландського Anglo Irish Bank. На той час банк теж був у процесі банкрутства.

Держава створила структуру, яка далі керувала активами Anglo Irish Bank, – Irish Bank Resolution Corporation (IBRC), розповідає директорка-розпорядниця ФГВФО Ольга Білай. Її мета – продати проблемні активи, серед яких були й українські, та захистити інтереси кредиторів, зокрема держави Ірландія, додає Білай.

IBRC оперувала активами 15 000 боржників на €22 млрд, каже Білай.

Організація перебуває в процесі ліквідації – до кінця 2025 року її мають розпустити, вказано на її вебсайті.

Київський рантьє і партнер Ігоря Ніконова

Аналітичний відділ Forbes Ukraine оцінює суму угоди на рівні $70–100 млн. Додатково – інвестиції в модернізацію об’єктів. Двоє гравців з ринку – топменеджер консалтингової компанії і власник інвестиційної компанії – оцінюють вартість кв. м в першій черзі БЦ «Леонардо» до $2000.

Новий власник може дати поштовх для розвитку обʼєктів, вважає топменеджерка компанії з ринку нерухомості, яка попросила не вказувати імені, оскільки не уповноважена офіційно коментувати угоду. «Покупець добре відчуває ринок, знається на комерційних проєктах, професійно управляє нерухомістю», – пояснює вона.

Вони пережили не одну кризу – і не просто вижили, а купували в Києві нерухомість у 2008-му, 2014-2015 роках, розповідає Луців. За його словами, наприклад, саме так зʼявився «Арт-завод Платформа» – із колишньої фабрики зробили креативний простір і бізнес-хаб на Лісовій.

У портфелі City Capital Group – шість комерційних обʼєктів у Києві Фото інфографіка Анастасія Решетнік

Чим ще володіє Керзнер?

У портфелі City Capital Group – шість комерційних обʼєктів у столиці. Серед них два бізнес-центри – Platforma Korolenkivska на вул. Короленківській і Platforma Office Club на вул. Якова Гніздовського, якими керує Георгій Куджоян. Їх сукупна площа – понад 24 000 кв. м.

З комерційних об’єктів – маркет-мол «Даринок» (68 000 кв. м) та «Арт-завод Платформа» (100 000 кв. м) на вул. Якова Гніздовського, торговельний комплекс «Базар на Лісовій» (10 000 кв. м) на вул. Попудренка.

У 2024-му спільна компанія Керзнера та забудовника Ігоря Ніконова – ТОВ «Грааль» – отримала дозвіл на будівництво готелю на Хрещатику .

Економіка