Основні помилки при купівлі квартири в новобудові – ТОП-5 ризиків

25 вересня 2025 р. 20:49

25 вересня 2025 р. 20:49

Інвестиції в нерухомість вимагають максимальної обережності при виборі забудовника. Особливо це стосується тих, хто планує купити квартиру, адже столичний ринок повний як надійних, так і сумнівних пропозицій. Компанія може мати заборгованість перед підрядниками, проблеми з дозвільною документацією або взагалі виявитися однодобкою, створеною для конкретного проєкту.

Розуміння основних ризиків і способів їх уникнення допомагає зберегти не лише кошти, а й нерви. На Delo.ua розглянемо найпоширеніші помилки, які допускають українці при інвестуванні в новобудови, та дізнаємося, як їх уникнути.

Помилка №1: Недостатня перевірка забудовника

Найбільш критичною помилкою є довіра до забудовника без ретельної перевірки його репутації та фінансового стану. Багато покупців, захоплені красивими візуалізаціями та агресивним маркетингом, забувають про необхідність перевірки базових документів компанії.

Інвестиції в нерухомість вимагають максимальної обережності при виборі забудовника. Компанія може мати заборгованість перед підрядниками, проблеми з дозвільною документацією або взагалі виявитися однодобкою, створеною для конкретного проєкту.

Обов'язково перевірте наступні документи та показники забудовника. Державну ліцензію на здійснення будівельної діяльності, установчу документацію компанії та інформацію про засновників, історію раніше зданих об'єктів та відгуки покупців про них. Також важливо з'ясувати фінансовий стан компанії через відкриті реєстри та дізнатися про наявність судових справ або виконавчих проваджень.

Додатково варто відвідати раніше збудовані об'єкти забудовника, поспілкуватися з мешканцями про якість будівництва та дотримання термінів здачі. Це дасть реальне уявлення про надійність компанії значно краще, ніж будь-які рекламні матеріали.

Помилка №2: Ігнорування дозвільної документації

Друга за важливістю помилка – нехтування перевіркою дозвільної документації на будівництво. Деякі забудовники починають продаж квартир ще до отримання всіх необхідних дозволів, що створює колосальні ризики для покупців.

Будівництво без належних дозволів може бути зупинено на будь-якому етапі, а покупці ризикують залишитися без квартири і без грошей. Купівля квартири в Києві вимагає особливої уваги до документооборіту, оскільки столичний ринок характеризується високою конкуренцією і не завжди чесними методами залучення клієнтів.

Переконайтеся, що забудовник має дозвіл на будівництво, затверджену проєктну документацію, технічні умови на підключення інженерних мереж, право власності або оренди на земельну ділянку та висновки державної експертизи проєкту. Всі ці документи повинні бути оригінальними, дійсними та відповідати планованому об'єкту будівництва.

Особливу увагу приділіть терміну дії дозвільних документів. Якщо термін дії дозволу на будівництво наближається до кінця, а об'єкт далекий від завершення, це серйозний сигнал тривоги. Продовження дозволів може зайняти місяці і спричинити затримку здачі будинку.

Помилка №3: Неуважне читання договору

Багато покупців підписують договори купівлі-продажу, не вивчивши їх детально. Це може призвести до неприємних сюрпризів у вигляді додаткових платежів, несправедливих умов або відсутності захисту інтересів покупця.

Особливо небезпечними є пункти про можливість зміни проєкту, перенесення термінів здачі без компенсацій, додаткові платежі за підключення інженерних мереж або оформлення документів. Інвестування в новобудови вимагає максимальної уваги до всіх деталей договору.

Ретельно вивчіть розділи про терміни здачі будинку та відповідальність за їх порушення. Багато забудовників намагаються уникнути фінансової відповідальності за затримку здачі, прописуючи в договорі форс-мажорні обставини надто широко. Переконайтеся, що договір містить конкретні санкції за порушення термінів.

Також важливо звернути увагу на умови розірвання договору та повернення коштів. Деякі забудовники прописують настільки жорсткі умови, що покупець фактично не може відмовитися від покупки навіть у разі істотного порушення умов з боку продавця.

Помилка №4: Відсутність фінансового планування

Четверта критична помилка – неправильне планування фінансових витрат. Багато покупців розраховують лише на вартість квартири, забуваючи про численні додаткові витрати, які можуть становити 10-20% від основної суми.

Інвестиції в нерухомість включають не лише вартість квадратних метрів, а й низку супутніх платежів. До них належать нотаріальне оформлення угоди, державне мито за реєстрацію права власності, підключення до інженерних мереж, оформлення технічного паспорту та інші витрати. Створіть детальну кошторисну відомість всіх можливих витрат, яка передбачає пункти нижче.

• Основна вартість квартири згідно з договором.
• Нотаріальні послуги (зазвичай 1-2% від вартості квартири).
• Державне мито за реєстрацію права власності.
• Витрати на підключення інженерних мереж.
• Оформлення технічної документації на квартиру.

Також закладіть резерв коштів на непередбачені витрати. Нерідко забудовники в процесі будівництва виявляють «додаткові» послуги, за які потрібно доплачувати. Наявність фінансового буфера допоможе уникнути неприємних ситуацій.

Помилка №5: Нехтування страхуванням ризиків

П'ята поширена помилка – відмова від страхування ризиків при купівлі квартири в новобудові. Багато покупців вважають страхування зайвими витратами, не розуміючи масштабів можливих втрат.

Страхування може захистити від ризику банкрутства забудовника, затримки здачі об'єкта, істотних змін у проєкті або неможливості отримати право власності на квартиру. Інвестування значних сум без належного захисту є необдуманим ризиком.

Розгляньте можливість оформлення страхування титулу, яке захистить від ризиків втрати права власності через недоліки в документах забудовника. Також корисним може бути страхування фінансових ризиків, пов'язаних із затримкою здачі будинку або банкрутством забудовника.

Деякі банки пропонують спеціальні страхові продукти для покупців первинної нерухомості. Хоча це додаткові витрати, вони можуть врятувати від набагато більших втрат у разі виникнення проблем із забудовником.

Як уникнути помилок: практичні поради

Щоб уникнути описаних помилок, дотримуйтесь системного підходу до вибору новобудови. Почніть із ретельного аналізу ринку та порівняння різних пропозицій. Не поспішайте з рішенням і завжди вимагайте час на вивчення всіх документів.

Обов'язково залучіть професійного юриста для перевірки договору та консультацій щодо ризиків. Витрати на юридичні послуги значно менші за потенційні втрати від помилкових рішень. Інвестиції в Україні в нерухомість вимагають професійного супроводу на всіх етапах.

Не соромтеся ставити незручні питання представникам забудовника і вимагати детальних пояснень усіх аспектів угоди. Чесний забудовник завжди готовий надати повну інформацію, тоді як сумнівні компанії намагаються уникати конкретних відповідей.

Червоні прапорці: на що звертати увагу

Можна виділити кілька тривожних сигналів, які повинні насторожити потенційного покупця:

• надмірний тиск із боку продавців із вимогами негайного підписання договору,
• відмова надати оригінали документів для ознайомлення,
• відсутність можливості відвідати будівельний майданчик чи раніше збудовані об'єкти компанії.

Також варто насторожитися, якщо ціни значно нижчі за ринкові без обґрунтованих причин, забудовник вимагає повну оплату на початкових етапах будівництва або відмовляється від включення до договору пунктів про відповідальність за затримку здачі.

Купівля квартири в новобудові може стати чудовою інвестицією за умови дотримання базових правил безпеки. Головне – не поспішати з рішенням, ретельно перевіряти всі документи та не нехтувати професійними консультаціями.

Найважливіше правило – довіряйте, але перевіряйте. Навіть якщо забудовник має бездоганну репутацію, це не означає, що можна нехтувати базовими заходами безпеки. Грамотний підхід до інвестування в новобудови допоможе уникнути більшості ризиків і забезпечить спокійне володіння нерухомістю в майбутньому.

Економіка