Забрати квартиру за борги: реальні ризики та винятки

12 березня 2026 р. 09:14

12 березня 2026 р. 09:14

Окрім того, що війна принесла і так багато горя, вона створила проблему з комунальними платежами для багатьох людей. Мова йде про за комунальні послуги, які накопичуються швидше, ніж їх встигають помітити. А потім приходить судовий наказ, і виявляється, що рахунки заблоковані, а на майно накладено арешт.

Виникає багато питань, як ця система працює взагалі, коли борг справді небезпечний, а коли ситуацію ще можна вирішити без суду. Читайте на Delo.ua , як убезпечити себе від арешту майна через комунальні борги під час війни та що робити, якщо заборгованість вже накопичилася.

Звертаємо вашу увагу , що законодавчі норми щодо стягнення боргів можуть змінюватися, тому в таких випадках рекомендуємо звернутися за консультацією до фахівця.

• Хто може не платити комуналку під час війни?
• Світло можуть вимкнути навіть під час війни?
• Чого варто боятися насправді, коли загрожує арешт квартири
• Борги в орендованій квартирі – що робити?
• Якщо банк хоче забрати квартиру?
• Що робити з боргом?

Хто може не платити комуналку під час війни?

Наразі повного мораторію на комунальні платежі в Україні немає. Був час, коли він діяв на початку повномасштабного вторгнення, а потім його скасували. Зараз від оплати звільнені лише мешканці офіційно окупованих територій, і тільки за той період, поки окупація триває.

Борги, що накопичилися до окупації, нікуди не зникають і підлягають сплаті. Відповідно і санкції, як-то відключення, арешти, виконавчі провадження, працює в штатному режимі.

Навіть від'їзд з країни не зупиняє нарахувань автоматично. Хоча законна можливість поставити їх на паузу передбачається. Наприклад, можна подати до центру обслуговування постачальника документ, що підтверджує факт, що в квартирі наразі ніхто не проживає. Таким чином, нарахування за послуги без лічильників можна призупинити.

Це стосується здебільшого водопостачання або інших послуг, де плата рахується за кількістю зареєстрованих мешканців. Якщо є лічильники, мешканці житла платять лише за фактичне споживання. Але плата за опалення при цьому нараховується в будь-якому разі.

Подати документи можна особисто в центрі обслуговування або надіслати цінним листом через Укрпошту з описом вкладення. Копію з відміткою про отримання варто зберегти, щоб у разі судового спору це мати ключові докази.

Світло можуть вимкнути навіть під час війни?

Це одне з найпоширеніших питань. І відповідь така, що так, можуть. Поріг для відключення електроенергії за заборгованістю становить половину прожиткового мінімуму. Станом на зараз прожитковий мінімум для працездатних осіб складає 3 028 гривень, тобто борг у 1 514 гривень вже може стати підставою для відключення.

«Я вважаю, що завжди можна домовитися з постачальником послуг, говорити з ним, йти на діалог, а не зникати і думати, що проблема вирішиться. Це питання треба вирішувати до того, як майстрам дали вказівку йти до вас відключати світло. В деяких випадках і це вдається "відкотити", але рідко». — наголошувала експертка.

Чого варто боятися насправді, коли загрожує арешт квартири

Тут є принципова різниця, яку більшість людей не розуміє. Арешт квартири не означає, що її заберуть. Тобто мешканці можуть продовжувати там жити. Але продати, подарувати або будь-яким іншим способом передати майно вже неможливо, доки арешт не знімуть.

При цьому мінімального порогу боргу для відкриття виконавчого провадження та накладення арешту не існує. Судовий наказ може прийти і на 2 000 гривень, і рахунки заблокуються автоматично.

Для того щоб дійшло до арешту, достатньо трьох умов:

• постачальник послуг підтвердив наявність договору або зобов'язання зі споживача;
• звернувся до суду;
• суд розглянув справу позитивно.

Сума боргу при цьому значення не має. А от в питанні чи можуть забрати єдине житло за борги, відповідь коротка: майже ніколи. Відповідно до статті 50 Закону України "Про виконавче провадження" , нерухомість, де фактично проживає боржник, остання в черзі активів для стягнення:

«Звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу звертається стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржнику. В останню чергу звертається стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якій фактично проживає боржник». – йдеться у документі.

Так, спочатку виконавець шукає кошти на рахунках, потім – рухоме майно і транспорт, і наостанок – нежитлову нерухомість і землю.

Щоб квартиру таки змогли реалізувати, мають одночасно бути виконані три умови:

• є судове рішення, що набрало законної сили;
• сума боргу перевищує 20 мінімальних зарплат, станом на початок 2026 року це 172 940 гривень;
• виконавець переконався, що інших активів немає.

Якщо борг менший за цю суму, єдине житло не заберуть. Як зазначала Олена Воронкова:

«Коли квартира є вашою, ви маєте право нею користуватися, володіти та розпоряджатися. Якщо на майно накладається арешт, ви не можете лише ним розпоряджатися (продати, подарувати, відчужити). Користуватися і володіти вам ніхто не забороняє.

Однак, зараз виконавці при відкритті виконавчого провадження автоматично накладають арешт на майно і на рахунки».

Окремо стоїть іпотека : якщо квартира є заставою по кредиту, банк діє за іншими правилами і може звернути стягнення незалежно від того, чи є це єдиним житлом.

Борги в орендованій квартирі – що робити?

Тут є кілька сценаріїв, і кожен залежить від того, чи був укладений офіційний договір оренди.

Сам Верховний Суд постановив, що новий власник не зобов'язаний сплачувати борги за комунальні послуги попереднього. Але відстоювати це право, швидше за все, доведеться через суд. Тому при купівлі нерухомості найкраще одразу перевіряти борги і вимагати їх погашення від продавця.

Якщо банк хоче забрати квартиру?

Якщо квартира є заставою за кредитом, правила гри змінюються. Банк діє за окремою процедурою і може звернути стягнення на майно незалежно від того, чи є це єдиним житлом.

Відповідно до статті Закону "Про іпотеку" , за тривалого прострочення (зазвичай від трьох місяців) банк надсилає повідомлення і звертається до суду.

Після судового рішення майно виставляється на аукціон. Виручені кошти спрямовуються на погашення боргу, залишок повертається позичальнику.

Важливий нюанс: якщо квартиру продали за ціною, нижчою від ринкової, позичальник має право оскаржити угоду, посилаючись на статтю 234 ЦКУ щодо недобросовісного виконання зобов'язань.

Якщо банк вже розпочав процедуру стягнення, є кілька кроків, які варто зробити одразу:

• перевірити законність процедури: чи було судове рішення, чи дотримувалися терміни повідомлення;
• звернутися до юриста для оскарження дій банку або виконавчої служби, якщо виявлено порушення;
• спробувати домовитися з банком про реструктуризацію або відстрочку; це може зупинити продаж квартири.

Поки справа не дійшла до аукціону, діалог з банком залишається реальним інструментом. Банкам теж невигідно доводити до продажу, тож реструктуризація часто простіша для обох сторін.

Що робити з боргом?

Ігнорувати – фатальна стратегія, навіть якщо спокуса зайняти позиції “не відповідай на проблему – не буде проблеми” дуже велика. Суди часто розглядають такі справи за спрощеною процедурою, без виклику боржника, і рішення може набрати сили без вашої участі. Натомість можна розглянути кілька реальних кроків

Звернутися до постачальника з проханням розбити борг на частини. Термін може сягати 60 місяців. Постачальникам часто вигідніше отримувати частинами, ніж не отримати нічого.

Якщо справа вже в суді, стаття 207 ЦПК дозволяє домовитися прямо в процесі розгляду.

Якщо доходів не вистачає на оплату комуналки, варто звернутися до підрозділу соцзахисту, механізм субсидій існує саме для таких ситуацій.

Комунальні служби зазвичай звертаються до суду в межах трирічного строку. Якщо він минув, боржник має право на це посилатися.

Таким чином, арешт рахунків і майна може статися навіть при відносно невеликих боргах і це вже реально обмежує свободу дій. Втратити ж квартиру за комунальні борги складно, але довести ситуацію до арешту і заблокованих рахунків насправді простіше, ніж здається. В таких випадках оптимальна стратегія – не мовчати і домовлятися з постачальниками до того, як питання потрапить до суду.

Економіка