В Україні (не)запускають масову іпотеку. Що кажуть банкіри, будівельники, депутати, адвокати і експерти про Стратегію розвитку іпотечного кредитування

13 серпня 2025 р. 08:11

13 серпня 2025 р. 08:11

Національний банк оприлюднив Стратегію з розвитку іпотечного кредитування. Це рамковий документ, який наразі визначає три стратегічні цілі, які мають бути, по-друге, досягнуті, та 13 комплексних реформ, які мають бути, по-перше, реалізовані.

Що так, а що не так в Стратегії, яка, у випадку успішної реалізації, здатна стати "епохальним" стимулом для економічних і демографічних змін, а у випадку неуспіху — бути забутою як безліч інших стратегій в новітній українській історії, — читайте в огляді Delo . ua .

• З історії іпотечних катастроф
• Стратегічні цілі реформ
• 13 складових Стратегії
• Все (не)просто, або чого бояться очі і роблять руки

З історії іпотечних катастроф

В Україні іпотека була масовим продуктом до фінансової кризи 2007–2008 років, внаслідок якої, а також через вади регулювання більшість кредитів того часу стали непрацюючими. Водночас постійними супутниками сектору будівництва стали порушення будівельних норм і затримки строків введення житла в експлуатацію.

На початку 2020-х завдяки перегляду регулювання почалися позитивні зрушення, однак повномасштабне вторгнення Росії перервало цей тренд. Започаткована урядом наприкінці 2022 року програма "єОселя" наразі забезпечує понад 96% нової іпотеки, водночас можливості держави субсидіювати іпотеку за чинною моделлю обмежені. Тож задоволення існуючого попиту на житло неможливе без відновлення ринкових іпотечних продуктів.

Все це стало причиною появи на світ Стратегії з розвитку іпотечного кредитування . Реалізація передбачених у Стратегії заходів покладається на Національний банк, уряд, Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. Важлива роль і Верховної Ради, яка має забезпечити відповідні зміни до законодавства. Втілення більшості заходів Стратегії розпочнеться паралельно, але законодавчі реформи потребуватимуть більше часу. Для деталізації заходів буде розроблено Дорожню карту. Надалі Стратегія має стати елементом ширшої Житлової стратегії.

Стратегічні цілі реформ

Стратегі я з розвитку іпотечного кредитування передбачає досягнення трьох комплексних цілей.

Зниження рівня ризиків . Забезпечення страхування воєнних ризиків зробить іпотеку привабливішою для банків та доступнішою для клієнтів. Удосконалення законодавства в частині поліпшення регулювання будівництва житлової нерухомості з метою зниження ризиків недобудови та підвищення прозорості продажу нерухомості на усіх етапах будівництва збільшить довіру до забудовників та сприятиме масштабуванню ринку житлової нерухомості.

Доступне і зрозуміле кредитування . Удосконалена модель державної підтримки надасть доступ до іпотечних продуктів широкому колу позичальників. Розкриття інформації про деталі кредиту згідно з європейськими нормами спростить розуміння іпотечних продуктів та сприятиме належному захисту прав позичальників. Відкритий доступ до інформації про ціни на ринку житлової нерухомості сприятиме формуванню обґрунтованих оцінок стану ринку нерухомості усіма його учасниками.

Захист прав кредиторів . Оновлення процедур врегулювання проблемної заборгованості, зокрема імплементація європейських стандартів, спонукатиме банки пропонувати свої іпотечні продукти, належно оцінювати їхні ризики, посилить конкуренцію між кредиторами.

Надалі Стратегія має стати елементом ширшої Житлової стратегії.

13 складових Стратегії

Перелік заходів Стратегі ї з розвитку іпотечного кредитування містить реформи у фінансовій та дотичних сферах, необхідні для розвитку іпотечного кредитування. Низка цих заходів також є елементами Стратегії розвитку фінансового сектору або ж Стратегії розвитку кредитування.

13 складових Стратегії

1. Розроблення стратегії для Української фінансової житлової компанії, яка повністю враховуватиме фіскальні та боргові обмеження та мінімізовуватиме використання бюджетних ресурсів .

2. Забезпечення механізмів страхування від воєнних ризиків для договорів іпотеки .

3. Оновлення законодавства про оціночну діяльність .

4. Розроблення законодавчих пропозицій із забезпечення ефективного задоволення вимог кредитодавців за рахунок іпотеки .

5. Забезпечення функціонування бази даних щодо цін на нерухомість з детальними метаданими, включаючи структурні параметри первинного та вторинного ринку; та індексів цін на житлову та комерційну нерухомість .

6. Прийняття закону про удосконалення державного регулювання та функціонування бюро кредитних історій (з метою покращення якості кредитної інформації, необхідної для прийняття рішення щодо видачі іпотеки) .

7. Розроблення законодавчих пропозицій з інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні договори для споживачів, що стосуються житлової нерухомості .

8. Схвалення пропозицій з інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні договори для споживачів, що стосуються житлової нерухомості .

9. Розроблення законодавчих пропозицій про облігації з покриттям відповідно до Директиви ЄС .

10. Розроблення законодавчих пропозицій про сек’юритизацію відповідно до Директиви ЄС .

11. Здійснення оцінки доцільності збереження / зміни умов мораторіїв на стягнення та виходу з відповідних мораторіїв і підготовки відповідних законодавчих пропозицій .

12. Поліпшення контрольованості фінансування будівництва, зокрема через уніфікацію умов фінансування, використання коштів лише для цілей будівництва об’єкта та з огляду на перебіг будівництва .

13. Створення механізму заміни забудовника на випадок невиконання ним зобов’язань через створення окремої юридичної особи для кожного будівництва – власника дозволів, корпоративні права на яку перебувають у заставі .

До реалізації всіх цих реформ мають бути задіяні, зокрема: НБУ, Мінекономіки, Мінфін, парламент, Фонд держмайна, Мінюст, НКЦПФР, Мінрозвитку , і загалом весь Уряд. Фронт робіт передбачається неймовірний. Розрахований він на два найближчі роки.

Що про те все думають стейкхолдери майбутніх змін — учасники банківського і будівельного ринку, а також народні депутати, експерти і юристи, — читайте в огляді Delo . ua .

Все (не)просто, або чого бояться очі і роблять руки

В Національному банку України у відповідь на запит Delo.ua зазначають, що д ля досягнення цілей Стратегії важливо виконання всіх передбачених нею завдань, адже за кожним із запропонованих кроків є чітка логіка .

Так, без зниження ризиків кредити не стануть доступними, адже ці ризики одночасно впливають на попит і на ціноутворення банківських кредитів . Б ез розбудови прозорого ринку нерухомості потенційний іпотечний бум знову з часом обернеться черговою кризою та банкрутствами забудовників .

Б ез фокусування державної підтримки ринкові програми й далі не зможуть конкурувати з державною, а державна остаточно "забуксуєˮ через брак фінансування . Р озкриття інформації має на меті підвищити рівень обізнаності громадян щодо їх прав та обов’язків за договорами іпотеки та уникненню непорозумінь між банками і позичальниками;

В сі ці к роки не матимуть сенсу без адекватного захисту прав кредиторів, адже насамперед це захист вкладників, які довірили свої кошти банкам.

Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк в коментарі для Delo.ua зазначає, що сама по собі Стратегія навряд зможе на 100% ефективно допомогти всім , хто потенційно готов ий брати участь в іпотечних програмах, оскільки умови для більшості непідйомні.

"На сьогодні державна іпотечна програма у нас допоки одна — "єОселя". Тому треба реалізувати більше інструментів. Це можливо лише за умови проведення комплексної житлової реформи, старт якої розпочався з ухваленням у першому читанні рамкового законопроєкту №12377  "Про основні засади житлової політики", який скасовує Житловий Кодекс 1983 року та запускає реформу житлової політики, — говорить народна депутатка.

О статочно ухвалити №12377 Україна зобовʼязана до 4 кварталу поточного року, адже це один з індикаторів програми Ukraine Facility, за якою ми отримуємо від ЄС 50 млрд євро до 2027 року. Виконання саме цього індикатору дасть Україні 300 млн євро.

Мета реформи — дати можливість людям, які десятиліттями стоять у квартирних чергах, реальні інструменти для вирішення їх житлового питання. Серед них — і фінансово-кредитні. Йдеться не лише про іпотечні інструменти. Мова і про соціальну оренду, і житлово-будівельні кооперативи, і доступне службове житло, оренду з правом викупу тощо.

Водночас, зазначає Олена Шуляк, потребує вирішення низка інших проблемних моментів у сфері житла. Зокрема , мова — про детінізаці ю ринку оренди, оскільки більше ніж 90% угод укладаються без офіційної реєстрації та с пл ати подат ків. Серед проблем — вирішення питання довгобудів, за рахунок чого можна буде у тому числі наповнити державний і муніципальний фонд житла соціального призначення . І , звісно, вирішення давно вимагає проблема застарілого житлового фонду — так званих хрущовок.

Голов а і потечного комітету Н езалежної асоціації банків України (НАБУ) Володимир Чорненьк ий в коментарі Delo.ua зазначає, що п ерш за все на розвиток іпотеки впливають цінові критерії .

"В ідсоткова ставка за іпотекою 18-22% річних абсолютно не цікавить потенційних позичальників. Порівняно з іншими європейськими країнами, де співвідношення іпотечних кредитів до ВВП країни сягає до 100%, в Україні — 0,3%" , — наводить цифри співрозмовник видання.

Незважаючи на то й факт, що реалізація кожного із заходів Стратегії передбачає кропітк у робот у усіх відповідальних сторін, значна частина заходів насправді — це абсолютно кардинальна зміна умов та правил роботи ринку, впровадження нових інструментів . Це потребуватиме , з однієї сторони , професійної дискусії та компромісів . П роте , з іншої сторони , це імплементація звичних світових та європейських механізмів та практик роботи ринку, як фінансового сектору так і інших секторів економіки, які залучені у будівельній та суміжних галузях, роботи фондового ринку, банківського сектору , зазначають в НАБУ .

На думку Володимира Чорненького, найбільш вагомий ефект для держави імплементація Стратегії матиме у формуванні правового поля захисту прав та коштів покупців нерухомості, зокрема на первинному ринку нерухомості. "Прийняття на законодавчому рівні низки заходів Стратегії абсолютно нівелює в Україні ризики не завершення будівництва, недотримання термінів будівництва, втрат и коштів покупцями" , — стверджує він, додаючи, що в провадження схожих практик в країнах ЄС дозволило кратно збільшити залучення коштів покупців на ринок будівництва через збільшення довіри, а також масштабувати об’єми іпотеки на первинному ринку.

Також це мало позитивний вплив на наповнення бюджету держави завдяки єдиним прозорим правилам та механізмам роботи девелоперів, єдиним правилам продажу об’єктів нерухомості на етапі будівництва. При цьому, впровадження прозорих правил роботи ринку будівництва мало мінімальний вплив на збільшення вартості нерухомості для кінцевого споживача .

Що стосується конкретних заходів Стратегії

Розроблення стратегії для Української фінансової житлової компанії на 2026-2029 роки дозволить в перспективі двох найближчих років збільшити кількість іпотечних кредитів до 20-25 тис. на рік. Перш за все — за рахунок видач і кредитів банками власною ліквідністю, з компенсацією відсотків клієнта в перший період часу дії кредиту (5-10 років) за рахунок коштів " Укрфінжитло" чи інших міжнародних інституцій.

П ередбачається розширення допустимого до придбання житла, перш за все за рахунок збільшення віку (до 10 років для обласних міст та без обмеження для інших міст). В той же час класична "єОселя" зосередиться на підтримці пільгових категорій населення, а також кредитуванні первинного ринку.

Основні механізми, що пропонується до імплементації , такі:

· Продаж нерухомості на етапі будівництва виключно через механізм ескроу-рахунку з дотриманням цільового використання коштів відповідно до графіку будівництва та його моніторингу.

· Затвердження єдиного стандарту та вимог використання договору купівлі-продажу об’єкту нерухомості на етапі будівництва з чіткою відповідальністю сторін.

· Встановлення мінімальних фінансових нормативів щодо діяльності девелоперів та достатнього розміру статутного капіталу

· Створення та функціонування в Україні Девелоперського гарантійного фонду, основним завданням якого буде гарантія повернення коштів покупцям або гарантія завершення об’єкту будівництва.

Можуть розглядатися інші механізми захисту прав п окупців, які діють в країнах Європейського союзу, говорить Володимир Чорненьк ий. Д ля прикладу , це страхування від ризиків незавершення будівництва або банківські гарантії щодо виконання зобов’язань д евелопером . П роте в середньостроковій перспективі дані механізми не є реальними щодо функціонування в Україні, тому не будуть першочерговими для пропозиції.

У випадку не відповідності девелопера визначеним критеріям, відмови щодо участі у девелоперському гарантійному фонді, буде заборонено здійснювати продажі житла фізичним особам на етапі будівництва.

Директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова зазначає, що найбільші труднощі можуть виникнути в реалізації тих заходів, які потребують одночасної згоди багатьох гравців ринку та значного регуляторного втручання. Зокрема:

· Формування повноцінної бази даних цін на нерухомість з метаданими . Це потребує обов’язкової участі забудовників, банків, рієлторів та нотаріусів — що є чутливим питанням в умовах непрозорих сегментів ринку.

· Контрольованість фінансування будівництва . Уніфікація правил використання коштів може обмежити гнучкість девелоперів у побудові фінансових моделей та вплинути на собівартість. У воєнний час це особливо критично.

· Створення механізму заміни забудовника . Формально механізм виглядає логічним, але його реалізація потребує не лише нових законодавчих актів, а й практичного досвіду, як передавати об’єкти, керувати проєктами в кризових ситуаціях і водночас не завдавати шкоди покупцям.

Є кілька напрямків, де вже сьогодні можна розраховувати на прогрес , каже Ірина Міхальова . Це, зокрема:

· Розроблення законодавчих пропозицій щодо ефективного задоволення вимог кредиторів за рахунок іпотеки . Україна має достатню правову базу, а вдосконалення процедур реалізації застав дозволить зменшити ризики банків та здешевити іпотеку, дозволить оптимізувати використанню бюджетних ресурсів.

· Забезпечення страхування воєнних ризиків . Це питання вже активно обговорюється на рівні уряду та міжнародних партнерів (зокрема MIGA та USAID), тому є шанси на поетапне впровадження таких механізмів при державно-приватному партнерстві.

· Розвиток Української фінансової житлової компанії . Якщо вона стане оператором державних програм іпотеки та сек’юритизації іпотечних кредитів, то це може запустити повноцінний ринок вторинного фінансування.

· Розроблення законодавчих пропозицій про облігації з покриттям відповідно до Директиви ЄС.

На що варто звернути особливу увагу? На думку Ірин и Міхальов ої, це:

· Питання відновлення довіри до ринку первинної нерухомості . Важливо передбачити в межах реалізації Стратегії прозорі механізми захисту інвесторів у будівництво (навіть за позаіпотечними угодами), а також індикатори надійності забудовників.

· Розділення підходів для різних сегментів житла . Наприклад, іпотека для первинного ринку потребує іншого набору інструментів і регуляторного супроводу, ніж вторинне житло.

· Упровадження цифрових інструментів . Стратегія може бути доповнена пунктом про цифровізацію всіх процесів — від оформлення кредиту до контролю за будівництвом. Це дозволить зменшити корупційні ризики та підвищити довіру з боку міжнародних донорів.

Про ризики і можливості, закладені в Стратегію, виданню Delo.ua докладно розказали також в п ромислово-будівельн ій груп і "Ковальська" . Там, зокрема, зазначили, що деякі напрямки Стратегії можуть бути складними технологічно й організаційно. Наприклад, одним і з викликів може стати запровадження страхування від воєнних ризиків для іпотеки — це потребує законодавчих ініціатив і практичної підтримки з боку держави. Складнощі інституційного впровадження можливі щодо модернізації оцінки нерухомості, захисту прав кредиторів і стягнення застави. Запуск програми страхування іпотеки для зниження ризиків для банків потребує чіткої підтримки регуляторів і злагодженої роботи ринку.

Є напрямки, які можуть бути впроваджені більш швидко й стати драйверами розвитку. Це — створення детальної бази цін на житло, відкриті ринкові індекси, покращення кредитних історій, цифровізація процедур і спрощення доступу до іпотеки.

"Включення девелоперів у формат державно-партнерських проєктів, поліпшення контролю за фінансуванням будівництва і запуск механізму заміни забудовника у разі проблем — весь цей функціонал може бути реалізований поступово й досить ефективно. Він збільшує довіру й підтримує інвестиційну та кредитну активність. З погляду готовності ринку девелоперів — інфраструктура готова" , — запевняють в компанії .

Водночас важливо не ігнорувати реальний стан ринку. Комерційне іпотечне кредитування наразі фактично не конкурентне — приблизно 98% таких продуктів не мають привабливих умов для позичальника.

"На нашу думку, ефективна ставка, яка могла б стимулювати попит і водночас бути прийнятною для банків, не має перевищувати 12–13% річних у гривні. Тому державна підтримка та пошук довгострокових джерел фінансування матимуть вирішальний вплив на успіх при масштабуванні програм іпотечного кредитування" , — переконані в компанії "Ковальська" .

На думку експерт а з макроекономічного аналізу KSE Institute Дмитр а Круков ця , н айближчими до реалізації та потенційно ефективними є: розробка с тратегі ї для "Укрфінжитло" з фокусом на зміну держпрограми " єОселя" ;п оліпшення контролю за фінансуванням будівництва ; ф ормування бази даних цін на нерухомість , а також о новлення законодавства про оцінку .

За словами керуюч ого " А двокатське бюро Романа Посікіри" Роман а Посікір и , д ля професійних учасників добре зрозумілими є напрямки вдосконалення іпотечного законодавства шляхом усунення перешкод у швидкому та справедливому задоволенні вимог кредиторів при зверненні стягнення на іпотечне майно. Такими є мораторії, неможливість виселення колишніх власників іпотечного житла, впорядкування оцінки іпотечного майна. Співрозмовник Delo . ua переконаний, що і снують усі передумови для швидкого вирішення цих завдань.

Разом з тим, боржники мають свої інтереси і права , зокрема на чіткий та зрозумілий механізм реалізації кредитором своїх прав, на справедливе визначення суми боргу та вартості майна при зверненні стягнення на іпотечне майно, на прозоре ведення бюро кредитних історій, безпроблемне скасування арештів, обтяжень, записів в реєстрі боржників тощо після врегулювання відносин з кредитором.

Економіка