Мільйон гектарів: у яких регіонах продали найбільше сільгоспземлі

25 березня 2026 р. 21:39

25 березня 2026 р. 21:39

Обсяг ринку землі сільськогосподарського призначення подолав позначку один мільйон гектарів. Delo.ua вивчило масив даних про земельні угоди купівлі-продажу та виділило основні тренди та закономірності.

Ринок землі сільськогосподарського призначення було фактично відкрито в Україні 1 липня 2021 року, через півтора роки після ухвалення відповідного закону про скасування мораторію. З цього моменту та станом на початок березня 2026-го було укладено 334 803 угоди купівлі-продажу земельних ділянок загальною площею 1,001 млн гектарів.

Спалах ділової активності в перші ж місяці роботи земельного ринку вкотре продемонстрував, наскільки перезрілою і очікуваною була ця реформа.

Десятиліття існування мораторію сформували відстрочений попит та пропозицію земельних ділянок, насамперед із боку власників паїв. Тому незважаючи на те, що на старті ринку не все було адміністративно гладко – наприклад, підключення нотаріусів до системи Державного земельного кадастру (ДЗК) потребували часу та налагодження функціоналу, стартові показники ринку були вражаюче високими у всіх без винятку областях і обчислювалися майже скрізь тисячами гектарів за півріччя.

У 2022 - му новостворений ринок заходив з прогнозами як мінімум тризначної динаміки і зверстаними інвестиційними планами учасників.

А потім настало 24 лютого.

Земельні хвилі

Результати за 12 місяців 2022 року мінімум у третині регіонів були нижчими, ніж за шість місяців 2021-го, і це з урахуванням, що перші два з них система лише проходила обкатку. За зрозумілими причинами, найбільш разючим був провал в областях, наближених до лінії бойового зіткнення (ЛБЗ): у Харківській області обсяг угод впав з 18,9 тис. га за пів року 2021-го до 7,9 тис. га за підсумками 2022-го, у Херсонській – з 11,3 тис. га до 3,1 тис. га 1,9 тис. га, Запорізькій – з 4,9 тис. га до 1,9 тис. га.

Аграрна галузь спішно перебудовувала формат роботи і в режимі реального часу вчилася функціонувати в умовах блокованої морської логістики і лінії фронту, що динамічно рухалася. Тому навіть у відносно спокійних регіонах України бізнес-активність також було поставлено на паузу.

Так, в аграрній Кіровоградській області за підсумками 2022 року площа ділянок, залучених до обігу, становила лише 5,8 тис. га проти 7,7 за попередні пів року, а у надпривабливій Полтавській області – 5,3 тис. га проти довоєнних 7,0 тис. га.

Крім того, з 25.02.2022 до 05.05.2022 угоди не здійснювалися, оскільки реєстри нерухомості були закриті, щоб не допустити паніки та імпульсного скидання активів.

Лише у другому кварталі 2023 року ринок потроху почав відходити від шоку та компенсувати майже річну паузу. Активність також стимулювала бажання фізичних осіб-покупців "надихатися" та скористатися останнім роком фори перед допуском на ринок юридичних осіб.

Останні два роки обсяги угод на ринку землі не демонстрували різких коливань та перебували в межах 300-350 тис. га.

"Якщо говорити про відсоток земель, які раніше перебували під мораторієм, а зараз відчужені, то станом на початок березня 2026 року він становив всього 5,8%, тобто відповідав консервативним європейським показникам", – каже Дмитро Макаренко, голова Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, яка є адміністратором профільної інфраструктури та веде моніторинг ринку . За його словами, у 2025 році динаміка на ринку землі була "у межах середніх показників" і порівнянних результатів у відомстві очікують за підсумками 2026-го – із застереженням, що в умовах військової агресії робити точні прогнози необхідно зі значною часткою припущення.

Ціни

Враховуючи, що Україна перебуває у стані війни, ціноутворення будь-яких активів неминуче коригується на цей понижувальний коефіцієнт.

На початок 2026 року середня вартість гектара становила 64 631 гривню або майже 1 500 USD. З моменту відкриття ринку фактичне зростання ціни за гектар у гривні значною мірою нівелювалось інфляцією . У доларовому еквіваленті вартість дільниць зростає приблизно на 10% на рік.

Позитивна динаміка характерна для абсолютної більшості регіонів, крім наближених до ЛБЗ. Так, у Полтавській області середня ціна за гектар зросла з 1454 дол. за підсумками 2021 року до 1861 дол. наприкінці 2025-го. Тоді як у Запорізькій області показник за 4,5 роки знизився з 927 дол. до 888 дол. за гектар.

Примітно, що в частині ставок оренди такої кореляції з фактором безпеки майже немає або вона значно слабша. Оскільки формат тимчасового користування передбачає менші фінансові витрати, ставки продовжують бути конкурентними та залежать насамперед від параметрів ділянок.

Зростання цін також стримувало штучне обмеження допуску ринку покупців-юридичних осіб у перші півтора року роботи ринку. Це був вимушений компроміс, на який пішов законодавець щоб знизити градус дискусії та зняти частину страхів аграріїв, які побоювалися, що середній фермер не витримає конкуренції з великим агрохолдингом. В результаті програв продавець-власник паю, оскільки, як показала практика, традиційно ціни юридичних осіб на 500 доларів вищі, ніж фігурують в угодах із "фізиками". За підсумками 2025 року юридичні особи платили за землю в середньому 1 788 USD/га, тоді як фізичні особи-покупці – 1 135 USD. При цьому цікавить їх принципово різні ділянки та формати лотів, тож про пряму конкуренцію між ними найчастіше не йдеться.

Портрет покупця

Основні покупці сільгоспземлі в Україні – це діючі агровиробники, які поступово викуповують або докуповують ділянки, що орендуються, формуючи у власності земельний банк.

Відповідно до Земельного кодексу, орендар має переважно право викупу – воно було закріплено, щоб унеможливити дисбаланс налагодженого агровиробництва у разі купівлі оброблюваної ділянки третіми особами.

Прогнози про те, що земля стане новим інвестиційним інструментом для далеких від АПК портфельних інвесторів, можливо, і виправдалися б, якби не сталася повномасштабна війна. Сервіси-посередники інвестбанків, створені для підбору земельних ділянок, не демонструють великих обсягів продажу, у тому числі й через невелику пропозицію вільних ділянок, не обтяжених орендними відносинами.

Два роки, що минули з допуску ринку юридичних, спростували і стереотип про тиск великих аграрних формувань.

У всіх областях більшість угод здійснюються інвесторами-фізособами, причому розрив у деяких регіонах може бути дворазовим. Так, за перші три місяці 2026 року у Вінницькій області 521 угоду було здійснено юридичними особами проти 836 – фізичними, у Сумській – 571 проти 895 відповідно.

Географія

Регіональна ринкова активність є логічною похідною від площі області (за винятком Донецької та Луганської).

Так, не найблагополучніша у військовому відношенні Сумська область очолює топ регіонів, де було укладено найбільше угод купівлі-продажу землі (32 396) через великі масиви, які віддалені від кордону. Також у топі рівнинні регіони з розвиненим сільським господарством, такі як Полтавщина та Вінниччина.

У регіонах на Заході країни, незважаючи на релокацію бізнесів та очікуваний інвестиційний бум, найменша кількість угод. Причини – у відсутності вільних площ та відпочатку невеликих масштабах регіонів.

Так, у західних регіонах площа середнього лоту складає всього 0,5-0,9 га на угоду за середнього показника по країні 3 га.

Замість висновків

Земельний ринок , як логічна частина бюджетоутворюючої аграрної галузі, залишається критично важливим у період історичної та економічної турбулентності.

Понад чотири роки практики не підтвердили стартові побоювання противників реформи, зокрема про масове скуповування земель та купівлю гектарів "за безцінь". Власники паїв поводяться досить консервативно, не поспішаючи скидати активи, а конкуренція на регіональному рівні виглядає здоровою.

Що стосується ризиків військового характеру, то вони в основному стосуються кібератак і загроз для інфраструктури, що забезпечує роботу ринку – насамперед системи ДЗК. Збоїв у його роботі не було, принаймні таких, які стали б помітними у публічному полі, при цьому в ДЗК навіть з'явилися нові сервіси. Враховуючи обмеженість держфінансування, значну роль у забезпеченні та захисту та розвитку відіграла міжнародна допомога. Зокрема, з боку JICA (Японська агенція міжнародного співробітництва), яка продовжила підтримку сервісного обладнання, а також виступає партнером у проєкті розвитку потенціалу національної інфраструктури геопросторових даних в Україні.

Економіка