Ринок землі під будівництво активізувався по всій Україні: як це вплинуло на ціни

05 червня 2025 р. 12:05

05 червня 2025 р. 12:05

Попри війну попит на земельні ділянки під індивідуальне будівництво активізувався майже у всіх регіонах.

Ринок землі в Україні у I кварталі 2025 року відновився і стабільно зростає, повідомляє Delo.ua з посиланням на звіт геоінформаційної системи збору, аналізу і візуалізації цінових показників ринку нерухомості України "Увекон".

Незважаючи на складну безпекову ситуацію, попит на землю для індивідуальної забудови тримається на доволі високому рівні, особливо у найбільш забезпечених інфраструктурою регіонах.

Середня ціна за 1 ар  (100 м²) по країні становила близько $2 500 (≈103 тис. грн), що  перевищує показник грудня 2024 року,

Аналітики зазначають, що на ринок землі вплинула девальвація гривні , яка утримує відчутну розбіжність між гривневим і доларовим еквівалентами – у перерахунку в нацвалюті ціни зросли від помірного рівня у 99–104 тис. грн/ар у грудні до близько 108 тис. грн/ар у квітні (через інфляцію та девальвацію). Відповідно, динаміка цін показує загальну стабільність з легким підвищенням у весняні місяці.

Скільки коштує земля під забудову навесні 2025: регіональні особливості

Найвищі ціни за пропозиціями землі під забудову фіксуються у м. Києві (≈$12 426 за ар) та Одеській області (≈$5 419 за ар), свідчать дані "Інтерактивного звіту" від «Увекону». У західному регіоні також спостерігаються традиційно високі показники: у Закарпатській області середня ціна становить близько $2 425/ар, у Львівській – ≈$2 349/ар.

У Київській області, завдяки близькості до столиці, середня пропозиція сягає $2 581/ар (у діловому окрузі Києва – понад $12 000/ар). Натомість на півночі та у центрі країни (Чернігівська, Сумська, Полтавська області) середні ціни найнижчі – орієнтовно $840–920 за ар.

"Такі розбіжності відображають нерівномірний розвиток інфраструктури, транспортної доступності та безпекові чинники: в областях, де боєві дії або загроза ведення активної війни більш відчутна, попит на землю менший", - пояснюють аналітики.

Порівняльний аналіз середніх цін продажу земельних ділянок під забудову в Україні у квітні демонструє, що три найдорожчі локації на землю – це Київ, Одещина та західні регіони, найнижча вартість землі на півночі й у центрі.

Земля під забудову: розподіл цін за типами громад

Дані за типами територіальних громад демонструють, що найбільша вартість ділянок зосереджена в міських громадах – переважно навколо обласних центрів і великих міст. Середня ціна в міських громадах у квітні 2025 року становила близько $2 627/ар , тоді як у селищних громадах – близько $1 684/ар , а в сільських – $2 179/ар .

Аналітики «Увекону» наголошують, що перевищення вартості у містах пояснюється розвитком інфраструктури (дорогами, комунікаціями, соцоб’єктами) та близькістю до ринку праці. Селищні громади зазвичай поступаються містам за ціною через меншу насиченість інфраструктурою, тоді як при цьому дорожчі за віддалені села завдяки більшій доступності до міст.

Наприклад, під забудовою на околицях міст (Києва, Львова, Харкова) ціни нижчі, ніж у престижних столичних районах, але вищі за периферійні села.

Що менше - то краще. Як впливає на ціну розмір ділянки

Аналіз залежності ціни від площі показує, що менші ділянки коштують дорожче за сотку , ніж великі. За даними дослідження, середня ціна за ар ділянок до 15 соток склала близько $2 783 , тоді як ділянок понад 30 соток – близько $1 833/ар .

Зокрема у квітні 2025 р. дрібні лоти (≤15 соток) мали вищу ціну за сотку ($2 783) порівняно з великими ділянками (>30 соток, $1 833/ар).

Цей ефект зумовлений підвищеним попитом на невеликі лоти (зокрема для котеджної забудови), які легше розподілити і продати; навпаки, великі за площею ділянки пропонуються з дисконтом (нижча ціна за квадратний метр) через меншу кількість потенційних покупців.

Купівля землі під час війни: що впливає на попит і пропозицію

На ринок земельних ділянок одночасно тиснуть макроекономічні та геополітичні чинники. З одного боку, інфляція витрачається на дорожчання будівництва, що штовхає ціни вгору. З іншого – девальвація гривні робить доларовий сегмент ринку вразливим, тому в доларовому еквіваленті зростання обмежене.

На ринок впливають у першу чергу безпекові чинники. В ійна призводить до нерівномірного розподілу попиту: частина територій (окупованих чи замінованих) фактично «вибувають» з ринку,  покупці переорієнтовуються на безпечні регіони – насамперед центрально-західні області та субурбаністичні зони великих міст. "Перетікання" покупців стимулює подорожчання ділянок у безпечніших областях.

По-друге, ціни на ділянки зростають, якщо покращується інфраструктура та транспорт . Будівництво чи ремонт автошляхів підвищує ціну землі у прилеглих громадах. Наприклад, ділянки поруч із магістральними трасами чи залізничними вузлами дорожчі завдяки кращим умовам логістики. Розвиток шкіл, медзакладів і інших об’єктів соцінфраструктури також підвищує привабливість прилеглих ділянок.

Згідно з прогнозами, попит, що концентрується ближче до великих міст і транспортних артерій, зростатиме і надалі. Також очікується довгостроковий ефект від програм реконструкції та державних ініціатив (наприклад, іпотечних програм на купівлю житла), які у перспективі можуть додатково підвищити попит на землі під забудову.

Аналітики рекомендують покупцям орієнтуватися на перспективні, але безпечні регіони. "Якщо є можливість, розглядайте ділянки біля обласних центрів або поблизу великих міст – попит на них залишається високим. Водночас не завадить враховувати девальваційні очікування: в умовах невизначеності можлива фіксація ціни в доларах або оцінка в гривні з урахуванням курсового ризику", - наголошують в "Увекон".

Водночас, на переконання фахівців, нестабільність валютного курсу та геополітичні ризики диктують обережність: покупцям і продавцям варто ретельно аналізувати локальні тренди й уникати «перегріву» цін, а інвесторам – орієнтуватися на середньострокові вигоди та диверсифікацію портфеля.

Для довгострокових вкладень перспективними виглядають землі поблизу вже збудованого або планованого житлового фонд у регіонах з позитивною демографічною тенденцією.

Економіка