"Ми змагаємося не за ринок, а за людей", — Сергій Пилипенко, СЕО "Ковальська"

18 серпня 2025 р. 14:00

18 серпня 2025 р. 14:00

Попри війну, Група “Ковальська” не лише продовжує будівництво і здає нові житлові комплекси, а й розпочинає нові проєкти, зберігаючи довіру інвесторів навіть на ранніх етапах девелопменту. У великому інтервʼю з CEO Сергієм Пилипенком говоримо про зміни у попиті, адаптацію до мобілізації, ринкові ризики та чому ставка на якість — це стратегічний актив компанії.

Багато девелоперів у 2022 році переїхали на захід України, відкривши для себе нові регіони — Закарпаття, Львів, Івано-Франківськ. Тепер бачимо, що вони повертаються, і передусім до столиці. Чи повертає Київ лідерство у будівництві?

– Я не зовсім згоден з думкою, що у 2022 році девелопери масово мігрували з Києва на захід України. Так, дехто справді розглядав інші ринки — Львів, Франківськ, Закарпаття — як більш безпечні. Але ключову роль зіграв не бізнес, а люди: багато хто з центру і сходу України, зокрема з Києва, перемістився на захід. Це й сформувало короткочасний попит.

Будівництво нового об’єкта триває 3-5 років, тож насправді скористались цим попитом більше місцеві девелопери, які або продали залишки, або трохи підняли ціни й «зловили момент». Але це була короткострокова історія.

Тобто реальної міграції девелоперів не відбулося?

– Так, можна сказати, що це було ситуативне перетікання попиту. А основні обсяги будівництва залишилися у Києві. Після початкового шоку у 2022 році, коли Київська область була майже в оточенні, багато об’єктів призупинилися, але у 2023-му ринок почав поступово відновлюватися.

За нашими оцінками, на піку кризи обсяг продажів упав на 80% порівняно з довоєнними показниками. Проте вже у 2023-му, а особливо у 2024-му, ситуація стабілізувалася. Ми спостерігаємо приріст — приблизно 20–30% щороку.

Завдяки чому зростає попит?

– Насамперед через стабільність об’єктів: будівництво триває, об’єкти завершуються — і це повертає довіру. Якщо проєкт не заморожений і він уже на завершальній стадії будівництва, попит є.

Велику роль відіграє програма "єОселя". Після її вдосконалення й переорієнтації на первинне житло вона витягує приблизно 30% ринку новобудов. Це офіційні дані, і ми також це бачимо у себе. Те саме підтверджують інші девелопери й "Укрфінжитло".

Скільки зараз об’єктів будується у Києві?

– Якщо не помиляюсь, приблизно 170 житлових комплексів і орієнтовно 230 в області. Це у рази більше, ніж на заході країни, навіть якщо об’єднати всі області.

Ціни, попри всі виклики, залишаються стабільними. Навіть більше, спостерігається стійка позитивна динаміка зростання.

Київ — це зрілий ринок, де і місто, і девелопери, і покупці адаптувалися до ризиків і впевнено рухаються вперед.

Поточні особливості та проблеми столичного ринку

А які сьогодні проблеми у столичного ринку?

– Це не проблеми, радше особливості. Перша — це трансформація ринку. Він став ринком кінцевого споживача. Тобто більше немає такого інвестора, який заходить на ранній фазі, щоб потім вигідно перепродати. Сьогодні покупець — це здебільшого людина, яка хоче жити у цьому житлі або максимально зберегти свій капітал.

Тобто понад 90% — це ті, хто купує для себе?

– Саме так. І ще одне: люди переважно обирають готові або майже готові об’єкти. Вони не хочуть ризикувати. Хочуть бачити реальне будівництво, розуміти терміни завершення, мати впевненість, що житло здадуть.

Багато людей з менш безпечних регіонів (Харків, Дніпро, частково південь) за останні 1,5-2 роки визначилися, де хочуть жити, і зробили свій вибір на користь Києва. Це також стимулює ринок.

Сьогодні покупець хоче якнайшвидше вселитися чи принаймні мати чітке уявлення про терміни завершення будівництва, а отже, проєкти на етапі фундаменту майже не мають попиту. Тобто коли девелопер сьогодні тільки заходить на ринок і починає нове будівництво, він має розуміти, що наступні 2-3 роки йому доведеться інвестувати у ділянку, проєктування, дозвільну документацію, будівництво щонайменше половини об’єкта і при цьому практично не мати продажів.

Це надто скорочує кількість нових пропозицій через обмежені можливості девелоперів, адже вільного капіталу на ринку немає. Особливо у середніх або несистемних гравців, які колись з'являлися як гриби після дощу, а тепер багато хто зник, заморозив об’єкти чи номінально "будує", не маючи реального прогресу.

У результаті ринок звузився. Триває переформатування як за кількістю гравців, так і за кількістю доступних проєктів.

Програма "єОселя" хоча й стимулює попит, але стосується переважно побудованого чи майже готового житла, і ресурс її досить обмежений. А нових проєктів на ринку дедалі менше. На кожні 8 об'єктів, які завершуються, запускаються лише 1–2.

Це означає, що за 2–3 роки ми можемо зіткнутися з істотним дефіцитом житла. Це може призвести до дисбалансу між попитом і пропозицією, а отже, до зростання цін.

Чи не втратило інвестування у нерухомість свій сенс?

– Через повномасштабну війну воно втратило позиції, якщо порівнювати з іншими інвестиційними інструментами, проте нерухомість у довгостроковій перспективі має високий потенціал до зростання.

До війни ринок нерухомості був найбільш привабливим для інвестицій: інвестуєш "на фундаменті" — продаєш ближче до здачі й заробляєш. Сьогодні ситуація відрізняється. Це вже не рефлексивне "купив-продав". Процес вибору як девелопера, так і об’єкта став складним рішенням з оцінюванням усіх можливих ризиків та сценаріїв для отримання бажаного результату.

Так, в умовах війни ризики дуже високі. Проте ми на власному прикладі доводимо, що вони можуть бути мінімальними, і саме тепер є можливість вигідно інвестувати у нерухомість.

Зараз у Києві дуже багато заморожених обʼєктів від солідних компаній…

– Якщо ми говоримо про великі компанії, які мають прямий стосунок до держави чи міста і які теж зупинили об’єкти, то це показник. Це не просто затримка, фактично це заморожування. Це підриває довіру до ринку загалом. Люди просто не готові вкладати гроші на стадії фундаменту.

Але, як завжди, є винятки. Наприклад, "Ковальська" завдяки своїй репутації, завершеним проєктам і стабільній якості змогла зберегти попит навіть на ранніх стадіях будівництва. Один із прикладів — проєкт "Русанівська гавань". Ще коли будувався каркас, ми вже мали значну кількість угод, продажі йшли нарівні з об’єктами, що були на пізніших етапах готовності.

Нині у цьому проєкті ми зводимо два будинки, які здамо наступного року, і продано вже понад 60% квартир. Це хороший приклад винятку з правила, коли бренд, досвід і якість перекривають загальні ринкові ризики.

Але загалом ринок перебудовується: купують менше, купують пізніше, хочуть дисконт за ризик, і все це підштовхує до ідеї, що девелоперам потрібне проєктне фінансування. Банки мають створити інструменти, щоб системні девелопери могли залучати ресурси під будівництво, а іпотека — справді розвиватися. Це могло б згладити дисбаланс між попитом і пропозицією.

"Тверда валюта столиці": чому обирають "Ковальську"

Розкажіть про нинішні проєкти компанії "Ковальська". У чому ваша конкурентна перевага і що мається на увазі під слоганом "тверда валюта столиці"?

– Насамперед надійність. Ми на ринку девелопменту вже понад 20 років, і жодного разу не було недобудованих об'єктів чи порушених зобов’язань. Нам довіряють.

Крім цього, наша нерухомість є інструментом збереження капіталу. Люди приходять до нас у кризові моменти — коли ситуація нестабільна, ринок лихоманить, банківська система не викликає довіри, гривневі активи швидко знецінюються. Інвестори, які відкладали купівлю чи хотіли вкластися, щоб захистити заощадження, обирають "Ковальську", бо знають: якість буде стабільною, а ціна — обґрунтованою.

Ми не спекулятивний бренд. Ми про довгострокову довіру. І в цьому сенсі "тверда валюта столиці" — це не гасло, а суть підходу: ми пропонуємо житло, яке зберігає свою вартість і репутацію в часі.

У чому ще ваша конкурентна перевага, крім репутації?

– Для нас якість об’єкта — це не лише архітектура чи проєктні рішення. Це весь виробничий ланцюг, який ми контролюємо самостійно. Ми не просто забудовник. Ми виробник матеріалів: від щебеню, піску, бетону до оздоблювальних матеріалів як для фасадів, так і для внутрішнього простору.

Сьогодні більшість будинків, які ми зводимо, складається з матеріалів, вироблених на підприємствах "Ковальської". Ця внутрішня інтеграція робить нас стійкішими до будь-яких зовнішніх викликів — і це наша велика системна перевага.

За останні роки ми також переглянули підхід до дизайну, архітектури й деталей, які формують комфорт і клас житла. Сьогодні покупці приходять до нас не лише за квадратними метрами, а за рівнем життя.

Зараз ми пропонуємо унікальний продукт у своєму класі. Наприклад, працюючи у сегменті комфорт, ми забезпечуємо рівень якості оздоблення, ліфтів, інженерії на рівні бізнес-класу. І коли люди заїжджають у наші будинки, вони розуміють, за що заплатили.

Тобто ви чітко знаєте свою цільову аудиторію?

– Так. Ми розуміємо, для кого будуємо і чому саме цей формат. Це складніший шлях. Ми вкладаємо більше не тільки у матеріали, але й в архітектурні рішення. Наприклад, не женемося за поверховістю. Не 12 квартир на поверсі, а максимум шість — щоб забезпечити комфорт. Ми не хочемо робити "хостели". Ми хочемо створювати будинки-комʼюніті. Це простір для людей зі схожими цінностями, звичками, культурою, і ми це враховуємо навіть у плануванні.

Війна, безпека та нові стандарти будівництва

А як повномасштабна війна вплинула на планування та архітектуру проєктів?

– Проєкти, які ми зараз будуємо, розроблялися ще до або на самому початку війни, тому ми не могли масштабно змінити їхню концепцію. Але ми переоснастили підземні паркінги, щоб їх можна було використовувати як укриття.

Ми забезпечили базовий набір: Wi-Fi, питну воду, санвузли, зарядки, вентиляцію — усе, що потрібно для тимчасового перебування людей. Крім того, всі будинки оснащуються генераторами щонайменше для роботи ліфтів і систем пожежної безпеки. Це вже наш новий стандарт.

Щодо нових проєктів: зараз багато дискусій про особливості застусування ДБН щодо укриттів. Ніхто ще до кінця не розуміє, як саме їх проєктувати, в якому обсязі, як обслуговувати, експлуатувати. Це предмет активної розробки.

А щодо конструкцій? Вони витримують удар?

– Ми будуємо за монолітно-каркасною технологією з високоміцного бетону власного виробництва. Це одна з найнадійніших систем у разі пошкоджень. Так, вікна чи цегляна кладка можуть постраждати, але бетон тримає.

Є вже реальні кейси?

– На жаль, так. В один із наших об’єктів у червні 2023 року прилетіла ракета, але каркас витримав. Мешканців тимчасово відселили, провели реконструкцію. Сам будинок залишився придатним для проживання. І це ще раз довело: наші конструкції — міцні та надійні навіть у найскладніших ситуаціях.

Поговорімо про проблеми, зокрема, кадрову. На великих підприємствах працюють багато чоловіків призовного віку. Як ви вирішуєте це питання? Як загалом підтримуєте життєдіяльність об'єктів, щоб вони продовжували будуватися?

– Унікального рецепта немає, це комплекс заходів. Насамперед ми завжди були надійним роботодавцем, який, попри будь-які обставини, своєчасно і в повному обсязі виплачує "білу" зарплату. У нас офіційне працевлаштування, чіткий графік виплат. Це важливо для людей, які раніше стикалися з неофіційною зайнятістю, шахрайством, затримками.

Другий момент — ми активно залучаємо молодь. Також бачимо зростання частки старших працівників, надто серед водіїв — багатьом із них 60+ років (це особливо стосується міжнародних перевезень).

Також ми створюємо максимально комфортні умови праці: житло, побут, роздягальні, нормальні побутові приміщення, гідна культура спілкування. Ми стали конкурентами на ринку саме завдяки ставленню до працівників. Тепер вибір іде не тільки за рівнем зарплати, а й за тим, у кого кращі умови.

При цьому кількість жінок у нас теж значно зросла, навіть у виробництві. Але тут варто наголосити, що історично у "Ковальській" завжди працювало багато жінок. Половину управлінських посад у компанії обіймають жінки, і для нас це не тренд, а стала практика. Назва "Ковальська" говорить сама за себе: жінки тут не лише присутні, а й завжди були серед тих, хто рухає компанію вперед.

Які перспективи ринку нерухомості та банківського кредитування?

– Ми плануємо почати з готових об’єктів нерухомості, очікуючи, що банки будуть активніше кредитувати цей сегмент. Ринок уже фактично готовий до цього: створені основні умови, зокрема, запрацював реєстр майбутніх об’єктів нерухомості. Це підвищує захищеність і дозволяє банкам брати майно в заставу на етапі будівництва.

Проте досі залишаються певні питання, особливо коли йдеться про об’єкти, будівництво яких зупинилося з різних причин, зокрема через воєнні ризики. Воєнні ризики наразі не страхуються, і це питання залишається відкритим.

Але головне питання — вартість кредитування. Наразі ефективна ставка становить 18% річних у грн. У сьогоднішніх умовах економіка жодного проєкту не здатна витримати таку високу вартість фінансового ресурсу. Можливо, з часом комерційні банки за участі держави зможуть запропонувати продукти, які нададуть реальну можливість кредитуватись.

Добре, що Київ, попри ризики, залишається найбільшим діловим центром України, який приваблює людей. Тут є життя, і ми продовжуємо планувати й будувати.

Ринок переходить у нову фазу, коли люди потребують комфортного та якісного житла для себе. Кінцевий споживач уже присутній на ринку, а конкуренція відбувається не за кількість квадратних метрів, а за якість і цікаві архітектурні концепції.

– Ми одними з перших запросили до співпраці іноземних архітекторів, що дозволяє підвищувати загальний рівень проєктів через залучення нової експертизи. Ринок рухається від точкових об’єктів до комплексної забудови — великих житлових комплексів площею від 50 до 200 тисяч квадратних метрів з повноцінною інфраструктурою: дитячими садочками, школами, спортивними закладами, стріт-ритейлом тощо.

У наших планах на найближчі роки — завершення проєктів на Русанівці та запуск масштабної комплексної забудови на правому березі Києва. Це ревіталізація промислової зони площею понад 30 гектарів. Ми проєктуємо середовище для молодої динамічної аудиторії, яка потребує європейського рівня архітектури й концепції життя: більше відкритих просторів, інклюзивності, комфортних умов для велосипедистів і пішоходів, культурних зон, а не просто красивих фасадів.

Яка частка інклюзивності у нових проєктах?

– У наших об’єктах інклюзивність має два аспекти. По-перше, це обов’язкова підтримка маломобільних груп: зручні пандуси, тактильні елементи, сигнальні смуги тощо. Другий аспект — це соціальна інклюзія: ми прагнемо уникати створення "гетто" і сприяємо інтеграції мешканців житлових комплексів із сусідніми районами. Це складний діалог, адже часто люди хочуть і відкриті простори, і безпеку одночасно. Ми працюємо над створенням гармонійних просторів, де є і закриті двори, і відкриті вулиці з кафе, ресторанами, місцями для спілкування.

Яким буде ринок після війни?

– Від початку війни ми здали в експлуатацію вже шість об’єктів, орієнтуючись на якість. Війна підвищила вимоги до учасників ринку — відсіюються непрофесійні гравці. Ті, хто заморозив об’єкти, вибули назавжди. А системні девелопери здобули довіру як основу для майбутнього розвитку.

Ми віримо, що майбутнє девелопменту — це людиноорієнтований підхід, а не гонитва за швидким прибутком. Сьогодні люди більше цінують не просто квадратні метри, а спосіб життя, який пропонує житловий комплекс. Попит на якісне житло зростає, і що більше з’являтиметься хороших проєктів, то вибагливішим буде покупець.

Загалом ринок стане більш конкурентним і сфокусованим на якість. Ціна житла поступово зростатиме через дорогі будівельні матеріали й сучасні технології. Київ орієнтується на сегмент середнього та вищого класу житла з високими архітектурними стандартами.

Економіка