Безготівковий продаж квартири: що потрібно знати

Категорії

Світ Економіка Війна Технології Наука Авто Спорт Здоров'я Шоу-Бізнес Пізнавально Політика

Вінницькі Волинські Дніпровські Донецькі Житомирські Закарпатські Запорізькі Івано-Франківські Київські Кропивницькі Кримські Луганські Львівські Миколаївські Одеські Полтавські Рівненські Сумські Тернопільські Харківські Херсонські Хмельницькі Черкаські Чернігівські Чернівецькі

Погода

Київ

вологість:

тиск:

вітер:

Погода на 10 днів від sinoptik.ua

Безготівковий продаж квартири: що потрібно знати

29 червня 2026 р. 10:04

29 червня 2026 р. 10:04

У цьому матеріалі ми не розглядатимемо способи обхідних схем для купівлі-продажу нерухомості. Натомість зосередимося на тому, як правильно оформити угоду за безготівковим розрахунком і захистити свої кошти.

Утім, остаточний розрахунок за угодою купівлі-продажу майна є завершальним етапом, якому передує низка попередніх дій: підготовка документів, відкриття рахунків, нотаріальне оформлення та проведення розрахунків через банк. Звісно, найважливішим є саме остаточний розрахунок, внаслідок якого покупець передає, точніше — перераховує, оскільки йдеться про безготівкову форму, кошти за придбане майно. Та нехтувати всіма іншими етапами угоди також не варто.

До речі, на Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

Підготовка документів

Власне, на цьому етапі якихось особливих нюансів немає — перелік документів як для покупця, так і для продавця досить стандартний. Детально про це можна прочитати тут, тому лише коротко нагадаємо, що продавець має надати (як правило) наступні документи:

підтвердження право власності;
технічний паспорт на об’єкт продажу;
витяг із реєстру речових прав;
довідку про відсутність заборгованості (за потреби);
дозвіл органів опіки та піклування, якщо є неповнолітні співвласники, або вони зареєстровані в об’єкті продажу.

Це — мінімальний перелік, залежно від ситуації він може бути ширшим, однак кожен конкретний випадок має свої особливості, тому радимо проконсультуватися з нотаріусом, який оформлятиме угоду.

Окрім того, як продавець, так і покупець мають надати документи, що посвідчують особу (паспорт та ІПН), документи й згоду на продаж (купівлю) чоловіка чи дружини, якщо вони перебувають у шлюбі.

Способи розрахунку

Тут ситуація вже складніша. Оскільки, як ми пам’ятаємо, йдеться про безготівковий розрахунок, то ця процедура містить кілька етапів: відкриття рахунків у банку, внесення та переказ коштів, передача права власності.

Щодо рахунків, то є чотири основні варіанти:

скористатися наявними поточними рахунками;
депозитний рахунок нотаріуса;
акредитивний спосіб розрахунку;
рахунок умовного зберігання (ескроу).

Всі вони мають як свої переваги, так і недоліки. Нижче послідовний огляд усіх етапів.

<i>Розрахуватись за квартиру можна чотирма способами, джерело фото: pixabay</i>

Використання поточних рахунків

Власне, більшість громадян України наразі мають відкриті поточні рахунки у банках, можна скористатися цими рахунками, однак цей варіант, хоча й видається найпростішим, насправді не є оптимальним у більшості випадків.

Найбільший ризик такого способу — досить висока ймовірність блокування банком коштів, що перераховуються з рахунку покупця на рахунок продавця. Тобто покупець добросовісно перераховує кошти, але покупець може їх не отримати. Оскільки банк може перевірити походження коштів покупця — це стандартна процедура фінмоніторингу для великих операцій.

У нашому випадку йдеться про нерухомість, тому суми тут обчислюються сотнями тисяч, а то й мільйонами гривень. У кращому разі продавець нерухомості отримає ці кошти з затримкою, але у разі, якщо покупець майна не зможе підтвердити походження коштів, цілком реально їх не побачити взагалі. Є й інші нюанси, але проблема походження коштів є найбільшим ризиком цього способу розрахунків.

Утім, є виключення: якщо покупець використовує іпотеку «єОселя», або житловий сертифікат «єВідновлення», то цей спосіб є дійсно оптимальним і цілком надійним, оскільки походження коштів не викликає жодних запитань.

Депозитний рахунок нотаріуса

Цей спосіб був би оптимальним, якби не один нюанс: далеко не всі нотаріуси використовують своє право на вчинення такої нотаріальної дії, як прийняття коштів у депозит.

Суть цього способу полягає в тому, що нотаріус має відкрити спеціальний депозитний рахунок у банку, на який покупець переказує кошти за об’єкт нерухомості, який він має намір придбати. Ці кошти перебувають на рахунку нотаріуса до моменту підписання угоди купівлі-продажу, після чого перераховуються продавцю.

Однак, як уже зазначалося, така практика в Україні ще поки, на жаль, досить рідкісне явище. Тому не будемо вдаватися в нюанси, а перейдемо до способів, які використовуються частіше і також є одними з найменш ризикованих.

До речі, ми оновили розділ депозитів на сайті. Зараз обрати найвигідніший вклад серед українських банків, порівняти їхні ставки й умови стало ще простіше.

Акредитивний спосіб розрахунку

У цьому випадку банк резервує гроші покупця і перераховує їх продавцю після виконання умов, які прописані у договорі про відкриття рахунку.

Зміст такого способу розрахунку полягає в тому, що покупець укладає з банком договір та вносить на його рахунок визначену суму коштів. Своєю чергою, банк зобов’язується перерахувати їх на рахунок продавця після надання останнім на ознайомлення укладеного у встановленому законом порядку договору купівлі-продажу.

Це досить надійний спосіб, однак його недоліком є досить складна процедура та вартість, оскільки банки, які надають таку послугу, зазвичай беруть гроші як за відкриття акредитиву, так і комісію за рух коштів. Хоча вона відносно невелика — 0,5−1%, однак у разі, коли йдеться про мільйони, це досить суттєво збільшує витрати сторін.

Ще один недолік — не всі банки надають таку послугу для угод з нерухомістю, акредитиви здебільшого використовуються у торгівлі.

Рахунок умовного зберігання (ескроу)

Цей спосіб досить схожий з попереднім — за договором ескроу банк відкриває спеціальний рахунок згідно з договором рахунку умовного зберігання. За цією угодою банк зобов’язаний приймати і зараховувати на цей рахунок грошові кошти, одержані від володільця рахунка та/або від третіх осіб.

Банк надає клієнту послуги з перерахунку цих коштів бенефіціару (вказаній володільцем рахунка особі), а також послуги з повернення таких коштів володільцю рахунка за наявності передбачених договором підстав.

Власне, суть тут така ж, як і з акредитивом — банк тримає гроші у себе, поки не будуть виконані умови, вказані в угоді про відкриття рахунку. Однак у разі ескроу банк контролює сам факт виконання угоди, а не лише документи, які її підтверджують, як у випадку з акредитивом. Якщо умови не виконані, гроші повертаються покупцю.

Однак тут, як і у випадку з акредитивом, є недоліки: не всі банки надають таку послугу, а її ціна також є відносно високою, оскільки ця процедура є досить складною. Та попри це, спосіб, як і депозит нотаріуса, є найнадійнішими з погляду забезпечення від ризиків втрати коштів.

Фінансовий моніторинг

Якщо мова про безготівковий розрахунок, неможливо не зупинитися на темі походження коштів та ризику потрапити під приціл фінансового моніторингу. Оскільки, як уже зазначалося, йдеться про нерухомість і суми, що обчислюються сотнями тисяч, а то й мільйонами гривень, «проскочити» повз фінансового моніторингу практично неможливо.

Щоб банк не зупинив платіж і не вимагав пояснень, потрібно підтвердити законне походження грошей і логіку самої операції. Останнім часом фінмоніторинг став жорсткішим, тому банки автоматично перевіряють великі суми та незвичні транзакції відповідно до вимог НБУ та Державної служби фінансового моніторингу України.

Банк повинен розуміти звідки саме взялися гроші, які ви витрачаєте. Підтвердити їх походження можуть, наприклад, довідка про доходи або зарплату; податкова декларація; договір продажу іншого майна (квартира, авто тощо); договір дарування або спадщини; дивіденди, виплати ФОП, дохід від бізнесу; інвестиційний дохід (цінні папери, депозити) тощо.

Зважайте, всі ці документи мають пояснювати повну суму, а не лише частину. Також не забувайте, що банк дивиться не лише на джерело, а й на шлях коштів. Тому виникнуть питання щодо, наприклад, внесення великої суми готівкою перед угодою; отримання коштів від сторонніх осіб без пояснень; складні транзитні перекази між багатьма рахунками.

Варіантів тут безліч, тому радимо перед купівлею нерухомості повідомити банк про майбутню угоду та уточнити можливі нюанси щодо перевірки походження коштів. Тоді банк перевірить усе до платежу, а не заблокує його після.

Якщо банк заблокував кошти, не панікуйте, а спокійно уточніть, у чому проблема. Зазвичай її можна вирішити, надавши відповідні пояснення та додаткові документи.

Щодо того, який саме спосіб перерахунку коштів обрати, то тут варто проконсультуватися як з нотаріусом, у якого ви збираєтеся оформити угоду, так і, власне, з самим банком, через який надходитимуть кошти.

Микола Кірєєв