Ціни на новобудови у 2026: чого очікувати покупцям житла в Україні?

03 лютого 2026 р. 13:39

03 лютого 2026 р. 13:39

У 2026 році ринок нерухомості в Україні досі проходить адаптацію до нових економічних і соціальних викликів. Одне з найбільш обговорюваних питань — якою буде динаміка цін на нерухомість в Україні , адже саме первинне житло традиційно розглядається покупцями як стратегічний актив і спосіб збереження коштів. На Delo.ua розбираємося, чи варто чекати на обвал цін, чи краще купувати зараз.

• Стабільність замість обвалу?
• Що формує ціну на новобудови
• Різні сегменти — різна динаміка
• Чому ціни не будуть падати

Стабільність замість обвалу?

В цілому, різкого зниження цін на новобудови не очікується. Принаймні, це дуже популярна думка серед аналітиків ринку нерухомості. Навіть попри сезонні флуктуації, загальна тенденція на ринку первинного житла залишається спокійною та передбачуваною. Причина проста: пропозиція й попит у багатьох сегментах досі не знаходять суттєвого дисбалансу, а забудовники коректують ціни з урахуванням реальних витрат на будівництво.

Замість різкого падіння очікується ймовірна стабілізація або помірне зростання у локальних секторах. Це означає, що ті, хто планує купити квартиру в новобудові у 2026 році , навряд чи зможуть "вичекати" спад, що суттєво знизив би вартість квадратного метра.

Що формує ціну на новобудови

Ціна на нерухомість в Україні формується під впливом кількох головних чинників.

Світові коливання цін на сталь, бетон, скло та інші ресурси напряму впливають на собівартість забудови. Це одна з причин, чому забудовники досить обережно реагують на зміни у вартості житла, уникаючи різких знижок.

Навіть незначні зміни курсу гривні відчутно впливають на вартість імпортних компонентів і технологій. Якщо долар підстрибує на 2-3 гривні, це миттєво відображається на кошторисах забудовників.

У містах із високою орендною привабливістю та стабільним попитом, як-то Київ чи Львів, новобудови демонструють меншу цінову чутливість і зберігають свою вартість. У менших містах динаміка може бути більш м'якою.

Різні сегменти — різна динаміка

Ціни на первинному ринку не є одноманітними. Різні сегменти мають власну поведінку.

Найбільш конкурентний сегмент, де покупці чутливі до ціни. Тут забудовники коригують пропозицію через акції або спеціальні умови, але суттєве зниження базової ціни малоймовірне.

Замість цього частіше використовуються інструменти стимулювання: розстрочка без переплат, знижки на старті продажів певних секцій.

Ці сегменти мають більшу стабільність. Попит на сучасні планування та додаткові сервіси (консьєрж, паркінг, зона відпочинку) формує відносно стабільну цінову політику.

Тут забудовники не поспішають із зниженням цін, оскільки якість продукту залишається ключовим фактором.

У нішевих проєктах ціни залишаються менш еластичними до загальних тенденцій. Покупці готові платити за престиж, якість і розташування, незалежно від загального циклу ринку.

Чому ціни не будуть падати

Навіть якщо темпи зростання сповільняться, передумов для зниження вартості житла в Києві немає. Ба більше: ринок входить у новий цикл, де дешеве житло стає радше винятком, ніж правилом. І і на це є декілька причин.

Це те, що відчувається вже зараз. На первинному ринку нових проєктів обмаль. На вторинному ситуація ще складніша:

• частина житлового фонду фізично знищена внаслідок війни;
• власники відкладають продаж, чекаючи кращих умов або стабілізації;
• пропозиція скорочується швидше, ніж з'являються нові об'єкти.

При цьому попит нікуди не зникає. Люди продовжують шукати житло для себе, для родини, як інвестицію в майбутнє. Особливо затребувані квартири з автономним опаленням і в ЖК із резервним живленням. Коли пропозиція падає, а попит зберігається – ціни ростуть. Це базова економіка, яку не обійти навіть у складні часи.

Поведінка покупців також кардинально змінилася До повномасштабної війни інвестувати в котлован було нормою: купив на старті, почекав два роки, отримав готову квартиру зі знижкою 20–30%. Зараз мало хто готовий на такі ризики.

Тому забудовники змушені компенсувати відсутність «дешевих» інвесторів на ранніх стадіях вищими цінами на пізніх етапах будівництва. Тобто там, де ризики нижчі, а попит стабільний. І тому маємо такий парадокс, де обережність покупців не знижує ціни, а підвищує їх. Принаймні на те житло, яке вже майже готове.

І нарешті, державний фактор, про який не варто забувати. Окремим драйвером ринку залишаються програми підтримки:

• «єОселя» – доступна іпотека для українців під 7% річних;
• житлові ваучери для військових і внутрішньо переміщених осіб.

Ці програми стимулюють попит на первинному ринку навіть тоді, коли приватні покупці поводяться стримано. Держава фактично замінює частину платоспроможного попиту. І це не дає цінам знижуватися навіть за умови загальної економічної напруги.

У 2026 році ціни на нерухомість в Україні демонструють не стільки спад, скільки стабілізацію та адаптацію до нових умов. Неспішна, але системна робота забудовників, оптимізація пропозиції та адаптація до економічних факторів формують середовище. Принаймні, в таких умовах покупець ще може очікувати передбачуваного розвитку ситуації.

Економіка