Комерційна нерухомість під час війни: ключові зміни та перспективи

22 вересня 2025 р. 10:55

22 вересня 2025 р. 10:55

Повномасштабне вторгнення кардинально змінило усі сфери української економіки, і сектор комерційної нерухомості не став винятком. Редакція Delo.ua провела комплексний аналіз трансформацій, що відбулися на ринку офісних, торгових та складських приміщень за майже три роки війни, щоб визначити нові тенденції та окреслити перспективи розвитку галузі.

Від масового закриття бізнес-центрів у прифронтових містах до бурхливого розвитку логістичних хабів у західних областях — ринок комерційної нерухомості демонструє вражаючу здатність до адаптації навіть в умовах безпрецедентних викликів.

Нова географія бізнесу: як війна перекроїла карту попиту

Лютий 2022 року став точкою неповернення для ринку комерційної нерухомості України. Якщо до війни найактивнішими залишались східні промислові центри та столичний регіон, то сьогодні економічна активність кардинально перерозподілилась.

Основні тенденції перерозподілу попиту:

• Східні регіони: значне падіння активності у прифронтових зонах.
• Західні області: помітне зростання попиту на офісні площі.
• Центральна Україна: поступова стабілізація ринку.
• Південні регіони: часткове відновлення логістичних об'єктів.

У Харкові, другому за величиною місті країни, десятки бізнес-центрів припинили роботу через постійні обстріли. Орендні ставки в тих об'єктах, що продовжують функціонувати, значно впали порівняно з довоєнним періодом. Схожа ситуація складається в Запоріжжі, Миколаєві та інших прифронтових містах.

Натомість западні регіони переживають справжній бум. Львів перетворився на неофіційну IT-столицю країни, а попит на офісні приміщення там зріс настільки, що орендні ставки в центрі міста наблизились до київських показників. В Івано-Франківську ситуація з офісною нерухомістю також помітно покращилась.

Офісна революція: від великих штаб-квартир до компактних хабів

Традиційна модель великих корпоративних офісів зазнала кардинальних змін. Компанії масово відмовляються від просторих приміщень на користь компактних гнучких рішень, що дозволяє оптимізувати витрати в умовах економічної невизначеності.

Коворкінги та сервісні офіси демонструють стрімке зростання попиту. У Києві такі приміщення користуються високою популярністю, тоді як традиційні офіси показують нижчу заповненість. Підприємці цінують можливість швидкої адаптації площ під поточні потреби та мінімальні зобов'язання по оренді.

Водночас з'явились нові вимоги до офісних комерційних приміщень . Обов'язковою стала наявність бомбосховища або укриття, резервного електроживлення та систем безперебійного інтернет-зв'язку. Об'єкти без таких опцій втрачають конкурентоспроможність на ринку.

Торгівля адаптується: від торгових центрів до локальних форматів

Сектор торгової нерухомості пережив одну з найскладніших трансформацій. Великі торгові центри, особливо в прифронтових зонах, змушені були закритися або суттєво скоротити площі. Проте замість них активно розвивається мережа невеликих локальних магазинів та торгових точок.

Спостерігається цікавий тренд: зростання популярності приміщень під продуктові магазини та аптеки навіть у найскладніших регіонах. Такий бізнес демонструє стабільність навіть в умовах обстрілів, що робить його привабливим для інвесторів.

У безпечних регіонах торгові приміщення швидко адаптуються під нові потреби. Популярності набувають заклади громадського харчування, особливо кафе та ресторани швидкого обслуговування, що працюють навіть під час повітряних тривог. Найзатребуваніші формати торгових приміщень:

• продуктові магазини компактних розмірів;
• аптечні мережі з розширеним режимом роботи;
• кафе та ресторани з можливістю доставки;
• магазини побутової техніки та електроніки;
• автосервіси та заправні станції.

Складська логістика: новий драйвер зростання

Парадоксально, але саме складська нерухомість стала одним із найуспішніших сегментів ринку в умовах війни. Порушення звичних логістичних ланцюгів змусило бізнес створювати локальні склади та розподільчі центри по всій території України.

Попит на складські приміщення значно зріс порівняно з довоєнним періодом. Особливо затребувані об'єкти класу А з сучасними системами зберігання та можливістю швидкого завантаження-розвантаження товарів. Орендні ставки на такі приміщення залишаються стабільними навіть у складних регіонах.

Нішею зростання стали склади для зберігання гуманітарної допомоги та товарів першої необхідності. Багато міжнародних організацій створюють власні логістичні хаби в Україні, що додатково стимулює попит на якісні складські площі.

Нові пріоритети: безпека та технології

Війна кардинально змінила критерії вибору комерційної нерухомості . На перше місце вийшли питання безпеки та технологічного оснащення приміщень. Об'єкти без укриттів або з недостатньою енергетичною незалежністю втрачають орендарів навіть за умови значного зниження вартості оренди. Ключові критерії вибору комерційного приміщення включають:

• наявність сертифікованого бомбосховища або укриття;
• резервні джерела електроживлення (генератори, ДБЖ);
• стабільний інтернет-зв'язок від кількох провайдерів;
• системи відеоспостереження та контролю доступу;
• близькість до транспортних вузлів та основних магістралей.

Популярності набули "розумні" будівлі з автоматизованими системами управління, що дозволяють дистанційно контролювати безпеку та комунікації. Інвестори готові доплачувати за об'єкти з такими опціями, розуміючи їхню перспективність.

Енергонезалежність стала ключовим фактором конкурентоспроможності. Комерційне приміщення з власними генераторами, сонячними панелями або підключенням до альтернативних джерел енергії користується стабільним попитом навіть за вищими цінами.

Інвестиційні можливості в умовах невизначеності

Попри всі виклики, ринок комерційної нерухомості пропонує цікаві можливості для інвесторів з довгостроковими планами. Найперспективнішими напрямками експерти називають:

Реконструкція пошкоджених об'єктів у містах, що поступово відновлюються. Такі інвестиції можуть принести значний прибуток після стабілізації ситуації, але потребують ретельної оцінки ризиків.

Розвиток складської логістики в центральних та західних регіонах. Зростаючий попит на якісні склади робить цей сегмент особливо привабливим для капіталовкладень.

Гнучкі офісні формати в безпечних містах. Коворкінги та сервісні офіси демонструють стабільну прибутковість та швидкий термін окупності.

Регіональні особливості та локальні тренди

Кожен регіон України демонструє унікальні особливості розвитку ринку комерційної нерухомості. Західні області стали магнітом для IT-компаній та сервісних підприємств, що спричинило зростання попиту на сучасні офісні приміщення.

Центральні регіони зосереджуються на розвитку логістичних та торгових об'єктів, обслуговуючи транзитні потоки товарів. Південні області, попри близькість до зони конфлікту, зберігають активність у сфері аграрної логістики та переробки.

Навіть у найскладніших східних регіонах відзначається пожвавлення інтересу до невеликих торгових приміщень та складів, що свідчить про поступове відновлення економічної активності.

Прогнози та сценарії розвитку

Експерти ринку розглядають три основні сценарії розвитку сектору комерційної нерухомості на найближчі роки.

Оптимістичний сценарій

Передбачає швидке завершення активної фази конфлікту та масштабне відновлення економіки. У такому випадку попит на комерційну нерухомість може зрости на 40-50% вже протягом першого року після стабілізації.

Песимістичний варіант

Розраховує на тривале збереження поточного стану з поступовою адаптацією ринку до нових реалій. Зростання попиту очікується лише в окремих сегментах та регіонах.

Реалістичний прогноз

Комбінує елементи обох сценаріїв і передбачає нерівномірне відновлення різних сегментів ринку залежно від безпекової ситуації та економічних можливостей регіонів.

Можливе майбутнє комерційної нерухомості України

Ринок комерційної нерухомості України демонструює вражаючу життєздатність та здатність до трансформації навіть в найскладніших умовах. Війна прискорила впровадження технологій, змінила географію попиту та сформувала нові стандарти якості приміщень.

Попри всі виклики, галузь зберігає значний потенціал для розвитку. Нові формати, регіональна диверсифікація та зміна пріоритетів орендарів створюють унікальні можливості для тих, хто готовий адаптуватися до нових реалій ринку.

Успішними стануть ті учасники ринку, які зможуть поєднати розуміння поточних потреб бізнесу з довгостроковим баченням розвитку економіки України. Адже після завершення конфлікту країна матиме потребу в сучасній, технологічній та безпечній комерційній інфраструктурі.

Економіка