Прогноз цін на нерухомість у 2026 році: що буде з житлом?

09 січня 2026 р. 17:02

09 січня 2026 р. 17:02

Ринок нерухомості України входить у 2026 рік у стані обережного очікування. Після кількох років різких коливань, тобто злетів у західних регіонах та падінь на сході учасники ринку намагаються зрозуміти межі стабільності цього ринку. На Delo.ua розбираємося, чи варто очікувати цінових стрибків і як формуватиметься ринок житла в наступному році.

• Епоха спекулянтів закінчилася?
• Що кажуть експерти: ні обвалу, ні буму
• Погляд забудовників: гнучкість замість цінових стрибків
• Іпотека: стримуючий фактор
• Прогнози цін на житло по регіонам
• Ризики, які можуть все змінити

Епоха спекулянтів закінчилася?

Наприкінці 2025 року ринок житла виглядає неоднорідним. У частині регіонів спостерігається поступове пожвавлення угод: люди купують, продають, переїжджають. В інших активність залишається мінімальною, ринок завмер у очікуванні змін.

Покупці дедалі рідше розглядають житло як інструмент швидкого заробітку, де "купив дешево, а продав дорого". З огляду на реалії війни, нерухомість дедалі частіше розглядають, як спосіб збереження коштів або вирішення власних житлових потреб. Епоха спекулянтів закінчилася, настав час реальних покупців з реальними потребами.

На цінову динаміку впливають макроекономічні умови, які важко назвати сприятливими. Рівень доходів населення зростає повільно, інфляція залишається відчутною, а іпотечні програми все ще доступні обмеженому колу громадян. У такій ситуації ринок втрачає спекулятивну складову і набуває більш стриманого, консервативного характеру.

Що кажуть експерти: ні обвалу, ні буму

Аналітики ринку сходяться на думці, що різких цінових стрибків у 2026 році очікувати не варто. Найбільш імовірним вважається сценарій помірних змін у межах кількох відсотків: плюс-мінус 3-7% залежно від регіону та сегмента житла.

Оптимістичний сценарій передбачає поступове подорожчання на 5-7% у містах з високим попитом і обмеженою пропозицією, зокрема Київ, Львів, великі обласні центри. За базовим сценарієм стагнація цін або мінімальне зростання на 2-3% з локальними коливаннями залежно від безпекової ситуації. Є ще песимістичний варіант, де можлива цінова стагнація з можливим падінням на 3-5% у прифронтових регіонах.

«Ми прогнозуємо подальше зростання цін через збільшення собівартості, зростання інвестицій, які девелопер вкладає на старті проєкту, а також подорожчання кредитів у будівельному секторі.

Однак попит, на нашу думку, залишатиметься стабільним, хоча суттєвого збільшення обсягів нового будівництва очікувати не варто» , – зазначили експерти девелопера "РІЕЛ" для “Інтерфакс-Україна”.

Ключовим чинником залишається безпекова ситуація, яка здатна перекреслити будь-які економічні прогнози. Одна масована атака може змінити настрої на ринку швидше, ніж будь-які державні програми чи зниження ставок. Саме тому експерти уникають категоричних прогнозів та оперують широкими діапазонами.

Погляд забудовників: гнучкість замість цінових стрибків

У регіонах з активним попитом забудовники очікують плавного коригування цін угору, десь на 3-5% протягом року. У менш активних локаціях основним інструментом стимулювання продажів залишатимуться не пряме зниження вартості, а гнучкі умови, як-то:

• розстрочка на 12-24 місяці без відсотків,
• акційні пропозиції з фіксованою ціною до кінця будівництва,
• бонуси у вигляді ремонту
• паркомісця.

Девелопери розуміють, що покупець 2026 року буде рахувати кожну гривню і не готовий переплачувати за "престиж" чи "перспективність району".

Іпотека: стримуючий фактор

Фінансовий фактор залишається одним із вирішальних для ринку житла. Наразі іпотека в Україні все ще не стала масовим інструментом, як у європейських країнах. Державні програми "єОселя" підтримують попит, проте не здатні кардинально змінити ситуацію.

У 2026 році іпотечні умови, ймовірно, залишатимуться стриманими. Банки зосереджуються на мінімізації ризиків:

• перевіряють доходи жорсткіше,
• вимагають більші перші внески,
• пропонують менші суми.

Покупці, своєю чергою, не готові брати довгострокові зобов'язання на 15-20 років без впевненості у стабільних доходах, як мінімум.

Прогнози цін на житло по регіонам

Цінова картина у 2026 році значною мірою залежатиме від географії.

Київ та великі міста зберігатимуть статус найбільш стабільних ринків із повільним, але передбачуваним рухом цін. Тут попит підтримується внутрішньою міграцією: люди їдуть у столицю за роботою, вищими зарплатами та кращою інфраструктурою.

Обласні центри демонструватимуть більш різну динаміку. Західні міста (Вінниця, Тернопіль, Івано-Франківськ) будуть показувати пожвавлення завдяки припливу переселенців та бізнесу. Південні та східні міста (Херсон, Миколаїв, Суми) скоріш за все залишаться у фазі очікування через близькість до лінії фронту.

Ризики, які можуть все змінити

Головним ризиком для ринку нерухомості залишається війна. Будь-які загострення миттєво впливають на настрої покупців і обсяги угод. Масована атака на енергетику, наступ на новому напрямку, мобілізаційні хвилі – усе це миттєво охолоджує ринок.

Економічні ризики також варті уваги. Різке падіння гривні зробить житло в доларовому еквіваленті дешевшим, але реально менш доступним для українців. Також якщо інфляція прискориться до 15-20%, це з'їсть купівельну спроможність швидше, ніж зростуть зарплати. Окремим чинником виділимо психологічний стан ринку. Невпевненість у майбутньому часто стримує рішення навіть за наявності грошей.

Тож 2026 рік навряд чи стане роком різких змін для житлової нерухомості. Швидше за все ринок буде рухатись шляхом обережної стабілізації з локальними коливаннями: десь плюс 5%, десь мінус 3%, десь нульовий рух.

Економіка