Німецька нерухомість: високі ціни та жорсткий фінмоніторинг

04 вересня 2025 р. 12:59

04 вересня 2025 р. 12:59

Німеччина стала другою країною після Польщі за кількістю українських біженців. За перший рік війни кількість українців у країні зросла у понад 7 разів — із 155 тис. до 1,1 млн осіб. Майже половина з них (44%) хотіли б залишитися там на тривалий термін або навіть назавжди.
Українці активно інтегруються в суспільство: вивчають мову, шукають роботу, віддають дітей у школи. Важливим питанням для багатьох є житло. Більшість мігрантів орендує квартири, але зростає кількість тих, хто розглядає варіант купівлі власного помешкання.
Популярний запит серед українців – купити квартиру в Німеччині для себе для себе або для дітей, які навчатимуться в Європі. Втім, масового скуповування нерухомості не спостерігається. Головні причини — високі ціни, жорсткий фінансовий моніторинг і труднощі з виведенням коштів за кордон.

Від чого залежить вартість житла в Німеччині

Вартість житла в Німеччині визначається сукупністю економічних, соціальних і географічних чинників. Перш за все, важливу роль відіграє тип нерухомості: новобудови зазвичай дорожчі за вторинний ринок, а приватні будинки можуть коштувати значно більше за квартири.

Локація також суттєво впливає на ціну – житло у великих містах, таких як Берлін, Мюнхен чи Гамбург, особливо в центральних районах, коштує дорожче, ніж у передмістях чи малих містечках. Додатково значення має інфраструктура: близькість до громадського транспорту, магазинів, шкіл і медичних закладів підвищує вартість нерухомості.

Основні фактори, що впливають на ціни на нерухомість в Німеччині:

• Тип нерухомості – новобудова чи вторинний ринок, квартира чи будинок.
• Локація – місто, район, близькість до центру та розвинена інфраструктура.
• Економічні умови – рівень інфляції, доступність іпотеки, попит і пропозиція.
• Екологічні фактори – енергоефективність будівлі, наявність парків чи промислових зон поруч.
• Правові аспекти – місцеві податки, правила забудови.
• Соціальні фактори – репутація району, демографічна ситуація.

Усі ці фактори разом формують кінцеву вартість нерухомості та визначають її привабливість для покупців.

Ціни та тенденції ринку

Протягом останніх п'яти років (2020–2024) ціни на нерухомість у Німеччині демонстрували різні тенденції. До 2022 року спостерігалося щорічне зростання на 7–10%.

Однак у 2023 році, через підвищення іпотечних ставок з 1,5% до 4,5%, відбулося зниження цін на вторинному ринку в деяких регіонах на 5–10%. Попри це, вартість новобудов продовжувала зростати, що було зумовлено подорожчанням будівельних матеріалів, а не підвищеним попитом.

Станом на 2025 рік, середні ціни на житло в найбільших містах Німеччини є наступними:

• Мюнхен : від €10 000 за квадратний метр.
• Берлін : від €7 000 до €8 000 за квадратний метр.
• Франкфурт : від €6 000 до €7 000 за квадратний метр.

У східних регіонах країни, зокрема в передмістях Лейпцига та Дрездена, можна знайти більш дешеву нерухомість в Німеччині за ціною від €2 500 за квадратний метр. Найбільш доступні варіанти починаються від €150 000 за невелику квартиру.

Українці, які цікавляться нерухомістю в Німеччині, зазвичай обирають великі міста з розвиненими можливостями для роботи та освіти. Серед них:

• Гамбург : від €5 500 за квадратний метр.
• Кельн : від €5 000 за квадратний метр.
• Франкфурт : від €6 000 за квадратний метр.
• Штутгарт : від €7 000 за квадратний метр.

Ці дані відображають актуальну ситуацію на ринку нерухомості Німеччини станом на 2025 рік.

Процедура купівлі

Українці можуть купувати будь-яку нерухомість у Німеччині без обмежень, але це не дає права на ВНП. Купівля відбувається за такою схемою:

Процедура купівлі нерухомості квартири в Німеччині триває до 3 місяців. Покупець має надати документи, що підтверджують походження коштів. Оплата можлива лише через європейські банки (з України наразі неможлива).

Додаткові витрати

Крім вартості житла, покупці сплачують додаткові податки та збори:

• податок на передачу власності — 3,5−6,5% (залежить від регіону),
• послуги нотаріуса та реєстрація — 1,5−2%,
• комісія рієлтора — 4−5%.

Щорічні витрати на нерухомість в Німеччині включають земельний податок (1,0−2,8% оціночної вартості майна) та комунальні платежі (близько €200−250/міс.).

Чи вигідно інвестувати?

Німецька нерухомість є стабільним, але не надто прибутковим активом. Купівля для перепродажу малоприваблива через спекулятивний податок (до 45% від прибутку при продажу протягом 10 років). Орендний бізнес приносить 3−5% річних, однак вимагає сплати податків на прибуток (14−45%).

Попри високу стабільність ринку, українцям слід ретельно оцінити всі витрати та можливі ризики перед тим, як купити квартиру в Німеччині.

Як дорого орендувати квартиру в Німеччині

Багато українців можуть підтвердити, що оренда житла в Німеччині – це справжній конкурс, де перемогу отримує найнадійніший кандидат. Щоб навіть потрапити на перегляд квартири, потрібно заповнити анкету, надати пакет документів і пройти співбесіду.

Власники житла звертають увагу на фінансову стабільність орендаря, а також його кредитну історію. Оптимально, якщо витрати на оренду не перевищують третини доходу. Наприклад, щоб орендувати квартиру за 500 євро на місяць, чистий сімейний дохід має становити не менше 1500 євро.

Документи, які зазвичай вимагають для оренди:

• Паспорти всіх орендарів.
• Дозвіл на перебування в Німеччині (якщо необхідно).
• Трудовий контракт із зазначенням заробітної плати.
• Рекомендаційний лист від попереднього орендодавця.
• Кредитний рейтинг (Schufa) , який показує фінансову дисципліну.

Після співбесіди власник житла обирає одного з фіналістів та укладає з ним договір оренди, який зазвичай має 10 і більше сторінок. В угоді чітко прописуються умови проживання: стан житла, кількість мешканців і навіть правила щодо гостей.

Зазвичай строк оренди квартир в Німеччині не обмежений, проте можливі винятки, коли договір укладається лише на рік. Розірвання договору теж регламентується – орендар повинен повідомити власника за 2-3 місяці до виїзду, а якщо хоче виїхати раніше, то може знайти собі заміну.

Скільки треба заробляти, щоб купити квартиру в Німеччині

Для того, щоб купити квартири в Німеччині середньостатистичному громадянину потрібно зібрати еквівалент 90 середніх зарплат, що займає приблизно 7,5 років. Це середній показник у Європі: у Польщі потрібно 80 зарплат, у Данії – 40, а в Чехії – аж 120.

Висока вартість нерухомості зумовлена стабільним ринком, високим попитом і низькими відсотковими ставками на кредити у попередні роки, що сприяло зростанню цін.

Щоб дозволити собі житло площею 90 кв. м, сім’я з трьох осіб повинна заробляти щонайменше 5000 євро на місяць до сплати податків.

Така сума необхідна для покриття витрат на кредит за середньої процентної ставки 4,2%. У 80 найбільших містах Німеччини цей рівень доходу є мінімально необхідним для комфортного придбання власного житла без значного фінансового навантаження.

Економіка