Державний бюджет 2026 та ринок житла: що очікувати українцям?

12 березня 2026 р. 09:42

12 березня 2026 р. 09:42

13 січня 2026 року Верховна Рада ухвалила Закон №12377 про основні засади житлової політики. Документ повністю замінює Житловий кодекс радянського зразка 1983 року, який базувався на принципах планової економіки. Це перший крок масштабної реформи в рамках Ukraine Facility Plan від ЄС.

Одночасно Держбюджет України 2026 передбачає 47 мільярдів гривень на житлові програми. Але що це означає на практиці для звичайної людини? Читайте на Delo.ua , що реально зміниться для власників, орендарів і тих, хто потребує державної підтримки в житловому питанні після ухвалення нового закону та держбюджету-2026.

• На що підуть кошти в рамках бюджету 2026
• Відновлення інфраструктури: що отримають регіони
• Витрати на енергоефективність: утеплення будинків і модернізація
• Підтримка полонених та їхніх родин
• Що зміниться для власників квартир
• Орендарі та ринок нерухомості 2026
• Соціальне і доступне житло і хто може на нього претендувати
• Єдина цифрова система
• Чи здійсниться все це насправді?

На що підуть кошти в рамках бюджету 2026

Загальний обсяг видатків бюджету 2026 становить 4 трлн 824,1 млрд грн, тобто на 121,2 млрд грн більше, ніж у 2025 році. Головний пріоритет незмінний: безпека та оборона.

Але поряд із цим у бюджеті закладені суттєві ресурси на підтримку людей, що постраждали від війни, та на відновлення регіонів. З 47 мільярдів на житлові програми кошти розподілені так:

• єОселя (пільгова іпотека) — 17,1 млрд грн,
• Житло для ВПО з окупованих територій — 14 млрд грн (нова стаття витрат),
• Компенсація ветеранам з інвалідністю — 5,7 млрд грн,
• єВідновлення — 4 млрд грн,
• Житло військовим — 2,6 млрд грн,
• Програма HOME — 2,5 млрд грн,
• Фонд енергоефективності — 0,6 млрд грн.

Окремо до цього додається міжнародне фінансування. Банк розвитку Ради Європи готовий виділити ще

• 200 млн євро на компенсації за знищене житло в рамках єВідновлення,
• 120 млн євро на житлові ваучери для ВПО,
• та 50 млн євро на пільгову іпотеку для переміщених осіб.

Переговори зі Світовим банком щодо ще 225 млн євро тривають. Ці кошти наразі не відображені в держбюджеті, оскільки це окремі домовленості з міжнародними партнерами.

Для тих, хто вже користується єОселею , у 2026 році бюджет окремо покриває перший внесок і відсотки за перший рік для ВПО. Це ще 4,4 млрд грн понад загальне фінансування програми. Також передбачено 154 млн грн на програми пільгового іпотечного кредитування для ВПО та ветеранів.

Відновлення інфраструктури: що отримають регіони

Окрім житлових програм, держбюджет передбачає 8,2 млрд грн на відновлення та модернізацію муніципальної інфраструктури:

• 1,14 млрд грн на водопостачання та водовідведення,
• 1,38 млрд грн на розвиток муніципальної інфраструктури,
• 5,6 млрд грн на проєкти відновлення у регіонах,
• окремо 1,15 млрд грн для Харківської та Дніпровської міських громад.

Додатково 2 млрд грн виділено на Державний фонд регіонального розвитку, тобто на мільярд більше, ніж у 2025 році.

На транспорт передбачено 12,2 млрд грн, з яких 5,8 млрд грн підуть на придбання нових пасажирських вагонів. Ще 4,5 млрд грн – на автотранспортну інфраструктуру, 0,9 млрд грн – на розвиток портів.

Витрати на енергоефективність: утеплення будинків і модернізація

На енергоефективність і енергозбереження у бюджеті закладено 2,75 млрд грн. З них 2,12 млрд грн підуть на підвищення енергоефективності громадських будівель, ще 0,63 млрд грн – на поповнення Фонду енергоефективності.

У 2026 році заплановано підтримку 365 проєктів з термомодернізації багатоквартирних будинків та відновлення 650 житлових будівель. Фонд надає гранти ОСББ на утеплення, встановлення приладів обліку та впровадження сучасних енергетичних рішень.

Підтримка полонених та їхніх родин

Окремо в бюджеті закладено 1,2 млрд грн на виплати звільненим з полону військовим та їхнім рідним. Люди, які повернулися з полону, мають право на одноразову державну допомогу у розмірі 100 000 грн після звільнення та щорічну допомогу в такому ж розмірі за кожен рік перебування в полоні. Право на щорічну допомогу поширюється і на членів сім'ї.

Що зміниться для власників квартир

Право власності реформа не зачіпає. Але зміниться підхід до відповідальності. Більшість українців, які приватизували житло, досі не усвідомлюють, що їхня відповідальність не обмежується стінами квартири.

Сходові клітини, ліфти, внутрішньобудинкові мережі, фасади – це спільна власність і спільна відповідальність усіх співвласників будинку.

Новий закон та окремий закон про управління житловим фондом, який розробляється за естонським досвідом, мають формалізувати це через ОСББ як юридичних осіб із чіткими повноваженнями, включно з правами на земельну ділянку під будинком.

Орендарі та ринок нерухомості 2026

Понад 90% орендних відносин в Україні перебувають у тіні, без офіційних договорів. Це невигідно обом сторонам, тому що:

• власник ризикує не отримати плату або отримати пошкоджене житло,
• орендар може бути виселений у будь-який момент без жодного захисту.

Головна причина тінізації – 23% податок з оренди. Реформа передбачає зменшення цього навантаження до рівня, близького до європейського, тобто не більше 5%, а також спрощення декларування та посилення відповідальності за ухилення.

Детінізація ринку нерухомості має стати одним із ключових результатів реформи, поряд із залученням інвестицій у будівництво та підвищенням енергоефективності житла.

Є ще один важливий наслідок легалізації: якщо договір оренди буде офіційно зареєстрований, власник не зможе підняти вартість оренди до кінця його дії, навіть якщо ринок зросте.

Соціальне і доступне житло і хто може на нього претендувати

Реформа запроваджує чотири інструменти підтримки:

• фінансово-кредитні інструменти (іпотека, лізинг, оренда з викупом),
• доступне житло,
• соціальне житло,
• службове житло для військових і держслужбовців.

Тепер головний критерій не формальна прописка, а реальний майновий стан домогосподарства. Раніше можна було мати значне майно і водночас претендувати на державну квартиру, просто маючи прописку в тісних умовах.

Тепер система автоматично перевірятиме доходи і майно через державні реєстри. Соціальне житло орієнтоване передусім на малозабезпечених, ВПО та людей з інвалідністю.

Доступне, своєю чергою, на тих, хто має середні доходи: молодь, ветеранів, військових. Управління соціальним житлом здійснюватимуть муніципальні або спеціальні оператори, а саме житло залишатиметься в орендному фонді громад без права приватизації.

І ще один принциповий момент: таке житло не будуватиметься на околицях. Концепція передбачає вбудованість у міське середовище. В ідеалі в тих самих будинках, де є і приватне, і соціальне житло.

Для реалізації цих планів держава розраховує на співпрацю з приватним бізнесом. Наприклад, забудовникам можуть надавати землю та податкові пільги для будівництва доступного житла.

Єдина цифрова система

Сьогодні черги на покращення житлових умов ведуться в паперових формах у кожному регіоні окремо і фактично закриті від публічного контролю.

Нова єдина інформаційно-аналітична покликана це змінити. Через мобільний додаток або ЦНАП громадянин зможе в кілька кліків отримати автоматично сформований перелік житлових програм, на які він має право, виходячи зі своїх реальних доходів і майна.

Чи здійсниться все це насправді?

Реформа амбітна, але вимагає змін у понад 60 законах і підзаконних актах. Кілька ключових законів (про соціальне житло, управління житловим фондом і службове житло) поки що в розробці. Після ухвалення базового закону Єврокомісія готова фінансувати реформу на 400 млн євро в рамках Ukraine Facility Plan, Світовий банк – понад 2,3 млрд євро.

Водночас є і супротив такій реформі: 90% поправок, поданих депутатами при ухваленні закону, були спрямовані на затягування процесу. Така зацікавленість може бути з боку тих, хто контролює квартирні черги та безконтрольний розподіл житла.

Стан нерухомості України після реформи залежатиме від того, наскільки системно вдасться реалізувати все заплановане. Реалістичний горизонт змін сягає 3–5 років. І успіх таких реформ залежить від того, чи перестане житлова сфера бути джерелом непрозорих схем і перетвориться на сектор, де кожен знає свої права і може їх реалізувати.

Економіка