Dark store набирає обертів: новий драйвер змін на ринку приміщень

01 квітня 2026 р. 17:24

01 квітня 2026 р. 17:24

Ще кілька років тому поняття dark store або «темний магазин» звучало як мінімум, дивно. Сьогодні це один із найбільш обговорюваних форматів у ритейлі, і одночасно новий фактор попиту на комерційну нерухомість, який власники приміщень ще не до кінця усвідомили.

У цьому матеріалі команда Delo.ua розбирається, що таке dark store, чому він змінює логіку вибору локацій і що це означає для ринку нерухомості в Україні.

• Що таке dark store і чому він «темний»?
• Чим dark store відрізняється від складу і традиційного магазину?
• Що змінюється для власників комерційних приміщень?
• Де в Україні dark store шукає приміщення?
• Що це означає на практиці?

Що таке dark store і чому він «темний»?

Dark store – це магазин без покупців. Зовні він нагадує звичайний супермаркет: стелажі з товарами, холодильники, поділ на відділи. Але всередині замість відвідувачів лише співробітники, які збирають онлайн-замовлення. Покупець оформлює замовлення через додаток або сайт, комплектувальник збирає його за 15–45 хвилин, кур'єр доставляє додому або на пункт самовивозу.

«Темним» цей формат назвали з двох причин: по-перше, закритий для покупців, по-друге, без яскравого торгового освітлення, тому що воно просто не потрібне. Вперше вдало такий формат запустила британська мережа Tesco у 2009 році. Масову популярність він здобув після 2020 року, коли пандемія різко прискорила зростання онлайн-покупок у сегменті FMCG (продуктів і товарів повсякденного попиту).

В Україні dark store поки що в ранній стадії розвитку. Але VARUS вже запустив перший експериментальний dark store у Києві ще в 2023 році, визнав досвід вдалим і планує масштабування. При тому, що середній чек онлайн-замовлень у форматі dark store у чотири рази більший, ніж офлайн. А такий аргумент у ритейлі не ігнорують.

Чим dark store відрізняється від складу і традиційного магазину?

Ключове непорозуміння навколо dark store у плутанині з розподільчим центром або складом. А це не одне й те саме. В чому ж основні відмінності dark store від складу та магазину:

• розташування – у житловому районі міста, а не на промисловій околиці або за містом;
• асортимент – товари щоденного попиту (FMCG), а не промислові або оптові партії;
• площа – компактна (від 300 до 2000 кв. м), оптимізована під швидкий збір замовлень;
• логістика – «остання миля» вирішується за рахунок міської локації, а не транспортного плеча.

Так, завдяки комбінації міського розташування та складської функціональності dark store є новим і нестандартним гравцем на ринку нерухомості.

Що змінюється для власників комерційних приміщень?

Традиційна логіка ритейлу завжди жила за принципом: чим більший трафік – тим ліпше. Якщо магазини боролися за кутові приміщення на першій лінії, вітрини з вулиці, прохідні місця біля метро, то dark store перевертає цю логіку. Вимоги dark store до приміщення принципово інші:

• жодного вітринного фасаду і торгового фронту, тому що покупці сюди не заходять;
• зручний під'їзд для постачання та кур'єрів замість пішохідного потоку;
• висота стелі від 4 метрів для стелажних систем і можливого мезоніну;
• холодне або тепле складське приміщення залежно від асортименту;
• розташування у житловому кварталі, а не у торговому коридорі.

Таким чином, dark store може комфортно розміститися там, де традиційний ритейл ніколи б не розглянув локацію: у дворі житлового комплексу, у напівпідвальному приміщенні, в колишньому виробничому цеху або закритому супермаркеті, що звільнився. Для власників таких об'єктів це новий пул потенційних орендарів, який раніше просто не існував.

Де в Україні dark store шукає приміщення?

Поки що активний попит зосереджений у Києві. Саме тут VARUS тестує масштабування, Glovo і Bazar запустили власні «темні магазини» ще у 2021 році. Логіка досить проста: мільйонне місто з розвиненою доставкою і достатньою купівельною спроможністю. Хіба це не ідеальне середовище для формату, де швидкість вирішує все?

Але в міру відновлення економіки dark store неминуче рухатиметься у великі регіональні центри, зокрема у Львів, Дніпро, Харків (у міру стабілізації), Одесу. Для орендодавців у цих містах, це питання найближчих двох-трьох років, а не далекого майбутнього.

Проте варто враховувати, що dark store не є конкурентом торговим центрам. Це радше альтернативне використання тих приміщень, які торговим центрам і так не цікаві, а саме несхожих за форматом, без прохідності, без вітрин. Тобто попит dark store не витісняє існуючих орендарів, а створює новий ринок.

Що це означає на практиці?

Для власника комерційної нерухомості поява dark store як орендаря – специфічний, але стабільний формат.

По-перше, dark store генерує специфічне навантаження на приміщення: часті заїзди постачальників, активна кур'єрська логістика, необхідність холодильного обладнання. Це треба враховувати в умовах оренди і технічних вимогах до об'єкта.

По-друге, для рітейлера ключовий критерій вибору локації у радіусі доставки. Оптимальна зона охоплення dark store сягає 1–3 км. Тому що мережа розвивається не через відкриття одного великого центру, а через мережу компактних точок у різних районах. А кожен спальний район великого міста як потенційна локація.

По-третє, конверсія закритих або неприбуткових магазинів у dark store – реальна опція для власників. Якщо торговий зал колишнього супермаркету порожній, а переобладнати його під dark store можна без капітальної реконструкції, то це вийде дешевше і швидше, ніж шукати нового орендаря-ритейлера. При тому, що вся інфраструктура, включаючи стелажі, холодильники, зони розвантаження вже, як правило, є.

Отже, dark store в Україні – ще не масове явище, але вже не експеримент. Зростання онлайн-замовлень, збільшення середнього чека, інтерес великих мереж до масштабування формату складається в системний тренд, який буде впливати на ринок комерційної нерухомості щонайменше наступні п'ять років.

Економіка