Нерухомість в Італії: огляд цін, процедура придбання та податкове навантаження у 2025 році

30 червня 2025 р. 16:10

30 червня 2025 р. 16:10

Багато хто мріє про власну нерухомість в Італії. Краса пейзажів, величність архітектури, дух мистецтва та історії. Це лише маленька частина причин, чому італійські квартири та будинки так популярні приваблюють інвесторів.

До того ж, ринок нерухомості в Італії у 2025 році демонструє стабільну динаміку, з тенденцією до підвищення цін у особливо у найбільш популярних локаціях. На порталі Delo.ua читайте більше про особливості італійського ринку нерухомості та його юридичних особливостей.

Ключові особливості ринку нерухомість в Італії

Що характерно, італійський ринок нерухомості у 2025 році демнструє помірне та стабільне зростання. За даними ISTAT (Італійський національний інститут статистики), у 2024 році ціни на вторинне житло зросли на +2,8 %, а у новобудовах на +8,8 %.

Причини: поступове зниження іпотечних ставок (до 3,18 % у лютому 2025 після 4,97 % у пікову 2023-го) та стримана купівельна спроможність населення . Разом із цим, держава стимулює попит через податкові бонуси за енергоефективність, що також формує попит на ціни на квартири.

У топових містах Мілан і Рим залишаються найбільш дорогими. За даними Investropa, на 2025 рік очікується зростання вартості житла на +6,9 % у Мілані, +6 % у Римі — середня ціна за квадратний метр: €4 300 у Мілані, €3 800 у Римі.

Причини: обмежена пропозиція новобудов, високий інтерес іноземців, зокрема через механізми “flat tax” для нових резидентів. Водночас саме нерухомість в Іспанії традиційно дешевша у провінційних регіонах, але в Італії саме депресивні регіони, як Сицилія (€1 600/м²), можуть запропонувати нижчі ціни.

Попит на нерухомість в Італії також зміщується: спостерігається зростання інвестицій у портфоліо – від (logistics до житлової нерухомості). За даними Nomisma (за 1‑й квартал 2025 року), ринок житлової нерухомості Італії очікує приблизно 776 000 угод у 2025 році, з незначним зростанням до 782 000 у 2026–2027 роках. Аналогічно, ціни на житло мають зростати на +1,4 % у 2025 році, а далі – на +1,5 % у 2026 та 2027 роках.

Водночас, сегмент новобудов і енергоефективної нерухомості показує значно вищу динаміку — підвищений попит на екологічне житло та державні стимули призводять до прискореного зростання цін у цих категоріях.

Алгоритм придбання нерухомості іноземцями

Для іноземних громадян, які вирішили купити квартиру в Італії, процедура складається з кількох послідовних етапів:

Цей стандарт для іноземців і гарантує законність угоди, забезпечену участю нотаріуса. Якщо хочете, можу додати деталі про умови іпотеки або особливості купівлі новобудов.

Ключові фактори ціноутворення на італійському ринку нерухомості

Ціна житла в Італії формується під впливом кількох важливих факторів. По-перше, географічне розташування: нерухомість у історичних центрах міст або на узбережжі завжди коштує більше, ніж аналогічне житло в периферії.

Стан об’єкта також важливий: новобудови завжди дорожчі за вторинне житло, особливо якщо останнє потребує ремонту. Також значною мірою на ціну впливає інфраструктура – близькість до шкіл, лікарень, магазинів та хороше транспортне сполучення підвищують вартість.

Мінливість цін також залежить від попиту, особливо в туристичних регіонах, де нерухомість в Італії користується особливою популярністю. Не менш важливим є юридичний статус об’єкта – відсутність боргів, повна документація та чиста історія власності забезпечують більшу привабливість і вищу ціну.

Загальний економічний стан країни і доступність іпотечних програм також формують ринкову динаміку: під час економічного зростання та низьких ставок банки кредитують охочіше, що стимулює ціни на квартири.

Податкове навантаження на власників нерухомості в Італії

Іноземні інвестори, які планують купити квартиру в Італії, повинні бути готовими до різних видів податкових зобов'язань, пов'язаних як з процесом купівлі, так і з подальшим володінням об'єктом нерухомості в Італії.

Податкові виплати при придбанні нерухомості

При купівлі нерухомості в Італії у приватної особи, податок на реєстрацію (Imposta di registro) становить 2 % від кадастрової вартості, якщо це перше житло (prima casa), або 9 %, якщо це "друга квартира" або інвестиційний об’єкт. Додатково сплачуються фіксовані збори: кадастровий (Imposta catastale) – 50 €, іпотечний (Imposta ipotecaria) – 50 €.

Якщо купується новобудова від забудовника, замість реєстраційного податку застосовується ПДВ (IVA) – 4 % для першого житла, 10 % для другого, 22 % – для “люксових” об’єктів. У цьому випадку кадастровий і іпотечний збори зазвичай фіксовані: 200 € кожен.

Інші обов'язкові витрати при купівлі включають також:

• нотаріальні послуги: 1 – 2,5 % від вартості угоди;
• ріелторська комісія: 3 % + ПДВ (і часто сплачується обома сторонами);
• технічні або реєстраційні збори: близько €200–400, залежно від попередніх договорів;

Таким чином, загальна сума супутніх витрат може складати від 7 % до 12 % вартості об'єкта. Навіть якщо ви плануєте купити квартиру в Італії недорого, обов’язково включайте усі ці податки та збори у свій фінансовий бюджет перед угодою.

Оподаткування при продажу нерухомості

Під час продажу нерухомості в Італії власник може зіткнутися з оподаткуванням приросту капіталу (plusvalenza), якщо об’єкт знаходиться у власності менше 5 років та було отримано реальний прибуток.

Дохід оподатковується за ставкою 26 %, якщо застосовується «substitute tax», або за прогресивною шкалою IRPEF (23–43 %) за бажанням продавця . Ця ставка стосується і нерезидентів, які продають італійську нерухомість .

Є наступні звільнення від оподаткування ціни на квартири:

• власність утримувалася понад 5 років – приріст не оподатковується;
• об’єкт використовувався як основне місце проживання більшу частину періоду володіння – також звільняє від податку;
• майно отримане в спадщину – не підлягає оподаткуванню при продажу;
• якщо продаж здійснюється без отримання прибутку, немає податку.

Висновок: якщо ви купити квартиру в Італії з інвестиційною метою, врахуйте, що приріст капіталу підлягає оподаткуванню за ставкою 26 %, якщо продаж відбувається протягом 5 років та була отримана надприбуток.

Однак, якщо ви володієте об’єктом понад 5 років, використовувати його як основне житло, або отримали його у спадок: податок не застосовується. Це ключовий аспект у плануванні стратегії володіння нерухомістю в Італії.

Економіка