Релокація бізнесу та зміна цін на нерухомість: що відбувається у мегаполісах?

17 березня 2026 р. 09:11

17 березня 2026 р. 09:11

У соцмережах давно гуляє теза про те, що війна «вбила» ринок комерційної нерухомості в Україні. Мовляв, бізнес або закрився або релокувався, відповідно, попит на комерційне приміщення просто впав у піке. Але насправді ситуація дещо складніша і не така чорно-біла, як може здатися на перший погляд.

Команда Delo.ua розбиралася, як масова релокація бізнесу змінює попит на офіси, склади та виробничі приміщення в різних містах України. Також читайте в матеріалі, чому одні мегаполіси виграють від цього процесу, а інші – навпаки, програють.

• Цифри, які змінюють уявлення
• Київ більше віддає, ніж отримує?
• Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з різною ситуацією
• Що означає релокація бізнесу для ринку нерухомості?
• Повернення як фактор невизначеності

Цифри, які змінюють уявлення

Почнемо з того, що релокація українського бізнесу – набагато більш масштабніше явиеще, ніж прийнято вважати. За даними Опендатабот , лише за вісім місяців 2025 року по країні переїхали майже 8 тисяч компаній (якщо точніше – 7 988). Загалом зафіксовано 8 345 переїздів, адже частина бізнесів встигла змінити адресу не один раз (це якщо брати 2025 рік).

Показовою виявляється інша ситуація: темпи релокації стабілізувалися і навіть дещо знизилися порівняно з довоєнним 2021 роком, коли переїздів налічувалося 9 301. А отже, ринок насправді адаптувався. Бізнес тут більше не тікає в паніці, а переміщується свідомо, зважуючи логістику , доступ до ресурсів і безпекову ситуацію в регіоні.

Найактивніше переїжджають компанії з оптової торгівлі, тому що кожен третій релокований бізнес працює саме в цій сфері. За ними йдуть

• будівництво (6%),
• сільське господарство (5%)
• та нерухомість (5%).

IT-компанії становлять лише 2,6% від загальної кількості переїздів. Власне, це і не дивно, адже цифровий бізнес може змінити юридичну адресу без фізичного переміщення взагалі.

Київ більше віддає, ніж отримує?

Столиця як була, так і залишається головним вузлом усіх міграційних потоків бізнесу. Минулого року з Києва виїхало 2 909 компаній, тобто 36% від загальної кількості релокованих підприємств по всій країні. Водночас столиця прийняла 2 252 компанії. Тобто Київ став найбільшим донором, і найпопулярнішим напрямком релокованого бізнесу одночасно.

Від'ємне сальдо столиці (мінус 657 компаній) логічно позначається на ринку комерційної нерухомості . Попит на офісні приміщення в центральних районах просів, частина бізнес-центрів змушена пропонувати орендарям гнучкіші умови. Утворилася ситуація, коли власники приміщень, які ще кілька років тому диктували умови ринку, тепер конкурують за кожного клієнта.

Львів, Харків, Дніпро – три найбільших міста з різною ситуацією

Картина по інших великих містах неоднорідна, і це якраз той випадок, коли загальна статистика приховує найцікавіше.

Прифронтове місто, яке перебуває під постійним тиском обстрілів, цьогоріч показало позитивне сальдо: туди переїхало на 374 компанії більше, ніж виїхало.

Релокований бізнес повертається або приходить уперше. А отже, підприємці готові працювати навіть в умовах підвищеного ризику, якщо є економічна логіка.

Місто Лева традиційно залишається одним із головних напрямків для релокованих підприємств із небезпечних регіонів. Позитивне сальдо (плюс 161 компанія) підтримує стабільний попит на виробничі та складські приміщення.

Місто свідомо розвиває інфраструктуру для прийому бізнесу. Вже в різних частинах Львова діють індустріальні парки, запроваджено пільги на оренду для переміщених підприємств.

Дніпропетровщина перебуває в зоні від'ємного балансу: звідти виїхало на 102 компанії більше, ніж прибуло. При цьому регіон залишається одним із найактивніших у маршрутах переміщення, як донор, і як реципієнт.

Запорізька область, попри близькість до фронту, фіксує плюс 276 компаній. Важко пояснити такий показник, без урахування специфіки місцевої промисловості та логістики.

Що означає релокація бізнесу для ринку нерухомості?

Ціна на нерухомість в Україні взагалі реагує на міграцію бізнесу із запізненням. Але тим не менш, реагує. У містах із позитивним сальдо зростає попит на виробничі площі, склади та невеликі офісні приміщення. Тобто на ті формати, які найчастіше потрібні релокованим підприємствам на старті роботи в новому місці. У містах-донорах, навпаки, власники комерційних об'єктів змушені знижувати ставки або продовжувати канікули для нових орендарів.

Ринок нерухомості в житловому сегменті також реагує на міграцію бізнесу. Так, переїзд будь-якого бізнесу майже завжди означає переїзд людей. Тож попит на оренду квартир у приймаючих регіонах зростає швидше, ніж встигає реагувати пропозиція.

У Львові та Харкові це відчувається особливо гостро. Ціна на нерухомість в Україні в цих містах формується не лише ринковою логікою, а й логікою вимушеної міграції.

Повернення як фактор невизначеності

Є один нюанс, про який не часто згадуюють. Державна програма релокації передбачає, що після завершення бойових дій релокований бізнес має повернутися до первинної локації, для участі у відновленні громад. Це означає, що частина нинішнього попиту на нерухомість у західноукраїнських містах – явище тимчасове.

Власники приміщень, які розраховують на довгострокову оренду з боку релокованих підприємств , мають враховувати цей ризик. Як і забудовники, що запускають нові проєкти комерційної нерухомості в регіонах-реципієнтах. І якщо сьогодні попит стабільний і на сьогодні тенденція не змінюється, після закінчення війни ситуація може суттєво змінитися.

Тож, релокація бізнесу в Україні не є надзвичайною ситуацією воєнного часу. Це вже просто частина нової економічної реальності, до якої поступово адаптується ринок нерухомості. Ціна на нерухомість в Україні все більше визначається не традиційними факторами, як-то локацією, класом об'єкта, інфраструктурою, а тим, куди рухається бізнес і люди. А вони рухаються туди, де є безпека, можливості й готовність влади працювати разом із підприємцями.

Економіка