Зміна формату чи потреба часу. З чим пов'язаний бум ритейл-парків в Україні?

19 червня 2025 р. 23:19

19 червня 2025 р. 23:19

Ключовий тренд торговельної нерухомості в Україні у 2025 році - масове будівництво ритейл-парків. Цей формат, який виявився хорошою альтернативою торговельним центрам, вже багато років тому розсмакували у світі, проте досі він обходив Україну стороною.

Кілька ритейл-парків, щоправда, з'явилось під Києвом ще в 2019 і 2021 році. Проте масовим явищем, як у США, Франції, Італії чи Іспанії, де мережі з тисяч об'єктів для автомобільних покупців стрімко наростили частки у загальному обсязі торговельних площ, в Україні це досі не стало. Змінилася ситуація лише під час війни, коли перестали будувати великі ТРЦ і виникла необхідність швидкого будівництва торговельних об'єктів у передмісті мегаполісів і невеликих міст.

Ритейл-парки: що це таке і чим відрізняється від ТРЦ

Найбільший плюс ритейл-парку полягає в тому, що агломерації із передмістя за покупками непотрібно заїжджати в місто для щоденних покупок.

На відміну від класичних ТРЦ, роздрібні парки зазвичай розташовані на першому поверсі, часто прямо біля заправок, пропонуючи широкі паркувальні зони та швидкий процес покупок без необхідності переходити через лабіринти будівлі - трафік через ТРЦ формується для найбільшого охоплення галерей і справді забирає багато часу.

Відповідно ритейл-парки у порівнянні з торговельними центрами мають чимало вагомих переваг: для покупців з передмістя це 15-хвилинна доступність (пішки або на авто) і менша трата часу на покупки, для ритейлерів - нижчі орендні ставки та сервісні збори і гнучкість торговельної площі.

Є плюси і для девелоперів, адже будівництво парків набагато бюджетніше, не потребує додаткових заходів безпеки та складної інжинерії, натомість окупність набагато швидша, розповів у своєму виступі на RAU EXPO 2025 засновник Building development Роман Курицький.

Важлива також гнучність та модульність формату — легке перепланування або розширення залежно від запиту ринку. Комбінація форматів—можливість інтегрувати супермаркети, дрогері, дискаунтери, fast fashion, drive-through тощо.

Саме тому, на його переконання, в умовах війни формат ритейл-парку в Україні є оптимальним. До того ж, виторг у передмісті мегаполісів росте у геометричній прогресії. "Софіївська Борщагівка, Чабани, Новосілки, Буча, Ірпінь, Вишгород - тут з'явилось маса нових житлових комплексів, живе багато молоді. Тож сьогодні біля метро важче торгувати, ніж  у приміській зоні", - наголосив Курицький.

Найкращим доказом ефективності моделі, на його думку, є результати роботи "Retail Park Bucha", який відкрився у грудні 2021-го, і хоч постраждав у перші місяці війни від російської окупації, проте швидко відбудувався і тепер демонструє найкращі показники за виторгом і вакантністю. Сьогодні на усю площу парку - 13 тисяч кв. метрів - нульова вакантність при середньому показнику торговельних об'єктів на ринку Києва 13%.

Запорукою успіху моделі ритейл-парку, за словами Курицького, є синергія потреб і комплексу наданих послуг. Іншими словами, набір товарів і послуг має враховувати щоденні інтереси спільноти,  щоб залучити масового покупця.  І чим ширший асортимент послуг, тим краще.

"У Бучі ми поставили якір - супермаркет, побутову техніку, аптеку, винний магазин, магазини fashion i drogerie, зоомагазин. Також завели "Розетку" і "Нову пошту", які дають додатковий трафік. Додаткові послуги надають "Спортлайф" і клініка (2 тис. кв.м) - це  не класичне рішення, але ці сервіси додатково дають ще 10% і 12% трафіку", - пояснив Курицький.

Де в Україні будують ритейл-парки

Сьогодні в Україні зводиться і проєктується кількадесят ритейл-парків. Більшість з них будують у передмісті обласних центрів на заході країни. Але є й винятки - невеликі міста з хорошим трафіком, як от 80-тисячне Мукачево, де незабаром з'явиться аж три торговельні парки.

Зокрема, Building development спільно з Alterra Group будує такі ритейл-парки:

• OBRIY Vyshhorod під Києвом на 10 тис. кв. м (здача в експлуатацію -літо 2026 року),
• ТЦ OBRIY Peretyn 6,5 тис.кв.м (серпень 2025-го) на виїзді зі Львова, с. Малехів;
• ТЦ OBRIY Tatariv неподалік Буковелю на 7,8 тис. кв.метрів (запуск - листопад 2025 року).

Земля під проєкт є ключовим моментом, адже такі об'єкти мають бути розташовані у зручних локаціях на трасі або перетині доріг, щоби генерувати великий трафік покупців. Окрім того, площа має дозволяти великий паркінг і фудкорт. У Татарові, наприклад, окрім 10-хвилинної доступності до Буковелю, трафік забезпечуватиме роздоріжжя на Косів, Ворохту та Говерлу. Врешті-решт, проєкти на заході країни намагаються захопити не тільки місцевих автопокупців, а й туристичні потоки.

Консалтингова компанія Retail&Development Advisor (RDA) має в роботі сім ритейл-парків, загалом дотична до виходу на ринок 13 об'єктів, переважно у західних регіонах. Порівняно з минулим роком частка ритейл-парків у портфелі компанії збільшилась з 10% до 40%, розповів СЕО RDA Андрій Лотоцький.

"Тенденція зростання кількості ритейл-парків загальноєвропейська. Наприклад, на весняному форумі у Варшаві було представлено 37 нових майбутніх торговельних об'єктів, і всі 37 - це ритейл-парки. У нас регіони ще не так насичені професійними торговими площами, як в Європі, тому ще є потенціал для розвитку", - наголосив він.

У найближчі два роки RDA планує запустити на ринок такі об'єкти як:

• ТЦ ROAD PARK м. Винники, Кільцева дорога Львова, загальна площа 13,5 тис. кв. м. Термін здачів експлуатацію - кінець 2026 року,
• Retail Park, с.Давидів 7,3 тис. кв. м, вихід на ринок - кінець 2026 року,
• Retail Park Mukachevo. Загальна площа двох черг об'єкту - 25 тис. кв. м, першу чергу на 9 тис. кв. м обіцяють здати у 2025 році.
• Silver Park Mukachevo на 4 тис. кв. м, вихід на ринок -  2026 р.

Як пояснив у коментарі Delo.ua Андрій Лотоцький, сьогодні девелоперам легше будувати ритейл-парки, ніж торговельні центри. Бо йдеться взагалі про менші об'єкти, менші ризики й інвестиції, але із швидкою окупністю.

"Ритейл-парки не мають загальних зон користування: всі входи окремі. Переважно це простіші і бюджетніші конструкції, які будуються швидко, що дає кращу  окупність, ніж  в класичному ТРЦ. Інжинерія для одноповерхового об'єкту теж дешевша, тобто будівництво загалом потребує менше інвестицій. Втім, вартість оренди теж менша", - пояснив СЕО компанії. За його словами, бум ритейл-парків в Україні пов'язаний із зростанням популярності заміського способу життя . Мешканцям таких агломерацій також потрібна торговельна інфраструктура в 15-хвилинній доступності (пішки або на авто).

Ритейл-парки: чому їх вигідно будувати під час війни

Утім, бум ритей-парків невипадково з'явився під час війни. "Це все не від гарного життя. Не варто забувати, що на великі торговельні центри сьогодні бракує інвестицій. Насправді ритейл-парки мали бути у нас вже давно - як в Європі, де мережі  з 10-15 тисяч об'єктів заходять навіть в невеликі села. Але раніше нашому ритейлу це не було це цікаво", - пояснює в коментарі Delo.ua директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова.

По суті, ритейл-парки - набагато простіші конструкції упорівнянні з ТРЦ. "Це лінійка магазинів, тобто з'єднані бокси, вхідні групи на фасад і паркінг. Немає централізованої системи вентиляції, кондиціонування. Тут ти витрачаєш на будівництво у 2,5 разів менше, ніж на ТРЦ", - пояснила вона.

Зазвичай на такі об'єкти ставлять великих орендарів і підписують стабільні контракти на 5 років, розповіла директорка компанії UTG. Орендні ставки значно менші, ніж в ТРЦ - $5-7 за квадратний метр. За рахунок стабільного потоку і стабільних орендарів кошти повертаються швидше.

"Окупність у ритейл-парках складає 6-7 років, залежно від локації, орендаря і трафіку. Натомість у торговельного центру окупність починається з 10-11 років, тобто вдвічі більша", - наголосила Локтіонова.  У будь-якому випадку поява професійних торгових площ у західних регіонах - це великий плюс, раніше вони й так потерпали від дефіциту ТРЦ, додала експертка.

Тим не менше, українські ритейл- парки у своїй суті відрізняються від європейських чи американських, які більшою мірою орієнтовані на багаті села.

"У класичній теорії ритейл-парки з'являлись тільки там, де населення за містом має високий рівень достатку. Україна ніколи не мала такої кількості багатих людей за межами міста. Але великі міста мали околиці з великим рівнем достатку. Сьогодні бачимо, що  Буча, Ірпінь стали настільки щільно забудованими, що там треба будувати не ритейл- парки, а класичні ТРЦ. Проблема в тому, що такі локації раніше не були цікаві ні девелоперам, ні ритейлерам, але війна все змінила", - пояснив у коментарі Delo.ua Віталій Бойко, CEO Urban Experts & Leslie Jones Architecture та NAI Ukraine.

В Украні, за його словами, лише зараз зрозуміли, що рівень життя за містом зростає, принаймні у більш безпечних регіонах, через що й з'являються маленькі торговельні об'єкти на 4-8 тисяч кв. метрів з 15 орендарями.

Тепер на точках найбільшого трафіку, у тому числі й туристичного буде не просто супермаркет АТБ, а ритейл-парк, який створить на цьому місці повноцінну точку інфраструктури, пропонуючи торгові площі під бізнеси і сервіси, пов'язані з щоденними потребами людей.

"Це дуже розумний крок, який треба було робити років 20 тому", - вважає Бойко.

За словами експертів, кількість ритейл-парків у найближчі роки в Україні зростатиме, не виключено, що Україна піде польським шляхом, де в останні роки відкривається більше ритейл-парків, аніж ТРЦ.

Економіка