Оренда, управління чи часткова власність: як інвестувати в туристичну нерухомість

10 липня 2026 р. 13:55

10 липня 2026 р. 13:55

Для інвестора, який вкладається в туристичну нерухомість, важливим є питання, яку модель участі обрати. Варіантами можуть бути: класична оренда, професійне управління та часткову власність. Кожна має різну дохідність, рівень ризику та залученість власника.

Чому туристична нерухомість стала інвестиційним трендом

Ринок туристичної нерухомості переживає трансформації. Зростає попит на такий формат короткострокового розміщення, як апарт-готелі, котеджні комплекси та сервісні апартаменти (повноцінні квартири з прибиранням, охороною, зміною білизни та іншими готельними послугами).

Додатковий фактор – дефіцит готельного фонду в популярних туристичних регіонах, зокрема в Карпатах та на заході країни. Це створює умови для інвестування в нерухомість, що приносить дохід від оренди як на короткі, так і довгі терміни.

За підрахунками фахівців Ernst Young проєктів курортної нерухомості, що сьогодні на ринку реалізують номери/котеджі для приватних покупців на продаж, потенційний поточний обсяг залучених інвестицій з боку приватних інвесторів може становити близько 800 млн – 1,2 млрд доларів США.

“Йдеться не про собівартість будівництва або загальний обсяг девелоперських інвестицій у реалізацію таких проєктів. Дана оцінка відображає передусім вартість номерів, апартаментів та котеджів, які пропонуються до продажу приватним інвесторам у межах таких комплексів” - уточнює керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Ростислав Хома.

Водночас експерт в області туризму та міжнародного бізнесу Антон Тараненко рахує, що загальний обсяг інвестицій у готельний бізнес у 2025-2026 роках може складати $300-400 млн.

“Якщо в 2021 році було запроєктовано і в будівництві знаходилось до 10 готелів, то з 2022 до 2025 одночасно могло бути до 30 готелів. Якщо готель вартує від 5 до 20 млн, то давайте візьмемо середній невеличкий готельчик 10 млн доларів. От вам і загальний обсяг інвестицій”, - пояснює Антон Тараненко.

Класична оренда

Найбільш зрозумілий формат для приватного інвестора – купівля об’єкта та його здача в оренду. Це може бути квартира, апартаменти або котедж у туристичній локації.

Інвестор отримує дохід безпосередньо від орендарів або через платформи бронювання. Оренда може бути як коротко- так і довгостроковою, але для курортної нерухомості основним джерелом дохідності є якраз короткострокове розміщення гостей.

До плюсів належить те, що власник розпоряджається нерухомістю повністю на власний розсуд і ні від кого не залежить. Власник повністю контролює об'єкт, ціноутворення та стратегію його використання.

Але самостійність вимагає досвіду, навичок управління та заангажованості. Пошук гостей, комунікація, бронювання, прибирання, заселення, дрібні ремонти, маркетинг і робота з відгуками – усе це лягає на власника. Якщо інвестор живе в іншому місті, без місцевого персоналу або керуючої компанії ефективно керувати об'єктом складно.

На думку експертів, саме цей напрямок “був, є і буде жити”.

“Це найбільш зрозумілий спосіб вкладення коштів. Але сам інвестор змінився. Якщо раніше більшість роздрібних інвесторів просто купували зрозумілу їм квартиру, щоб здавати і особливо не прораховували ні прибутковість, ні капіталізацію, то зараз, з розвитком та зростанням ринку, люди почали більше рахувати гроші”, – говорить Юлія Карандюк, інвестиційний експерт Ribas Invest.

За оцінками експертки, в такій моделі дохідність зазвичай невисока – 5-6% річних, якщо говорити про купілю готового об'єкту нерухомості. Реальний результат може дуже залежати від завантаженості та операційних витрат.

Класична оренда буде оптимальною для інвесторів, які:

• готові особисто займатися управлінням або мають перевіреного локального менеджера;
• планують періодично користуватися нерухомістю для власного відпочинку;
• прагнуть максимально контролювати свої інвестиції;
• готові приймати сезонні коливання доходу заради потенційно вищої прибутковості.

Класична модель була домінуючою в Україні ще до активного розвитку апарт-готелів і професійних керуючих компаній. Вона й досі залишається популярною серед інвесторів, які хочуть самостійно управляти своїм активом.

Управлінська модель

Ринок нерухомості, а особливо туристичної, динамічно змінюється. Передача нерухомості в управління професійній компанії або готельному оператору на сьогодні вважається більш сучасним форматом.

У цьому випадку інвестор фактично отримує пасивний дохід, а всі операційні процеси – від маркетингу до заселення – бере на себе оператор.

“Зазвичай це вищий відсоток прибутковості (9-11% річних в середньому), і, звісно, повна відсутність операційних задач. Повна пасивність – інвестор займається власними справами, а капітал працює абсолютно без його втручання”, – розповідає  Юлія Карандюк.

Це ідеальний вибір для тих, хто не лише має капітал, а й шукає пасивний дохід. Але існує важливий нюанс: критично важливо аналізувати не лише сам об'єкт, а й керуючу компанію, яка вестиме його життєвий цикл.

Часткова власність

Окремий тренд останніх років – часткова власність на туристичну нерухомість . Інвестор купує не весь об’єкт, а його частку, отримуючи пропорційний дохід.

Цей формат активно розвивається у курортних регіонах і дозволяє знизити поріг входу в дорогі об’єкти. Тим самим напрямок робить ринок інвестицій більш доступним.

“Якщо раніше для входу в ринок нерухомості потрібно було мати, умовно, 50 000$, то сьогодні в деяких проєктах можливість входу може бути від кількох тисяч гривень”, – говорить Юлія Карандюк.

Інвестор фактично стає співвласником готельного бізнесу, а дохід формується не від одного конкретного об’єкта, а від роботи всього комплексу. Це зменшує залежність від сезонності чи локального попиту на конкретний номер. До того ж всі об’єкти в такій моделі апріорі перебувають під професійним управлінням.

“Це чудовий варіант для тих, хто хоче мати можливість познайомитися з різними напрямками інвестування, а також – покроково накопичувати свій капітал, а не вкладати за один раз десятки тисяч доларів”, – підсумовує Юлія Карандюк.

Водночас ліквідність таких інвестицій залишається обмеженою, а вихід із проєкту може бути складнішим. Продати частку в готельному проєкті зазвичай складніше, ніж звичайну квартиру. Вторинний ринок таких інвестицій ще формується. Також така модель управління вимагає уважного аналізу юридичної структури проєкту, адже договірні або корпоративні механізми володіння.

Ще один нюанс – дохід. Він не прив’язаний до конкретного номера, а формується від результатів усього комплексу. Якщо готель працює неефективно, це одразу впливає на всіх співвласників.

Вибір оптимальної моделі залежить від ряду факторів, але в одному експерти сходяться: сучасний інвестор дедалі більше прагне до пасивного прибутку і не зацікавлений мати додатковий напрямок задач з орендарями.

Економіка