Від $75 млн до $300 млн: кому і за скільки можуть продати один з найбільших в Україні столичний ТРЦ Gulliver

23 квітня 2026 р. 09:17

23 квітня 2026 р. 09:17

Один із найбільших комерційних активів столиці — торгово-офісний комплекс Gulliver у центрі Києва — готують до продажу. Після багаторічної історії з кредитними боргами колишнього власника та переходу активу під контроль державних банків, ринок отримав рідкісний лот: понад 150 тис. кв. м преміальної комерційної нерухомості у самому центрі столиці.

Головне питання — скільки реально може коштувати Gulliver у воєнний час, хто здатен його купити та чи вдасться державі продати актив за справедливою ринковою ціною.

Чому Gulliver продають саме зараз

Столичний ТОК Gulliver , який поєднує 10-поверховий торгово-розважальний центр та 35-поверховий бізнес-центр, давно перебував у центрі фінансових суперечок через багатомільйонні борги перед державними банками.

Наразі комплекс перебуває у власності банківського консорціуму, де 80% контролює Ощадбанк, ще 20% — Укрексімбанк. За різними оцінками, історичний борг колишнього власника сягав $600–675 млн.

Продаж планують проводити через Прозорро.Продажі — відкритий аукціон, де фінальну вартість визначить конкурентний ринок.

В Ощадбанк зазначають, що стартова ціна формуватиметься відповідно до вимог законодавства та на основі оцінки незалежного суб’єкта оціночної діяльності.

"Ринкова вартість такого масштабного об’єкта як Gulliver визначається сукупністю факторів: від чистого операційного доходу до поточної безпекової ситуації", — пояснили виданню Delo . ua в Ощадбанку.

Скільки реально коштує Gulliver

Саме оцінка вартості стала головною дискусією серед інвестбанкірів, девелоперів та учасників ринку.

Базовий сценарій: близько $150 млн

Фінансовий аналітик Андрій Шевчишин оцінює поточну ринкову вартість комплексу приблизно у $150 млн. За його словами, є три основні підходи до оцінки:

· за вартістю площі у цій локації — $150–200 млн;

· за грошовим потоком від оренди — $100–200 млн;

· за мультиплікаторами з урахуванням воєнного дисконту — $75–160 млн.

"У поточних умовах груба оцінка становить $150 млн. Проте після війни цей же об’єкт може коштувати у два - три рази більше — $300–450 млн", — говорить Шевчишин.

Інституційна оцінка: $130–180 млн

Керуючий партнер Altius Capital Олексій Ращупкін в коментарі для Delo . ua дає близький діапазон ціни — $130–180 млн. За його словами, оцінка базується на чистому операційному доході (NOI), операційній маржинальності та ставці капіталізації.

"При чистому операційному доході 80–85% та ставці капіталізації 12,5–15,5% ринкова вартість ТРЦ "Гулівер" орієнтовно знаходиться у діапазоні $130–180 млн", — пояснює він.

Агресивний сценарій: до $300 млн

Керівник аналітичного відділу інвесткомпанії Concorde Capital Олександр Паращій оцінює актив значно дорожче — у $200–300 млн.

Саме цей діапазон часто називають верхньою межею для активу такого масштабу, якщо враховувати не лише ТРЦ, а й офісну складову бізнес-центру.

Разом з тим, інвестиційний консультант, засновник Gonzo Invest Павло Бойко в коментарі для Delo . ua вважає, що на відкритому продажі фінальна ціна буде нижчою за теоретичну оцінку.

"Gulliver, на мою думку, може коштувати $150–200 млн. Але на аукціоні ціна буде нижчою через воєнні ризики, юридичні нюанси та потребу в додаткових інвестиціях", — говорить співрозмовник видання.

Саме тому ринок очікує значний дисконт навіть при високій ліквідності активу.

Хто може купити Gulliver

Покупців на такий актив небагато — йдеться не просто про ТРЦ, а про один із найбільших багатофункціональних активів країни.

За словами Олексія Ращупкіна, стриманий інтерес демонструють навіть великі локальні гравці.

"Через великий розмір активу та потенційні ризики, пов’язані з можливим конфліктом із попереднім власником, ми очікуємо стриманий інтерес локальних гравців", — говорить інвестбанкір.

Спекулятивна угода також малоймовірна.

"Це не звичайний ТРЦ, а великий комплекс із ритейлом та офісами. Спекулятивна угода тут малоймовірна", — каже Павло Бойко.

Серед найбільш ймовірних претендентів ринок називає:

· великі українські інвестгрупи;

· девелоперів із досвідом commercial real estate;

· інвестфонди;

· групи приватних інвесторів;

· міжнародних гравців, які готові заходити в distressed assets.

Шевчишин додає, що можливі дві моделі інвестора: ті, хто заходять під час війни для перепродажу після її завершення, та ті, хто одразу купують актив як довгостроковий бізнес.

Разом з тим, говорять опитані видання аналітики, попри воєнні ризики, попит на якісну комерційну нерухомість у Києві зберігається. Тож буде попит і на Gulliver.

В "Прозорро.Продажі" нагадують: у 2025 році в системі успішно завершилися 8 648 аукціонів з нерухомості; продано 92 активи комерційної нерухомості — майнових комплексів та бізнесу.

"ТРЦ Gulliver — це не просто будівля, а діючий, успішний бізнес у столиці з налагодженими операційними процесами та зручним розташуванням", — зазначають в "Прозорро.Продажі" у відповідь на запит Delo . ua .

У системі переконані, що відкрита конкуренція дозволить реалізувати актив за максимальною ринковою вартістю.

Що відбувається з ринком ТРЦ у Києві

Ринок торговельної нерухомості поступово оживає: вакантність у київських ТРЦ наразі становить 12–13,5%.

Серед нещодавніх значних угод на ринку столичної комерційної нерухомості, нагадує Олексій Ращупкін, — купівля ТРЦ "Караван" компанією Dragon Capital, а також придбання ТРЦ "Україна" та БЦ "Леонардо" групою City Capital Group.

Серед потенційних великих угод він називає можливий продаж Dream Town; приватизацію Ocean Plaza; відкриття Ocean Mall (на 110 тис. кв. м); запуск White Lines (на 27 тис. кв. м). Обидва нові об’єкти очікуються у другому півріччі 2026 року.

На цьому тлі можливий продаж Gulliver стане тестом для всього ринку української комерційної нерухомості. Якщо аукціон відбудеться успішно і держава зможе продати об’єкт хоча б у діапазоні $150–200 млн, це стане сильним сигналом для інвесторів, що великі угоди в Україні можливі навіть під час війни.

Якщо ж торги зірвуться або ціна виявиться суттєво нижчою, це стане індикатором того, наскільки глибоким залишається воєнний дисконт для українських активів.

Трохи історії, або як власник Gulliver накопичив борг перед держбанками

Історія продажу Gulliver почалася не сьогодні — фактично вона тягнеться понад десять років і є однією з найгучніших історій проблемної корпоративної заборгованості в українській банківській системі.

Власником багатофункціонального комплексу виступало ТОВ "Три О", яке пов’язували з бізнесменом Віктором Поліщуком. Саме ця компанія залучила масштабне кредитне фінансування від Ощадбанку та Укрексімбанку під заставу самого комплексу.

Ще у 2016 році в публічному просторі з’являлася інформація, що лише кредит Ощадбанка становив близько $460 млн. При цьому ринкова вартість застави, за оцінками учасників ринку, була фактично вдвічі нижчою.

Згодом загальна заборгованість лише зростала, досягнувши сумарно перед двома держбанками $675 млн: $537,2 млн — перед Ощадбанком і $137,8 млн — перед Укрексімбанком.

У 2018 році банки вже намагалися реалізувати право вимоги за цими кредитами через продаж на СЕТАМ. Тоді стартова ціна становила 18,2 млрд грн, однак угода не відбулася.

У 2020 році сторони пішли шляхом реструктуризації: борг було пролонговано до 2044 року, а кредитні ставки були знижені. Однак це не вирішило проблему — обслуговування боргу фактично зупинилося, а ситуацію ускладнили арешти активу, кримінальні провадження та передача частини майна в управління АРМА.

У березні 2025 року Ощадбанк офіційно запустив процедуру стягнення іпотеки. У самому банку пояснювали це просто: "Боржник припинив співпрацю з банками, втратив довіру та не залишив іншого вибору окрім як стягнути іпотеку".

26 липня 2025 року консорціум держбанків завершив процедуру стягнення: право власності на Gulliver перейшло до банків у пропорції 80/20 — 80% отримав Ощадбанк, 20% — Укрексімбанк. При цьому, як пізніше заявив голова Ощадбанку, навіть після переходу активу у власність банків залишок непогашеного боргу ТОВ "Три О" перевищував $300 млн.

Саме тому майбутній продаж Gulliver — це не просто реалізація комерційної нерухомості, а спроба держави повернути хоча б частину одного з найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії українських держбанків.

Довідково

Згідно рейтингу найбільших власників комерційної нерухомості від видання Forbes . ua за результатами 2025 року, колишній власник Gulliver Віктор Поліщук попадав в топ 20 рант’є України. Окрім нього до рейтингу увійшли: Родина Томаша Фіали (Dragon Capital); Марина Дорохіна (Mandarin Plaza); Рінат Ахметов (SCM / Укртелеком); Роман Куций (Alfa Development Group); Вадим Григорʼєв (Меrх); Руслан Ківан і його матір Ольга Павлова (Kadorr Group); Родина Леоніда Юрушева (Fairmont); Олександр Спектор (Blockbuster Mall / "Сенатор"); Сергій Толстунов (Respublika Park); Родина Григорія Козловського (Emily Resort / Central Mall); Гарік Корогодський (ТРЦ Dream); Офер Керзнер (City Capital Group); Максим Кріппа (NAVI / "Парус"); Сергій Тігіпко ( ТАС ); Рауно Тедер (Arricano Real Estate); Олександр Ярославський (DCH / Kasta); Борис та Михайло Музальови; Анатолій Шкрібляк (Budhouse Group); Степан Черновецький (Chernovetskyi Investment Group).

Економіка