Первинне чи вторинне житло – що обрати у 2025?

26 вересня 2025 р. 12:33

26 вересня 2025 р. 12:33

Вибір між первинною нерухомістю та вторинним ринком житла залишається одним з найболючіших питань для українських покупців. Редакція Delo.ua проаналізувала сучасні реалії ринку, щоб з'ясувати, які переваги та підводні камені чекають на покупців у кожному з сегментів.

Війна, зміна державних програм кредитування, нові вимоги до забудовників та кардинальні зрушення в географії попиту змусили переглянути традиційні підходи до вибору житла. Сьогодні рішення про покупку первинки чи вторинки залежить не тільки від бюджету, а й від готовності ризикувати, терміновості заселення та довгострокових планів.

Первинний ринок: привабливість новобудов у нових реаліях

Первинна нерухомість – це житло, яке продається вперше, безпосередньо від забудовника. Квартири в новобудовах можуть перебувати на різних етапах готовності: від котловану до повністю завершених комплексів з ключами на руки.

Головний плюс первинного ринку – ви купуєте сучасне житло з нуля. Нові будинки проектуються з урахуванням сучасних стандартів енергоефективності, мають продумані планування та розвинену інфраструктуру. Для багатьох покупців це означає можливість створити житловий простір точно за своїми уподобаннями, не враховуючи ще ряд додаткових переваг:

• сучасні стандарти будівництва : енергоефективні матеріали, якісна тепло- та звукоізоляція;
• відсутність "історії" , тобто немає потреби перевіряти попередніх власників;
• зростання вартості від моменту покупки до здачі будинку;
• сучасна інфраструктура : підземні паркінги, дитячі майданчики, зони відпочинку.

Проте є і темні сторони, особливо в плані затримки в будівництві (що вже стало звичним явищем), особливо в умовах воєнного стану. Крім того, енергетичні атаки, проблеми з постачанням матеріалів, мобілізація робітників – усе це може суттєво вплинути на терміни здачі об'єкта.

Особливу увагу варто приділити вибору забудовника. В умовах нестабільності навіть компанії з хорошою репутацією можуть зіткнутися з неочікуваними труднощами.

Вторинний ринок: готове житло з власною історією

Цей сегмент охоплює як радянську спадщину у вигляді хрущовок та панельних будинків, так і відносно нові комплекси, куди колишні власники встигли заселитися. Головна перевага вторинного ринку в тому, що покупець бачить реальний стан квартири, знає особливості будинку, може оцінити інфраструктуру району та сусідів. Це знижує кількість неприємних сюрпризів після заселення. Плюс є свої сильні сторони у такої нерухомості:

• можна заселитися відразу після оформлення документів;
• сформована інфраструктура: школи, садочки, магазини вже працюють;
• багато квартир продаються з меблями та технікою;
• можна детально оцінити всі переваги та недоліки;
• меншa залежність від зовнішніх факторів.

Втім, вторинна нерухомість має свої особливості, які потрібно враховувати при покупці. Старий житловий фонд може потребувати капітального ремонту, заміни комунікацій, утеплення. Планування в радянських будинках часто не відповідає сучасним уявленням про комфорт.

Юридичні нюанси: на що звернути увагу

Кожен тип житла має свої юридичні особливості, які важливо розуміти ще на етапі пошуку. Помилки в юридичному оформленні можуть коштувати покупцеві набагато дорожче за саму квартиру.

При покупці первинної нерухомості критично важливо перевірити найбільш значущі моменти, про які поговоримо нижче.

• Дозвільна документація забудовника на будівництво.
• Фінансовий стан компанії та її кредитну історію.
• Права на земельну ділянку та містобудівні умови.
• Умови договору інвестування та гарантії забудовника.
• Терміни введення в експлуатацію та передачі прав власності.

Для вторинної нерухомості варто звернути увагу на певні підводні камені, через які, до речі, багато покупців мали великий клопіт.

• Правовстановлюючі документи на квартиру та відсутність обтяжень.
• Історію власників та можливі спірні моменти.
• Відсутність заборгованості за комунальні послуги.
• Технічний стан будинку та необхідність капремонту.
• Зареєстрованих осіб у квартирі, особливо неповнолітніх.

Фінансові аспекти: де вигідніше інвестувати гроші

Ціновий фактор часто стає вирішальним при виборі між первинним та вторинним ринком. Проте справжня вартість володіння житлом складається не тільки з ціни покупки, а й з усіх супутніх витрат.

Первинна нерухомість на ранніх етапах будівництва зазвичай коштує дешевше за готові квартири. Різниця може сягати 20-30%, що робить новобудови привабливими для інвесторів. Проте до базової ціни потрібно додати витрати на ремонт, які можуть становити ще 20-40% від вартості квартири.

Вторинна нерухомість часто продається за вищою ціною за квадратний метр, особливо в центральних районах міст. Однак готове житло дозволяє заощадити на ремонті та швидше починати отримувати дохід від здачі в оренду.

Якщо дивитися з боку іпотечного кредитування, то банки охочіше фінансують покупку новобудов, особливо в рамках державних програм підтримки. Для вторинної нерухомості умови кредитування зазвичай жорсткіші, а вибір програм обмежений.

Державні програми: як отримати підтримку

Державна політика в сфері житла традиційно зосереджена на підтримці первинного ринку. Програми «єОселя» та «єВідновлення» пропонують пільгове кредитування саме для купівлі новобудов, що робить їх більш доступними для широкого кола покупців.

Пільгові програми для первинної нерухомості :

• Знижена процентна ставка — до 7% річних замість ринкових 20-25%.
• Збільшений період кредитування — до 20 років.
• Зменшений розмір початкового внеску — від 20% вартості житла.
• Спрощена процедура оформлення для певних категорій громадян.

Для вторинної нерухомості державних програм значно менше, що може зробити такі покупки менш доступними для покупців з обмеженими фінансовими можливостями.

Інвестиційна привабливість: що приносить більший дохід

З інвестиційної точки зору оба сегменти мають свої переваги та недоліки. Первинна нерухомість пропонує більший потенціал зростання вартості, особливо якщо купувати на ранніх етапах будівництва. Після введення будинку в експлуатацію ціна може зрости на 20-30%.

Вторинна нерухомість менш прибуткова з точки зору зростання вартості, але пропонує більшу стабільність. Готові квартири можна відразу здавати в оренду , отримуючи регулярний пасивний дохід. Особливо це актуально для житла в центральних районах з розвиненою інфраструктурою.

Вибір між первинною та вторинною нерухомістю не має універсального рішення. Кожен варіант має свої переваги та недоліки, які по-різному впливають на конкретну ситуацію покупця.

В цілому, сучасний ринок нерухомості пропонує можливості як для консервативних покупців, які цінують стабільність вторинного ринку, так і для тих, хто готовий ризикувати заради потенційно вищого прибутку від первинної нерухомості

Економіка