У східних регіонах почало дорожчати житло: які міста б'ють рекорди

17 липня 2025 р. 13:40

17 липня 2025 р. 13:40

Український ринок нерухомості демонструє ознаки відновлення. Зростають ціни і активність на ринку.

У другому кварталі 2025 року в більшості регіонів України дорожчають квартири , зокрема в прифронтових областях. Проте на ринку спостерігається відчутний регіональний дисбаланс цін, повідомляє Delo.ua з посиланням на ЛУН.

Попри загальне зростання вартості житла, індекс його доступності стає більш сприятливим — співвідношення середньої вартості квартир та рівня середньої зарплати загалом знижується.

За підсумками першого півріччя 2025 року, ринок вторинної нерухомості в Україні продовжував набирати обертів. Ціни на житло злетіли в усіх сегментах: дорожчали і 1-кімнатні, і 2- та 3-кімнатні квартири.

Аналітики наголошують, що за шість місяців зростання середніх цін зафіксоване майже в усіх регіонах України — причому в найбільш небезпечних східних областях: тут зростання вартості житла було чи не найбільшим у відсотковому вимірюванні.

Зокрема, по 14% за пів року додали до середньої вартості 1-кімнатні квартири в Харкові та Одесі , та по 10% — в Сумах та Дніпрі. Це може свідчити про те, що процеси внутрішньої міграції в країні тривають, тож попит на житло в містах-хабах для ВПО зростає. Крім того, наявний тренд на здорожчання середньої вартості традиційно «інвестиційних» 1-кімнатних квартир в цих містах може свідчити про те, що на них звернули увагу інвестори, які планують отримати непоганий дохід після нашої перемоги та очікуваного зростання місцевих цін на нерухомість.

Натомість у наближених до лінії фронту Запоріжжі та Миколаєві за ті ж пів року середня вартість 1-кімнатних, навпаки, трохи знизилась (на 3% та 2% відповідно). Така корекція знаходиться в межах статистичної похибки, тож, якщо зважити що сума компенсації за зруйноване житло в цих містах цілком співставна з поточною середньою вартістю на місцеві квартири, цілком ймовірно, що подальшого суттєвого зниження цін в цих регіонах не очікується.

Щодо динаміки цін на 1-кімнатні квартири в більш безпечних, західних регіонах країни, то бачимо, що вони за пів року продемонстрували помірне зростання: в Ужгороді середня вартість 1-кімнатних зросла на 5%, в Івано-Франківську, Тернополі та Хмельницькому — на 4%, 3% та 2% відповідно, а у Львові взагалі скоригувалася лише на 1% в бік збільшення.

Виняток — Рівне, де з початку року середня вартість 1-кімнатних зросла на рекордні 17%. До речі, в Рівному вартість квартир стабільно демонструє суттєво зростання — за підсумками 2024 року місцева вторинка додала до середньої вартості 23%, що було чи не найбільшим показником в країні.

У сегменті 2-кімнатних квартир спостерігається зростання середньої вартості в усіх регіонах країни, за винятком Сум та Запоріжжя. Але навіть в цих двох містах їх ціна скоригувалась лише на 1% в бік зниження.

Інша ситуація у Харкові , де двокімнатні за пів року подорожчали в середньому на 16% —  це найвищий показник в країні. Він може свідчити про те, що попри військові ризики, попит на житло в місті зростає активніше за пропозицію. Як і в сегменті 1-кімнатних, таке зростання обумовлене, ймовірно, не лише за рахунок тих, хто купує квартири для власного проживання, а й інвесторами, які розраховують на здорожчання житла в майбутньому та/або пасивний дохід за рахунок оренди.

Двозначний відсоток зростання середньої вартості за пів року також продемонстрували 2-кімнатні квартири в Чернівцях (+14%), Одесі та Тернополі (+12%), Рівному (+10%). Відчутне збільшення середньої ціни 2-кімнатних, на 9% та 8% відповідно, було зафіксовано Ужгороді та Івано-Франківську.

Цікаво, що у Львові за пів року середня вартість 2-кімнатних квартир майже не змінилась, а в столиці підросла лише на 2%. Це може свідчити про те, що в 1 півріччі 2025 року ціни в цих регіонах вийшли на своєрідне плато. І хоча подальший напрямок руху цін, звісно, буде залежати від загальної безпекової ситуації в країні, валютних коливань та загального рівня інфляції, зараз бачимо деяку стабілізацію цін на такі квартири в цих містах.

Щодо динаміки середньої вартості 3-кімнатних квартир, то найсуттєвіше зростання у відсотках бачимо, знову ж таки, в Харкові (+16% за пів року). Непогану динаміку продемонстрували 3-кімнатні квартири в Одесі, Чернівцях та Вінниці (+13%), Івано-Франківську (+8%), Львові та Києві (+7%).

"Зростання середніх цін на всі типи квартир майже в усіх регіонах країни може свідчити: вторинний ринок практично адаптувався до поточних військових ризиків. На нього знову більше впливають інфляційні процеси та валютні коливання, ніж кількість обстрілів конкретних українських міст", - наголосили аналітики.

Попри загальне зростання цін, експерти пояснюють, що український ринок вторинки має чітке регіональне поділення: середня вартість житла у прифронтових регіонах країни суттєво нижча за середню вартість квартир більш безпечних областях.

"У деяких випадках різниця сягає кратних показників: середня вартість 1-кімнатної у Запоріжжі ($17 тис.), Миколаєві ($20 тис.), Харкові ($22,5 тис.) — в 2-3 рази нижче за середні ціни аналогічних квартир у Києві ($65 тис.), Львові ($64,9 тис.), Ужгороді ($62,8 тис.), Чернівцях ($50,9 тис.)",- зазначили в ЛУН.

У сегменті 2-кімнатних квартир цей розбіг ще відчутніший: в східних областях середня вартість таких квартир становить $23-30 тис., а в найпопулярніших західних — більше $90 тис.

Такий розбіг середніх цін може свідчити про наявність суттєвого дисбалансу на ринку української вторинки, що викликаний війною. Протеьвідчутний розкид цін на житло спостерігається навіть серед західних областей: середня вартість 1-кімнатних квартир у Львові ($64,9 тис.) та Ужгороді ($62,8 тис.) значно вища за середню вартість аналогічних квартир у сусідніх областях. У Івано-Франківську та Тернополі 1-кімнатна в середньому коштує $38 тис., в Хмельницькому — $35,5 тис.

Цілком ймовірно, що найближчим часом найсуттєвіше зростання цін на житло ми побачимо саме в цих містах.

Раніше Delo.ua писало про те, як сегментувався первинний ринок: у Києві будують житло бізнес-класу, у передмісті - недорогі ЖК.

Економіка