Ринок нерухомості України у 2025 році: як війна змінила пріоритети покупців

08 січня 2026 р. 15:17

08 січня 2026 р. 15:17

Рік 2025 став періодом формування нової моделі ринку нерухомості в Україні. Попит і ціни на житло зростали на фоні скорочення пропозиції, зсуву у пріоритетах покупців та постійної невизначеності через війну.

Тепер покупці нерухомості стали більше уваги звертати на те, що раніше вважалося просто бонусами: генератор, автономне опалення, укриття. Читайте на порталі Delo.ua про ключові зміни на ринку нерухомості в Україні.

• Покупці демонструють обережний оптимізм?
• Де найбільше подорожчало житло?
• Оренда житла: дорожче при меншому виборі
• Регіональна картина: де зростання, а де стагнація
• Ринок новобудов або як державні програми рятують ситуацію
• Вторинний ринок та дефіцит якісних об'єктів
• Спад активності на ринку комерційної нерухомості
• Що чекає на ринок у 2026 році?

Покупці демонструють обережний оптимізм?

За даними OLX Нерухомість , майже третина опитаних (31%) планує купівлю нерухомості вже наступного року, ще 28% – у наступні 1-3 роки, 14% – протягом 3-5 років. Водночас кількість тих, хто не розглядає купівлю взагалі, скоротилась на 6% у порівнянні з 2024 роком.

Більшість шукачів житла не обмежуються одним сегментом. Так, приблизно половина потенційних покупців готові розглядати варіанти і на первинному, і на вторинному ринку . Інтерес до новобудов дещо зріс, хоча вторинка залишається популярною через швидкість оформлення та можливість оцінити реальний стан житла.

Що стосується бюджетів, то найбільш масовий сегмент покупців орієнтується на суму до $50 000 – це понад половина потенційних покупців.

Водночас, невелика кількість людей готові інвестувати $70 000-100 000, а отже, купівельна спроможність більшості українців обмежена, навіть у сегменті тих, хто планує купівлю житла.

Де найбільше подорожчало житло?

За даними ЛУН Місто, ціни на житло зросли по всій Україні на 5–20%, а найбільше – у Тернополі (+21%). Але справжніми рекордсменами року стали Київ, Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, де ціни на однокімнатні квартири підскочили на 3-60%. Це наслідок масового припливу внутрішніх переселенців, які обирають західні міста як найбільш безпечні локації.

Так, якщо скласти топ-10 міст України з найдорожчими квартирами по однокімнатним квартирам, матимемо такий рейтинг:

Київ зберіг лідерство за абсолютною вартістю – медіанна ціна однокімнатної квартири у столиці зросла на 16% і становить $78 494. У 2025 році більшість обласних центрів демонструють зростання цін на квартири, насамперед у західних та центральних регіонах України.

Водночас подорожчання фіксується і в окремих містах, розташованих поблизу зони бойових дій або тих, що регулярно зазнають атак, зокрема в Харкові, Сумах та Одесі.

Що стосується двокімнатних квартир, то найвищі темпи зростання цін зафіксовано в Тернополі (+29%), Харкові (+23%), Ужгороді (+22%) та Черкасах (+21%). Зниження вартості за рік було у Запоріжжі та Херсоні: по 3% в обох містах.

По трикімнатних квартирах найпомітніше зростання медіанної вартості в Тернополі та Харкові – на 22%, а також у Чернівцях (+21%) та Вінниці (+19%). Найбільше подорожчали трикімнатні квартири (+21% за даними OLX Нерухомість), тоді як попит на них зріс на 7%.

Попит на купівлю будинків на вторинному ринку виріс найдинамічніше, тоді як пропозиція скоротилася. Через це приватні будинки подорожчали найбільше серед усіх типів житла, а таунхауси й дуплекси також додали в ціні, хоча менш суттєво: десь на 5%. Особливий інтерес покупці виявили до компактних форматів заміського житла – дуплексів і таунхаусів.

Найбільше за рік зросли ціни на будинки в Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%). Водночас найдорожчими залишаються будинки у Києві, Ужгороді, Львові та Одесі. Ціни не змінилися в Тернополі та Запоріжжі. Натомість у південних і південно-східних регіонах вони знизилися – найбільше в Херсоні (-22%), а також у Дніпрі та Миколаєві (по -8%) і Вінниці (-5%).

Оренда житла: дорожче при меншому виборі

У 2025 році попит і пропозиція на довгострокову оренду квартир зменшилися на 3%. Водночас медіанна вартість довгострокової оренди по Україні зросла на 8%. І тут річ вже не у парадоксі, просто орендарі стали вибагливішими. Тепер їх цікавлять не просто чотири стіни, а надійне житло з резервним живленням та укриттям.

Найбільше подорожчали трикімнатні квартири – понад 20%. Серед однокімнатних найсуттєвіше зростання цін зафіксували в Одесі та Харкові, де вартість винайму житла сягнула 10 000 і 5 000 гривень відповідно.

У низці міст центральної України ціни залишилися стабільними, а зниження було лише в Луцьку. Найдорожча оренда однокімнатної квартири й далі в Ужгороді – понад 21 тисячу гривень на місяць.

У сегменті двокімнатних і трикімнатних квартир найбільше зростання показали західні регіони та Харків. Однак найвища медіанна вартість оренди всіх типів квартир традиційно зберігається у Києві.

У 2025 році попит на оренду будинків зріс на 19%, при цьому на одне оголошення приходило в середньому 12 відгуків – один із найвищих показників на ринку. Кількість активних оголошень впала на 11%, що підняло середню ціну оренди по Україні на 13%.

Найдорожчі будинки орендують в Ужгороді, який обігнав навіть Київ. Хоча лідером за темпами зростання став Київ, де ціни зросли на рекордні 68% за рік. Значна зміна вартості відбулася у Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%). Заміський формат із категорії "дачного відпочинку" перейшов у категорію повноцінного житла для тих, хто цінує простір, безпеку та незалежність.

Регіональна картина: де зростання, а де стагнація

Західна Україна показала найяскравіше зростання цін. Ужгород, Львів та Івано-Франківськ стали магнітами для внутрішніх переселенців та тих, хто шукає відносно безпечні локації для життя. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни зросла до чотирьох разів.

Центральна Україна, своєю чергою, демонструвала стабільний ріст. Київ, Вінниця, Тернопіль, Черкаси зберігали активність на ринку завдяки розвиненій інфраструктурі та балансу між безпекою і можливостями для роботи.

Південь і Схід показали обмежене зростання або навіть зниження у прифронтових зонах. Зниження вартості спостерігається лише в містах поблизу лінії бойових дій: Запоріжжі, Миколаєві та Херсоні. Найдешевше житло у Запоріжжі, Миколаєві та Харкові (2,6–3,4 річних зарплат).

Ринок новобудов або як державні програми рятують ситуацію

Державні програми « єОселя » та «єВідновлення» стали ключовими драйверами ринку. «єОселя» видала 31 мільярд гривень іпотек, «єВідновлення» – 40 мільярдів гривень сертифікатів. Понад 70% іпотек припали на новобудови. Це дало поштовх попиту на первинному ринку.

За даними Visit Ukraine , Львів залишився найдорожчим містом за вартістю квадратного метра у новобудовах – 58,6 тисячі гривень/м². Найбільше подорожчав квадратний метр в Одесі (+19%) та Хмельницькому (+14%).

У Києві та Київській області зросла кількість нових проєктів на 70% за рік – у 2025 році стартували 38 нових проєктів. За три квартали здали 6,52 мільйона м² житла, всього понад 41 тисячу нових квартир. Найпопулярніші квартири – однокімнатні (50%), далі двокімнатні (33%) і трикімнатні (16%).

Вторинний ринок та дефіцит якісних об'єктів

Ціни на вторинне житло в Україні у 2025 році зросли майже всюди, особливо у західних та центральних регіонах. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири (понад 15%), тоді як дво- та трикімнатні додали в ціні дещо менше – близько 12-13%.

Географія найдорожчого житла залишилася такою самою: лідирують Київ, Львів та Ужгород. Однокімнатні квартири тут коштують від $62 000 до $68 000, двокімнатні – від $91 000 до $105 000, трикімнатні – від $110 000 до $150 000. Столиця зберігає абсолютне лідерство у всіх сегментах, хоча Львів наближається за вартістю квадратного метра.

Особливим попитом користуються об’єкти, що мають резервне живлення, безпеку та автономне опалення. Вторинка з такими характеристиками зростала в ціні значно швидше за звичайні квартири, створюючи окремий преміальний сегмент "воєнного часу".

Спад активності на ринку комерційної нерухомості

На ринку оренди комерційної нерухомості в Україні у 2025 році кількість оголошень скоротилася на 12%, а число відгуків – на 9%, що свідчить про зниження активності ринку. Водночас медіанна ціна оренди зросла одразу на 25%. Найбільше подорожчала оренда офісів (+31%), тоді як ціни у сегменті кафе, ресторанів та кав'ярень знизились на 15%.

У сегменті купівлі комерційної нерухомості динаміка аналогічна: за рік і попит, і пропозиція скоротилися на 6%, тоді як медіанна вартість зросла на 11%. Найбільше подорожчала купівля кафе, ресторанів та кав'ярень (+17%). У Києві зростає кількість інвест-покупок, а дохідна нерухомість активно розвивається. Купівля комерційних об'єктів залишалася активною у Львові, Києві та Дніпрі.

Що чекає на ринок у 2026 році?

За наявної економічної та безпекової ситуації у 2026 році ринок нерухомості України, найімовірніше, зберігатиме поточну динаміку. Через обмежену пропозицію зростання попиту впливатиме на ріст цін.

Очікується, що ціни на первинному ринку не знижуватимуться. Це пояснюється низкою причин:

• обмеженою кількістю нових проєктів;
• подорожчанням будівельних матеріалів;
• дефіцитом робочої сили;
• покупці рідше готові інвестувати у житло на етапі котловану та чекати завершення будівництва.

Натомість на вторинному ринку через руйнування житла та "відкладення" рішення про продаж може сформуватися дефіцит пропозиції.

Попит не лише збережеться, але й найімовірніше зросте, що створить додатковий тиск на ціни, особливо на квартири з автономним опаленням і ЖК з резервним живленням.

Тож, 2025 рік став роком фундаментальних змін для ринку нерухомості України . Покупці все частіше обирають безпечне та автономне житло, а не просто красиву квартиру в центрі. Державні програми «єОселя» і «єВідновлення» істотно вплинули на структуру ринку, підтримавши попит у складних умовах.

Головний урок року: нерухомість України перестала бути суто комерційним активом. Тепер це ще й про безпеку, автономність та якість життя. І ці пріоритети, схоже, залишаться актуальними ще довго. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни зросла до чотирьох разів, а найдорожчою нерухомістю залишається житло в Києві та західних регіонах.

Економіка