Нові ЖК під тиском: як подорожчання будматеріалів змінює ринок нерухомості?

26 березня 2026 р. 19:09

26 березня 2026 р. 19:09

Забудовники давно звикли до того, що ціни на матеріали ростуть. Але те, що відбувається у 2025–2026 роках вже більше схоже на системний тиск одразу з кількох напрямків. Команда Delo.ua розбиралася, чому будівництво дорожчає так швидко, як це відображається на ціні квадратного метра, і що з цим роблять забудовники та покупці.

• Чому подорожчали матеріали і наскільки?
• Кадри як другий фронт тиску на собівартість
• Як це відображається на цінах квартир?
• Хто і як адаптується до змін?
• Що відбувається з новими проєктами?

Чому подорожчали матеріали і наскільки?

З початку 2025 року будівельні матеріали в Україні подорожчали в середньому на 10–15%, залежно від категорії товару. Але всередині цієї статистики є суттєва різниця між окремими позиціями.

Найбільше зростання зафіксовано на продукцію, що є цементомісткою, енергомісткою або трудомісткою у виробництві. Як повідомляє Інтерфакс-Україна , ціни на матеріали піднялися від 7% до 20%:

• тротуарна плитка подорожчала майже на 20%,
• залізобетонні вироби – на 12–15%,
• бетон – на 7–10%,
• щебінь і пісок – до 10%.

В цілому, щебінь, пісок та бетон подорожчали найменше. Але навіть цей «наймʼякший» сегмент тягне за собою зростання витрат у тих проєктах, де ці матеріали використовуються у великих обсягах.

На загальну картину з подорожчанням матеріалів накладається і структурний чинник. Так, цемент дорожчає через вартість електроенергії та транспортування, металопрокат – через зростання вартості сировини і логістичних витрат , а пиломатеріали – через збільшення експортних поставок і скорочення доступних обсягів деревини на внутрішньому ринку.

Своєю чергою, утеплювачі та ізоляційні матеріали ростуть у ціні через підвищений попит на енергоефективні технології, тобто саме той попит, який генерують нові стандарти будівництва.

Кадри як другий фронт тиску на собівартість

Оплата праці робітникам стала не менш болючим фактором тиску на собівартість, ніж ті самі матеріали. Так, заробітна плата в будівельній галузі за останній рік зросла на 25% і більше.

В інтерв’ю для Інтефакс-Україна, генеральний директор групи «Ковальська» Сергій Пилипенко каже:

«Дедалі важче знайти кваліфікованих людей, і саме це є причиною того, що інколи нам складно виконати деякі замовлення з тією швидкістю, якої нам хотілося б.

Усе це впливає фактично і на ВВП, і на конкурентоспроможність вітчизняної економіки, і на наші продукти. Але це також стимулює нас до більш автоматизованих технологій, інвестицій в IT-рішення, вдосконалення процесів та переоснащення на сучасніше обладнання».

Тож якщо у 2021 році оплата праці формувала відносно невелику частку вартості квадратного метра , то сьогодні, за оцінками учасників ринку, цей показник у нових проєктах сягає 10–20%. І він продовжує зростати разом із зарплатними очікуваннями тих, хто ще залишається в галузі.

Як це відображається на цінах квартир?

Математика ринку така, що зростання собівартості будівництва неминуче відображається у ціні квадратного метра. За даними ЛУН, у 2025 році первинний ринок нерухомості продемонстрував таку динаміку:

• Одеса – плюс 19%,
• Хмельницький – плюс 14%,
• Луцьк, Житомир і Тернопіль – по 12%,
• Івано-Франківськ і Чернігів – по 10%.

Навіть у Львові, де ціни і без того найвищі в країні (58,6 тисячі гривень за квадратний метр) зростання склало 6%.

Хто і як адаптується до змін?

Ринок реагує на тиск по-різному, і ці реакції вже змінюють структуру пропозиції.

Покупці переходять у менший метраж. Якщо раніше стандартом вважалася квартира на 100–120 квадратних метрів, то сьогодні попит зміщується до 60–85 квадратів.

Але і ставка змістилася з простору на ефективне планування. Менша площа при вищій ціні квадрата стала компромісом, на який ринок іде свідомо.

Забудовники змінюють стратегії закупівель. Довгострокові контракти з постачальниками, альтернативні матеріали (як-то легкі бетонні блоки, перероблена сталь) і раннє планування обсягів стають стандартною практикою для тих, хто хоче контролювати собівартість.

Інвестиції в енергоефективність парадоксально стали одночасно і статтею витрат, і конкурентною перевагою. Витрати на генератори, акумуляторні системи та сонячні панелі підвищують собівартість.

Але саме ці об'єкти продаються швидше і дорожче. Ті комплекси, що мають ліквідний продукт і вищу будівельну динаміку, дорожчають на 7–10%, помітно вище за середньоринкові показники.

Що відбувається з новими проєктами?

Незважаючи на тиск собівартості, ринок не зупинився, і продовжує трансформуватися. З початку 2025 року в Україні відкрито продажі у 214 нових житлових комплексах . У Києві та регіоні кількість нових проєктів зросла на 70% порівняно з минулим роком. Найактивніший ринок нових ЖК спостерігається у Львові: 63 нові комплекси за рік.

Повертаються і пакетні інвестори, ті, хто купує кілька квартир одразу з інвестиційною метою. У 2022–2023 роках такий попит був практично відсутній. У 2026-му він ще не масовий, але достатньо помітний, щоб говорити про відновлення інвестиційного інтересу до первинного ринку.

Тож ситуація на ринку будівельних матеріалів у найближчі роки залишатиметься скоріш за все і буде нестабільною. Але є й тренди, що допоможуть адаптуватися. Модульне будівництво набирає популярності як спосіб заощадити час і ресурси. Нові технології, включаючи 3D-друк, автоматизацію процесів, поступово знижують залежність від ручної праці.

Економіка