Купівля квартири у 2026 році: документи, перевірки, поради

11 березня 2026 р. 10:48

11 березня 2026 р. 10:48

У соцмережах на початку року активно поширювалися повідомлення про «нові шокуючі правила» купівлі нерухомості. Міністерство юстиції офіційно спростувало більшість із них. Єдина реальна зміна з 1 січня 2026 року стосується не покупців і продавців, а нотаріусів.

Згідно зі статтею 172.4 Податкового кодексу , приватні нотаріуси тепер зобов'язані щокварталу передавати до Державної податкової служби інформацію про всі посвідчені договори купівлі-продажу, обміну та дарування нерухомості. Для покупця та продавця це означає одне: приховати факт угоди від податкової стає неможливим, вона дізнається автоматично.

Читайте на Delo.ua , які документи реально потрібні, щоб купити квартиру в Україні у 2026 році, що перевіряє нотаріус та на що звертати увагу, щоб угода пройшла без проблем. Базовий пакет документів і вимоги до сторін при цьому не змінилися.

• Документи від продавця: повний перелік
• Документи від покупця
• Що перевіряє нотаріус?
• Купівля в новобудові: додаткові перевірки
• Які документи покупець отримує після угоди на купівлю квартири?

Документи від продавця: повний перелік

Більша частина підготовчої роботи лежить на продавці. Нотаріус не посвідчить угоду, якщо хоча б одного з ключових документів бракує:

• паспорт та ІПН , від кожного власника, якщо їх кілька;
• правовстановлюючий документ : договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду або інший документ, що підтверджує право власності; якщо реєстрація проводилася до 2013 року — додатково потрібна довідка з БТІ;
• технічний паспорт на квартиру : містить інформацію про планування, площу, поверх та перепланування; оформляється в БТІ або через ліцензовану організацію;
• довідка про зареєстрованих осіб : перед продажем усі зареєстровані мешканці мають бути виписані; за необхідності додається документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
• витяг з Державного реєстру речових прав : замовляється онлайн; містить інформацію про власників, співвласників та наявні обтяження;
• оцінка нерухомості : формується через Фонд держмайна онлайн; якщо оцінка не підходить, допускається звернення до приватного оцінювача.

Якщо нерухомість перебуває у спільній власності подружжя, знадобиться нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Документи від покупця

Пакет з боку покупця значно менший:

• паспорт (ID або книжечка),
• ІПН (картка платника податків),
• свідоцтво про шлюб, якщо особа перебуває в шлюбі,
• нотаріальна згода другого з подружжя на купівлю не потрібна, якщо обидва присутні при підписанні.

Для угод на суму від 400 000 гривень нотаріус зобов'язаний запитати документи про походження коштів. Це стандартна процедура фінансового моніторингу, яка діє вже понад десять років: жодна новація 2026 року тут не причетна.

Законними джерелами можуть бути зарплата, дохід від підприємництва, спадщина, подарунок від близьких родичів, кошти від продажу іншого майна або кредит.

Що перевіряє нотаріус?

Перед укладанням угоди на купівлю квартири він самостійно перевіряє юридичну чистоту об'єкта через Державний реєстр речових прав. Під поняття предмету перевірки підпадають наявність арештів, податкових застав, іпотеки та інших заборон на відчуження. Якщо квартира під арештом або в заставі, продаж можливий лише після зняття обмежень або за згодою іпотекодержателя.

Також нотаріус перевіряє документи продавця, наявність шлюбу, кількість власників та їхні згоди, а за необхідності – всю історію переходу права власності. Важливий нюанс воєнного часу: лише нотаріуси мають офіційний доступ до державних реєстрів під час воєнного стану. Оформлення угоди без їх участі – неможливе.

Купівля в новобудові: додаткові перевірки

Купуючи квартиру в новобудові, покупець бере на себе більше ризиків, і тому перевірок більше. До підписання попереднього договору із забудовником варто перевірити

• установчі документи компанії-забудовника;
• ліцензію на будівництво;
• дозвільні документи на конкретний об'єкт;
• документи на земельну ділянку;
• проєктну документацію.

Окрім документів важлива також репутація: скільки років забудовник на ринку, які проєкти вже завершено та здано, чи є реальні відгуки покупців. Більшість проблем із недобудовами виникає саме там, де цей крок пропускають.

Які документи покупець отримує після угоди на купівлю квартири?

Після завершення операції на руках у нового власника має бути повний пакет:

• договір купівлі-продажу;
• витяг з Державного реєстру речових прав;
• технічний паспорт;
• документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
• правовстановлюючі документи продавця;
• оцінка об'єкта;
• нотаріальна згода другого з подружжя продавця (якщо була потрібна);
• квитанції про сплату податків і мита.

Так ви доведете, що право власності перейшло до нового власника в повному обсязі.

Ще один важливий момент – завдаток. Це грошова сума, яку покупець передає продавцю як підтвердження наміру укласти договір.

Він обов'язково має бути оформлений документально. Якщо від угоди відмовляється покупець – він втрачає завдаток. Якщо продавець – він зобов'язаний повернути суму з компенсацією, якщо це передбачено договором. Усне домовленість тут не захищає жодну зі сторін.

Купівля квартири у 2026 році – це стандартна процедура з чітким переліком документів, яка не стала складнішою порівняно з минулими роками.

Єдина змістовна новація – автоматична передача даних про угоди від нотаріусів до податкової. Для тих, хто діє прозоро, це не створює жодних нових ризиків.

Економіка