“Коли з’являються хороші сигнали з фронту, продажі зростають суттєво” — голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов

26 грудня 2025 р. 16:02

26 грудня 2025 р. 16:02

2025 рік став періодом відкладених рішень для ринку житлової нерухомості. Попри стабільні показники введення житла в експлуатацію, обсяги нового будівництва залишаються обмеженими, собівартість зросла, а попит реагує на будь-які позитивні сигнали.

У 2026 році ці фактори можуть сформувати дефіцит пропозиції та посилити ціновий тиск. Про ключові тенденції року, роботу державних програм і ризики для ринку — в інтерв’ю з представником галузевої асоціації девелоперів Євгеном Фаворовим.

Одне з ключових питань, яке сьогодні цікавить і ринок, і покупців, — це ціни на житло. З огляду на нинішні тенденції, чи варто очікувати їх подальшого зростання? Як на це впливає зростання собівартості будівництва та загальна ситуація на ринку?

— Собівартість будівництва — складна категорія, звісно треба давати оцінку багатьом факторам, але за оцінками учасників ринку, собівартість зросла в середньому на 10–12 % у валютному вимірі, а в окремих проєктах — ще більше, ціна квадратного метра не зросла в жодному вимірі. Фактично вона лише відновилася до довоєнного рівня.

Неможливо, щоб умовний споживчий кошик подорожчав у кілька разів, пальне на заправках — удвічі, а вартість квартир залишалася на тому самому рівні, що й до війни.

Це означає, що нинішня ситуація є дисбалансною. І я на 100% впевнений: цей дисбаланс стане одним із чинників зростання цін у майбутньому. Другий важливий фактор — це дисбаланс між майбутньою пропозицією і попитом.

У чому він проявляється?

— Ми вже бачимо, що попит на житло дуже чутливий до будь-яких позитивних новин. Коли з’являються хороші сигнали з фронту — а такі моменти вже були — продажі зростають суттєво.

Якщо ви запитаєте будь-якого девелопера, як змінювалися продажі під час Курської операції, я впевнений, що переважна більшість скаже про значне зростання. Це було не в межах статистичної похибки, а реальне збільшення попиту.

Я переконаний, що у разі позитивних новин щодо припинення активних бойових дій чи завершення війни попит повернеться дуже швидко. Але ключове питання — чи буде на ринку достатня пропозиція, щоб цей попит задовольнити.

Тобто ви прогнозуєте дефіцит пропозиції? Коли, на вашу думку, він стане особливо відчутним?

— Так, ми фактично вже бачимо передумови кризи пропозиції. Зараз в експлуатацію вводиться те, що почали будувати ще у 2020–2022 роках. Але у наступні роки кількість нових квартир на ринку буде вдвічі або навіть втричі меншою. Ресурсу для швидкого збільшення обсягів будівництва немає — ані у держави, ані у ринку, це до речі не єдина причина, цикл проекту передбачає його тривалу підготовку, це складний адміністративний процес, який не лише не став коротшим за роки війни, але втративши минулу інерцію буде складніше поновити.

Я думаю, що криза пропозиції почнеться раніше, але максимально помітною вона стане після завершення активних бойових дій. Коли попит різко зросте, а пропозиції на ринку просто не буде.

Саме тому я впевнений, що ринок підійде до кризи пропозиції, і цей фактор разом із собівартістю стане ключовим драйвером зростання цін у середньостроковій перспективі.

У якому стані зараз перебуває пропозиція на ринку і яка її динаміка порівняно з попередніми роками?

Нажаль, в Україні дефіцит статистичної інформації, а будівельна галузь є мабуть однією з найбільш статистично недообслугованою, держава надає нам тільки два показники по обсягах: кількість введеного в експлуатацію житла та обсяги на початок будівництва. Це дані, зібрані з адміністративних джерел, тобто прив’язаний до дозвільних документів — вони є базою для розуміння загального тренду та порівняння динаміки між періодами, але, звісно, обмеженою для повноцінної оцінки.

Ми як Асоціація збираємо та аналізуємо додаткові ринкові дані, зокрема розпроданість та будівельну готовність і їх співвідношення, а також реалізацію квартир у будинках, що будуються (зрізи за термінами введення в експлуатацію тощо). Це важливо, бо самі по собі “обсяги” не повною мірою описують реальну картину: значна частина житла, яке вводиться в експлуатацію, на момент введення вже розпродана. Водночас, навіть попри те, що ми є найбільшою спільнотою девелоперів житлового будівництва й об’єднуємо понад третину ринку, наші дані не можуть замінити державну статистику: вони не охоплюють весь ринок.

Тим не менш, за наявними даними ми бачимо ключові тренди, саме це дає можливість прогнозувати майбутню пропозицію і розуміти, як ринок розвиватиметься у наступні роки.

Таким чином, з офіційних джерел нам відомо, що обсяги нових проєктів на початок будівництва впали фактично в шість разів попередньо з довоєнним періодом. У 2021 році в Україні за цими даними було близько 144 тисяч квартир на початок будівництва, майже половина з них — у Києві та Київській області. Сьогодні ці цифри майже у четверо менші.

Якщо взяти, наприклад, Київську область, то бачимо такі цифри: 2021 рік — 33 тисячі квартири, 2024 — 7626 квартир, а у 2025 році показник збільшився — 14 500. У самому Києві обсяги же майже не відновились та становили трохи більше 5 тисяч у порівнянні з довоєнними 32 тисячами.

Девелопери починають нові проєкти, але треба дивитись на цифри, перспективу для збільшення обсягів житлового будівництва та наявність можливостей для того щоб за необхідності зробити це швидко. І особисто з моєї точки зору, ці перспективи не виглядають обнадійливо.

Чи може реконструкція старого житлового фонду або модульне чи соціальне житлове будівництво стати рішенням?

— Якщо говорити про собівартість будівництва, то кардинальної різниці між різними технологіями насправді немає. Я вже казав, що собівартість є чутливою та складною категорією, можна по різному рахувати, тому я утримаюсь від конкретних цифр, але в розрізі економ класу вона не буде суттєво відрізнятись в залежності від технології будівництва. Модульне житло може бути дешевшим приблизно на 10-20% за квадратний метр.

Що стосується так званого “соціального” житла, то тут важливо правильно розуміти терміни. Насправді в Україні немає “соціального житла”, все житло будується на комерційній основі за рахунок бізнесу. Соціальним воно може бути, за умови, що місцева або державна влада зробить внесок у його будівництво, це можуть бути довгострокові публічні фінансові програми, бюджет/муніципальне фінансування або гарантії, спеціальні умови для отримання земельних ділянок, відповідно в подальшому отримавши квартири на розмір цього внеску від бізнесу - цим шляхом державно приватного партнерства йдуть європейські країни. Проте, я чув що наразі реалізують декілька ініціатив де держава власне сама будує без бізнесу, цікаво подивитись як це вплине на собівартість.

Якщо ж говорити про старий житловий фонд, то тут ситуація схожа. Я б радив подивитися на суми кредитів, які видаються за програмою “єОселя” на первинне і на вторинне житло. Ви побачите, що різниця у вартості між вторинним і первинним ринком не є суттєвою. Наскільки мені відомо, там теж є великі проблеми з пропозицією. З огляду на якість цієї нерухомості, ця різниця виглядає радше як доплата за нове житло, а не як реальна економія для покупця.

А що зараз відбувається з попитом на житло?

— Попит впав, але він відновлюється. В основному за рахунок людей, які мають власні заощадження або у розстрочку і купують житло без іпотеки.

Ми проводили опитування спільно з дослідницькою організацією Gradus і з'ясували, що можливість придбати житло за рахунок власного ресурсу, збережень у людей, які залишились у країні, значною мірою вичерпана.

І зробити це без додаткового фінансового інструменту, як іпотека, вони не можуть. Але за нинішніх умов звичайна комерційна іпотека видається під ставку 20+%. І, звісно, ніхто її брати не буде. З іншого боку, є досвід інших країн з схожими вихідними даними, де ставка по іпотеці субсидується (до речі це стосується не лише підтримки попиту, але й пропозиції), в цих країнах компенсують і ставку кредитів для житлового будівництва. Звісно зараз в бюджеті на це немає коштів, тому що в країни інший пріоритет: треба виграти війну. Проте маємо спільно працювати з владою для забезпечення адміністративних умов та напрацювувати можливі моделі, впевнений що це має великий потенціал для збільшення доступності житла.

В дослідженнях йдеться, що саме державні програми “єОселя” та “єВідновлення” тримають ринок на плаву.

— Ці програми важливі, але вони мають обмежений вплив. “єОселя” — це приблизно півтори тисячі квартир на рік на первинці та дві-три тисячі вже готових квартир від забудовника. Вона не може суттєво вплинути на ринок загалом і не замінює повноцінного іпотечного кредитування.

Але, кількість таких програм буде збільшуватись і чим більше їх буде, тим більше вони залежатимуть саме від обсягів нового будівництва, пропозиція на вторинному ринку для “єОселі” фактично  значною мірою вичерпана. Кожна з цих програм має певний очікуваний середній чек, а KPI в них — кількість забезпечених житлом родин. Вочевидь, якщо не створювати умови для будівництва, кожна з подібних ініціатив буде втрачати ефективність.

Бюджетом на 2026 рік передбачені видатки на програми житлових компенсацій, житлову допомогу для ВПО, а також — програми пільгових іпотечних кредитів для ВПО та ветеранів російсько-української війни.

В рамках програми “єВідновлення” 6,7 млрд грн виділяється на компенсації за знищене та пошкоджене житло. Також передбачено близько 14 млрд грн на програму житлових ваучерів для внутрішньо переміщених осіб з тимчасово окупованих територій.

Також передбачено 154 млн грн – на програми пільгових іпотечних кредитів для ВПО та ветеранів.

Але ключове питання — чи буде на ринку достатньо квартир, які можна придбати за ці сертифікати.

Чи можуть розтермінування від девелоперів стати альтернативою іпотеці?

— Так, розтермінування — це наразі ключова альтернатива іпотеці. Зазвичай воно прив’язане до валюти, під нуль відсотків до введення будинку в експлуатацію. Після введення житла в експлуатацію, як правило, на кілька років додається якийсь символічний відсоток.

У підсумку люди мають можливість отримати розтермінування терміном до п’яти років за умови внесення першого внеску від 20% вартості квартири. Це цілком релевантний інструмент, і, на мою думку, він працює і має працювати.

Для покупця це вигідно з кількох причин. По-перше, це обмежує його ризики: людина розуміє, що здійснює платежі поступово, у міру того, як будується будинок. По-друге, це дає можливість придбати житло без класичної іпотеки.

Водночас є й мінус — покупець залежить від валютного курсу, оскільки розтермінування прив’язане до долара.

Якщо порівнювати розтермінування з програмою “єОселя”, то там також передбачена сплата відсотків — для окремих категорій зараз це близько 10%. При цьому курс гривні не демонструє такої девальвації, яка б перевищувала ці відсотки, тому в реальності розтермінування часто виглядає не менш вигідним інструментом.

Розтермінування є гарним інструментом, але потребує більшого фінансового ресурсу від покупця. Строк розтермінування коротший, отже і платежі для виплати решти вартості квартири вищі.

Як ринок реагує на дефіцит кадрів?

— Проблема кадрів є значною. Ситуація трохи покращилась після того, як дозволили бронювання працівників, але звісно є обмеження по кількості працівників, а його адміністрування потребує часу.

Кадровий дефіцит стане критичним тоді, коли повернеться масовий попит на житло. У такій ситуації бізнес просто не матиме людей, щоб будувати необхідні обсяги.

Зараз проводиться активне будівництво в західних регіонах, які вважаються більш безпечними. Чи буде змінюватись географія попиту та пропозиції?

— Західні регіони справді нарощують будівництво, але на загальнонаціональному рівні це не змінює ситуацію. До війни ключовими регіонами були Київ, Київська область, Одеса, Львів та Дніпропетровська область — і вони залишаються визначальними. Для розуміння, до війни весь західний регіон будував менше ніж Київ.

Чи змінився тип інвесторів на ринку житла? Люди купують здебільшого, щоб мешкати в цих квартирах, чи, можливо, здавати в оренду абощо?

— Зараз — однозначно, щоб мешкати. До війни люди інвестували в житло як у фінансовий актив — для збереження коштів і заробітку. Сьогодні ж квартири купують переважно для власного проживання.

Чи очікуєте ви змін на ринку в найближчий рік?

— Все залежить від багатьох факторів, загалом я оптиміст,  сподіваюсь що всі, від кого залежить майбутнє галузі зважають на те, що житлове будівництво — це досить складна система і дуже важливо не порушити існуючий критхий баланс між покупцем, девелопером і державою. Саме цей баланс сьогодні дає можливість забезпечувати житлом людей, які мають фінансову спроможність його придбати за найнижчою на європейському просторі ціною — за існуючих умов це виглядає як одне з небагатьох соціальних благ, які наразі зберігаються в країні і що важливо не втратити в майбутньому.

Проте, з огляду на сказане раніше, зміни потрібні, маємо спільно працювати для тих, хто потребує але не може власними силами придбати житло, подивимось чи стануться вони в наступному році.

Економіка